北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我也是糾結(jié)是否給孫子換學(xué)區(qū)房的問題，現(xiàn)在的房是我住豐臺六里橋，兒子家在石景山，都離西城海淀很近但不能跨區(qū)。猶豫著再有一年多就上學(xué)了總有些遺憾，想用我們現(xiàn)在住的換一套西城小房，反正我們老兩口也夠住，我再有兩年也退休，這兩年通勤也遠不了多少，上學(xué)后還能接送孫子。

但是也考慮了很多學(xué)區(qū)房的保值問題，在人口下降的大趨勢環(huán)境下，溢價如此高的學(xué)區(qū)房很可能面臨損失的風(fēng)險，所以全家都在糾結(jié)，請問有沒有能規(guī)避的好辦法沒有？另外也有想法索性買月壇的，是不是這種好學(xué)區(qū)就不跌了，少跌一些。

A：

1、規(guī)避的好辦法，那就是規(guī)避溢價啊，也就是多看房，盡量買溢價低的就行了。打個比方就跟炒股似的，那么多股票呢，某個行業(yè)在被追捧的時候都有泡沫，那就盡量找泡沫少的買唄，即便牛熊轉(zhuǎn)換也能少損失甚至不損失。

買股票的一個重要指標(biāo)是市盈率，其實就相當(dāng)于房子的租售比。數(shù)值越高，說明溢價越低泡沫越少，同時也意味著居住的性價比更高。

所以這就多看房+多算賬吧，多付出辛苦就有可能少花錢，或者說用時間精力來降低風(fēng)險。

2、買月壇的，有可能支撐性更強，畢竟學(xué)區(qū)的質(zhì)量好，而好資源永遠是相對稀缺的。但完全不跌不敢保證，參考韓國首爾和臺灣省的先例，都是人口下降后好學(xué)區(qū)的跌的少而已。完全不跌的也有，但一般都是總價高+品質(zhì)高的豪宅。

因為很少有家長買這種豪宅房當(dāng)學(xué)區(qū)房的，所以本身炒作出的溢價并不算高。而且房子是用來住的，學(xué)區(qū)功能下降后的居住功能更被重視，所以也就支持更大了。

3、總之看您家的預(yù)算吧，預(yù)算高就相對好辦，直接買學(xué)區(qū)好+品質(zhì)高的，更容易各項兼顧。不太高的話就多看房，爭取買到溢價低的，相當(dāng)于撿漏兒，這種樓市低迷的時期有可能。

僅供參考。

二

Q:

我準(zhǔn)備28年在北京買房，因為老家有回遷房還沒下房本，至少等一年。不過我現(xiàn)在是有100多萬資金的，是否應(yīng)該先買一套小的當(dāng)投資？主要擔(dān)心北京房價漲，比如我看的東五環(huán)外的，150萬的租金4200，租售比350，基本達到合理區(qū)間了吧？不買的話有點擔(dān)心

A：

1、東五環(huán)外，您看的估計是回遷房或安置房小區(qū)，至少也是保障房，否則沒這么高的租金收益率。北京現(xiàn)在平均值仍然是1.8%，快兩年了沒什么太大波動。

或者這么說吧，如果您看的是這些小區(qū)，那買不買的其實不用太著急。因為這種小區(qū)肯定是自住為主的，即便有了行情，其上漲的排序也是靠后的，絕不可能領(lǐng)漲，沒必要著急。

2、我認為現(xiàn)在的北京房價是沒什么下跌空間，漲不漲的看政策吧?；蛘呦瓤瓷钲?上海漲不漲吧，再加上杭州，反正北京是從來沒領(lǐng)漲過，歷次都是在這些城市后邊?，F(xiàn)在是香港漲了幾個月了，從大火之后就成交量增加，但漲的不太多。京滬深只能說有上漲跡象，但也不算明顯行情呢。

3、總之房子是用來住的，如果有居住的需求那就先買，沒有的話就觀察，不用太著急?；蛘哒f如果有其他高息+穩(wěn)妥的理財渠道，那就沒必要買房。比如您說的這套房的租售比是350，那刨去物業(yè)費取暖費和空置期的收益率是3%左右。那如果有超過這收益的穩(wěn)妥理財就甭買房，沒有合適的就買下唄，至少不吃虧。

僅供參考。

三

Q:

請問：碧桂園***跌慘了，最新報價才4萬多，您幫我拿個主意吧，留還是賣掉？現(xiàn)在主要是我換工作了，新公司在海淀呢，每天上班單程兩個小時以上，六點多出門晚上9點多才回來，太累了?？扇绻夥康脑捰质且还P支出，海淀無論房價還是租金都比通州貴多了。

說實話我都想不通***為什么跌的這么多，比邊上的二手房都多，新房不是應(yīng)該更保值嗎？現(xiàn)在我是兩難境地，不知是應(yīng)該及時止損還是再堅持一兩年，左右為難。

A：

1、我不敢?guī)蛣e人拿任何主意，尤其是房子這種巨額資產(chǎn)更是得自己決定了。

2、要不您就考慮一下租出去合適不？然后拿著租金去海淀租房，這屬于沒辦法的辦法了。但是要考慮好裝修的問題，畢竟租房的無論素質(zhì)多高，也不會跟業(yè)主似的在意維護，一般來說裝修有個三五年就毀的差不多了。您自己評估一下吧，看看裝修的損耗PK收到的租金是否劃算？

3、另外誰說過“新房更保值”了，開發(fā)商售樓處說的吧？這種說法也不能算錯，但其實屬于文字游戲。也就是新房在我們開發(fā)商手里的時候有可能保值，因為由我們定價+能死扛。賣掉之后就得看市場了，是否保值誰也不敢保證。

行情好的時候新房也有可能占優(yōu)，尤其是強勢地段兒，因為品質(zhì)高的房源稀缺。但在郊區(qū)+行情不太好的時候就不好說了，畢竟您買的價格中有我們開發(fā)商+土地方的利潤，也就是透支了預(yù)期的溢價，是否還能兌現(xiàn)預(yù)期就得看板塊的發(fā)展和運氣了。

4、其他我沒什么可說的了，是賣是留還是出租，都只能您家自己決定。

僅供參考。

四

Q:

請問：我們夫妻二人+兩位老人+兩個孩子（學(xué)齡前），想買至少三居室，能改四居的，計劃含所有費用的總預(yù)算是400萬，請問大興或房山您推薦哪個小區(qū)？我們有京戶集體戶，希望買學(xué)區(qū)盡量好的。

A：

1、大興和房山學(xué)區(qū)盡量好的，那肯定是首選房山長陽了。我估計您都看過房了吧，大概率是沒找到合適的房源，所以才來問我的。

但我也幫不上什么忙啊，您的要求不算低，能改四居的至少100平以上，400萬在長陽不是太好買到，或者是戶型不太好選。

2、另外您既然是**系統(tǒng)的，那問問單位是否有政保吧，如果有的話就盡量用，怎么的都比自己找的強。

再有一點，您家既然是想?yún)⑴c福利房的申請，那這會兒買了房，過幾年有了新的福利房指標(biāo)怎么辦？還有資金嗎？買下的這套房怎么處理？如果不買，那就等著看單位的福利房政策吧。另外也問問是否有政保？

僅供參考。

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