如果你最近在關(guān)注三亞樓市，一定注意到了一個(gè)詞被反復(fù)提及——城市更新。

這不是一個(gè)新詞，但2026年的三亞，正在賦予它前所未有的分量。

Part 1

十四五打基礎(chǔ)，十五五大提速

讀懂三亞正在發(fā)生的一切，先要讀懂海南城市更新的整體坐標(biāo)。

數(shù)據(jù)最能說明變化的幅度。

海南十四五期間，全省共完成404個(gè)城市更新項(xiàng)目，累計(jì)投資超300億元，改造老舊社區(qū)2187個(gè)，惠及居民約20萬戶。這五年，更像是一場系統(tǒng)性的"打基礎(chǔ)"——政策框架搭起來了，實(shí)施路徑跑通了，市場信心也一點(diǎn)一點(diǎn)建立起來了。

但真正的爆發(fā)，是從十五五開始的。

根據(jù)海南省住建廳于今年3月2日銀企對接會(huì)上披露的數(shù)據(jù)，全省十五五期間預(yù)計(jì)城市更新總投資將達(dá)到3150億元——這個(gè)數(shù)字，是十四五總投資規(guī)模的整整10倍。

從300億到3150億，這不只是量變，更是一次系統(tǒng)性的質(zhì)變。

體量的跨越式擴(kuò)張，背后是政策層面的高強(qiáng)度部署，也是資本端嗅到機(jī)會(huì)后的集體跟進(jìn)。

這種跟進(jìn)，在三亞的土地市場上已有清晰映照。

錦誠咨詢數(shù)據(jù)顯示，2025年三亞商品住宅用地成交主力區(qū)域集中于吉陽區(qū)與天涯區(qū)，城市更新已全面取代傳統(tǒng)招拍掛，成為品牌房企獲取土地的核心路徑。保利、萬科、華僑城、大華、綠發(fā)等一線央企與品牌房企悉數(shù)入場：

• 吉陽區(qū)：保利以城市更新方式連續(xù)斬獲天珺5期（11.61萬㎡，樓面價(jià)13926元/㎡）與天珺6期（4.63萬㎡，樓面價(jià)15743元/㎡）；大華山海和鳴（4.45萬㎡，樓面價(jià)13507元/㎡）、萬科嘉瀾地（9.86萬㎡，樓面價(jià)14106元/㎡）同步落地，城市更新供地占該區(qū)成交絕對主導(dǎo)；
• 天涯區(qū)：綠發(fā)集團(tuán)連下三城，三宗城市更新地塊合計(jì)建面高達(dá)58.44萬㎡，樓面價(jià)集中在13468～13888元/㎡區(qū)間，成為天涯區(qū)最大受益方；
• 價(jià)差印證邏輯：同在天涯區(qū)，經(jīng)招拍掛競得的HP04-06-10地塊溢價(jià)率高達(dá)35.71%，樓面價(jià)直沖20441元/㎡，與城市更新項(xiàng)目形成近7000元/㎡的價(jià)差——城市更新路徑的成本優(yōu)勢，由此一目了然。

頭部房企用真金白銀投出的選擇，已經(jīng)說明了一切。

正是在這樣的大背景下，三亞的城市更新才會(huì)在2026年呈現(xiàn)出如此密集的落地節(jié)奏——山西建投的強(qiáng)勢進(jìn)場、臨春片區(qū)的大規(guī)模征拆、百億港城項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)啟動(dòng)，都不是孤立事件，而是全省這盤大棋中，三亞這顆棋子開始加速落子。

Part 2

山西建投來了，這次不是簡單拿地

最近在三亞房產(chǎn)圈里引發(fā)熱議的，是一家來自山西的省屬國企——山西建投城市運(yùn)營集團(tuán)有限公司正式進(jìn)場三亞。

要搞清楚這件事的分量，先看看山西建投究竟底氣幾何。

圖源海南省公共資源交易平臺(tái)

這家企業(yè)注冊資本高達(dá)500億元，是山西省級(jí)國有企業(yè)，并非初出茅廬的外來者。它早已深耕海南市場多年，在?？诓俦P的建投·國興上品便是其代表力作。就在過去一年，山西建投更是以73億元的總投資，一舉拿下?？谔锪_新民城市更新項(xiàng)目——這個(gè)體量，足以說明其在城市更新賽道上的野心與實(shí)力。

如今，山西建投將目光轉(zhuǎn)向三亞，落子于海潤悅府片區(qū)，擬開展城市更新的用地面積達(dá)到103.8公頃（約1557畝），其中微更新約82.2公頃（約1233畝），綜合更新約21.6公頃（約324畝）。

這不是簡單的拿地蓋房，項(xiàng)目涵蓋3宗市場化住宅地塊、2宗劃撥安置房地塊。其中3宗市場化地塊總面積約88畝，總計(jì)容建筑面積14萬平方米，容積率區(qū)間為1.82至2.6——這意味著，三亞動(dòng)車站周邊將誕生3個(gè)全新的商品住宅小區(qū)。

海潤悅府城市更新項(xiàng)目范圍紅線圖

值得關(guān)注的是，山西建投還將同步承擔(dān)市政道路、教育配套、安置房、社區(qū)配套、公園綠地等綜合配套設(shè)施的建設(shè)總承包任務(wù)。這也揭示了城市更新模式的本質(zhì)門檻：開發(fā)商不僅要有資金完成拆遷安置，還要有能力系統(tǒng)性地重建城市基礎(chǔ)配套。這不是手握幾億小資金就能入場的游戲。

500億國企在2026年選擇進(jìn)入三亞，釋放的信號(hào)相當(dāng)強(qiáng)烈。

Part 3

臨春片區(qū)再提速，百億"港城"進(jìn)入實(shí)質(zhì)推進(jìn)

山西建投落子的同期，三亞吉陽區(qū)的另一場大戲正在同步推進(jìn)。

故事要從2025年11月說起。

2025年11月6日，中國僑商投資（海南）大會(huì)在?？谂e行。會(huì)上，由北京新華京港控股有限公司投資打造的三亞新華"香港城"城市更新項(xiàng)目正式亮相——以港資深度參與城市更新的全新姿態(tài)，成為本屆大會(huì)最受矚目的項(xiàng)目之一。

圖源三亞市投促局

這一項(xiàng)目的規(guī)劃格局，遠(yuǎn)不止于地產(chǎn)開發(fā)。

據(jù)披露，新華香港城總投資約100億元，擬征收土地約491畝，規(guī)劃建筑面積約51萬平方米，將以"港-島"融合為核心定位，引入香港法律、金融、會(huì)計(jì)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)資源，并融合國際消費(fèi)品牌，打造具有獨(dú)特城市氣質(zhì)的消費(fèi)新地標(biāo)。項(xiàng)目圍繞"宜居、宜業(yè)、宜游"三大板塊展開，構(gòu)建商務(wù)辦公、商業(yè)消費(fèi)與公共空間有機(jī)融合的垂直城市綜合體。

這不僅是一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，更是三亞在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)上的一次重要戰(zhàn)略布局。

從規(guī)劃圖到真正落地，往往是城市更新項(xiàng)目最難跨越的一步。而新華香港城，正在邁過這道坎。

2026年3月17日，吉陽區(qū)政府正式發(fā)布臨春片區(qū)城中村改造項(xiàng)目第三期搬遷公告，此次涉及土地642.1畝、共20幅地塊，搬遷范圍與"三亞新華香港城"項(xiàng)目高度重合，是今年以來三亞規(guī)模最大的征拆行動(dòng)之一。

臨春片區(qū)是吉陽區(qū)首個(gè)城市更新項(xiàng)目，總更新范圍約1565.55畝，計(jì)劃征拆房屋1517余棟。截至目前，已拆除980棟，騰空土地349.69畝，整體征拆進(jìn)度已超六成。第三期的正式啟動(dòng)，標(biāo)志著這一片區(qū)改造已進(jìn)入沖刺階段。

從大會(huì)發(fā)布到征拆落地，不過短短四個(gè)月。

一份港資成色十足的城市更新答卷，正在天涯之濱加速兌現(xiàn)。

臨春片區(qū)城中村改造項(xiàng)目第三期搬遷范圍示意圖

Part 4

多點(diǎn)開花，三亞城市更新越過臨界點(diǎn)

把視野拉得更寬一些——三亞當(dāng)下的城市更新，早已不是一兩個(gè)片區(qū)的孤立行動(dòng)。

海羅、臨春、榆紅、月川，多條戰(zhàn)線同步開工，多股資本同步入場，整座城市的天際線，正在以肉眼可見的速度被重新書寫。

"啥時(shí)候能拆到我家？"——這是三亞街頭巷尾被問得最多的一句話。

問出這句話的背后，是市民對城市煥新的殷切期待，更是普通人用最樸素的方式，對這座城市未來投出的一票信任。

資本的嗅覺，從來不會(huì)說謊。

500億省屬國企精準(zhǔn)落子，百億港城從規(guī)劃圖走到征拆現(xiàn)場——每一個(gè)動(dòng)作，都在指向同一個(gè)信號(hào)：

三亞的城市更新，已經(jīng)越過臨界點(diǎn)，從"規(guī)劃藍(lán)圖"全面切換至"大規(guī)模兌現(xiàn)"模式。

這一輪浪潮帶來的，不只是舊城換新顏，更是一座城市能級(jí)躍遷的歷史性窗口。

十四五打了五年的地基，正在被十五五澆筑成型。這座城市下一個(gè)十年的答案，已經(jīng)寫在那些正在推進(jìn)的數(shù)字里。