提到中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)，不少人都吐槽公說(shuō)公有理婆說(shuō)婆有理，能說(shuō)準(zhǔn)一次都難，可有人偏偏好幾次關(guān)鍵判斷都踩中了點(diǎn)。這個(gè)人就是退居二線多年的前萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石，他從萬(wàn)科卸任后很少聊樓市，天天泡在登山公益里，可每次開(kāi)口，都能戳中行業(yè)的要害。

當(dāng)年萬(wàn)科內(nèi)部會(huì)議喊出“活下去”的時(shí)候，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)還在瘋狂沖規(guī)模，拿地?zé)崆楦叩冒l(fā)燙，不少人都覺(jué)得萬(wàn)科這說(shuō)法太夸張，甚至有點(diǎn)小題大做。

誰(shuí)能想到?jīng)]過(guò)幾年，房企資金鏈緊張、債務(wù)暴雷的消息一個(gè)接一個(gè)冒出來(lái)，大家才后知后覺(jué)，那哪里是悲觀，那是提前好幾年給全行業(yè)敲了杠桿風(fēng)險(xiǎn)的警鐘。

2021年全國(guó)樓市摸到階段高點(diǎn)后開(kāi)始調(diào)整，房企債務(wù)問(wèn)題慢慢暴露，不管是買房的還是賣房的，都抱著觀望態(tài)度，整個(gè)市場(chǎng)都彌漫著迷茫的情緒。

就在所有人都摸不準(zhǔn)方向的時(shí)候，王石2023年年底在阿布扎比財(cái)富全球論壇公開(kāi)發(fā)聲，直接說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)整才剛剛起步，后續(xù)還會(huì)有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出清，但政策已經(jīng)出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)向。

他說(shuō)只要節(jié)奏把握好，借鑒日本的經(jīng)驗(yàn)，三到五年之內(nèi)市場(chǎng)就能實(shí)現(xiàn)軟著陸。他還特意提到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)治理有統(tǒng)籌引導(dǎo)的能力，不會(huì)完全放任市場(chǎng)亂晃，肯定能慢慢把問(wèn)題調(diào)整好。

這話不是王石隨口瞎扯的，翻一翻過(guò)去十幾年他對(duì)樓市的關(guān)鍵判斷，基本都和后來(lái)的走勢(shì)對(duì)得上。2018年的“活下去”，本質(zhì)就是他早早看穿了高杠桿高周轉(zhuǎn)模式不可持續(xù)，萬(wàn)科內(nèi)部早就把可持續(xù)經(jīng)營(yíng)放在第一位，拒絕盲目擴(kuò)張。

從2021年開(kāi)始算，三到五年的調(diào)整窗口剛好落在2024到2026年，我們翻一翻這兩年的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，就能看出變化真的踩準(zhǔn)了這個(gè)節(jié)奏。

2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)還在調(diào)整，銷售面積和投資額都同比下降，但降幅已經(jīng)比前一年收窄了不少。政策層面早就開(kāi)始發(fā)力，中央明確提了要穩(wěn)樓市，各地紛紛優(yōu)化限購(gòu)限貸，房貸利率一路下調(diào)，不少地方還直接發(fā)購(gòu)房補(bǔ)貼。

房企的融資環(huán)境也慢慢變寬松了，原來(lái)的三道紅線約束慢慢淡出，市場(chǎng)對(duì)樓市的預(yù)期也開(kāi)始出現(xiàn)微妙的變化，不再像之前那樣一片看空。

進(jìn)入2025年，政策加碼的力度更大，全國(guó)住建工作會(huì)議直接把推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)當(dāng)成了核心重點(diǎn)任務(wù)，明確要求各地因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。

城中村改造的貨幣化安置推進(jìn)速度加快，存量商品房的收儲(chǔ)力度也在加大，一線城市的限制性政策進(jìn)一步松綁，核心城市的二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的回暖跡象。

新房銷售的降幅持續(xù)收窄，不少熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)環(huán)比止跌，整個(gè)行業(yè)也從之前的深度調(diào)整，慢慢轉(zhuǎn)向了筑底階段。

到2026年初，公開(kāi)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比已經(jīng)由降轉(zhuǎn)平，北京上海這些核心城市的二手房成交周期明顯縮短，掛牌量也開(kāi)始下降。

不光國(guó)資開(kāi)始布局優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)，連外資也盯上了合適的項(xiàng)目，民間投資也慢慢把目光投向核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房源。全國(guó)百城的二手房掛牌總量環(huán)比減少，原來(lái)動(dòng)輒十個(gè)點(diǎn)以上的議價(jià)空間，現(xiàn)在已經(jīng)收窄到三個(gè)點(diǎn)到五個(gè)點(diǎn)。

這些變化不是憑空冒出來(lái)的，是2023年以來(lái)政策持續(xù)引導(dǎo)，供需兩端慢慢修復(fù)共同作用的結(jié)果，剛好踩中了王石當(dāng)年給出的時(shí)間窗口。

王石的多次預(yù)判其實(shí)都有同一個(gè)邏輯，那就是尊重行業(yè)周期，也認(rèn)可我們的政策調(diào)控能力。2018年提醒大家活下去，點(diǎn)破的就是高杠桿模式不可持續(xù)。2023年給出三到五年的時(shí)間表，靠的就是對(duì)治理體系優(yōu)勢(shì)的判斷。

現(xiàn)在走到2026年這個(gè)節(jié)點(diǎn)，政策底和市場(chǎng)底已經(jīng)相互支撐，市場(chǎng)對(duì)樓市的預(yù)期也在慢慢重建。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從過(guò)去的高增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向了高質(zhì)量發(fā)展。

年輕人買房越來(lái)越理性，不會(huì)再像之前那樣跟風(fēng)炒房，房企的經(jīng)營(yíng)也越來(lái)越穩(wěn)健，不再盲目加杠桿擴(kuò)張。調(diào)整的過(guò)程確實(shí)讓不少人受了影響，但國(guó)家一直把穩(wěn)樓市放在重要位置，政策只會(huì)加碼不會(huì)退出。

現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)都達(dá)成了共識(shí)，房子就是要回歸居住屬性，過(guò)去那種高負(fù)債拿地?cái)U(kuò)張的模式已經(jīng)走不通了。政策一邊推進(jìn)供給側(cè)優(yōu)化，一邊激活剛需和改善性住房需求。

按目前的走勢(shì)來(lái)看，2025年商品房銷售面積的降幅已經(jīng)比2024年收窄，2026年肯定會(huì)繼續(xù)溫和修復(fù)。核心一二線城市會(huì)率先企穩(wěn)，三四線城市還會(huì)有去庫(kù)存的壓力，但整體分化的格局下，核心城市好房子的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)其實(shí)一直在增加。

摸爬滾打行業(yè)這么多年，王石對(duì)行業(yè)的敏感度真的不是新人能比的，這么多次預(yù)判都踩對(duì)點(diǎn)，真不是靠運(yùn)氣蒙的。

參考資料：新華社 持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)