借名買房糾紛中，實(shí)際出資人與登記權(quán)利人的分離引發(fā)了一系列復(fù)雜的法律問題。對于此種行為，北京市中恒信律師事務(wù)所謝小明律師根據(jù)法律條文規(guī)定及裁判規(guī)則，整理了借名買房糾紛中的核心法律要點(diǎn)，供大家參考。

借名買房協(xié)議的效力認(rèn)定

借名買房協(xié)議的法律效力是此類糾紛的審理起點(diǎn)，其有效性直接影響當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。司法實(shí)踐中，法院通常依據(jù)《民法典》第一百四十三條關(guān)于民事法律行為有效要件的規(guī)定進(jìn)行審查，即行為人具有相應(yīng)民事行為能力、意思表示真實(shí)，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。若借名購買的是普通商品房，且目的僅為規(guī)避信貸政策或限購政策，協(xié)議一般被認(rèn)定為有效，雙方形成的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，借名人享有請求出名人協(xié)助辦理過戶的債權(quán)請求權(quán)。然而，若借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，因該行為損害了社會公共利益，依據(jù)《民法典》第一百五十三條，此類協(xié)議通常被認(rèn)定為無效。

物權(quán)歸屬規(guī)則與強(qiáng)制執(zhí)行風(fēng)險

即便借名協(xié)議有效，借名人也不能直接主張享有房屋所有權(quán)。根據(jù)《民法典》第二百零九條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”的規(guī)定，在完成變更登記前，出名人仍是法律上的所有權(quán)人。這一物權(quán)公示原則導(dǎo)致借名人面臨重大風(fēng)險：當(dāng)出名人成為被執(zhí)行人時，登記在其名下的房屋可能被法院強(qiáng)制執(zhí)行。對此，2025年施行的《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》要求法院進(jìn)行實(shí)體審查。借名人能否排除執(zhí)行，關(guān)鍵在于其權(quán)利能否對抗申請執(zhí)行人。若借名人能證明其系唯一住房的實(shí)際占有人，且已支付全部價款，其生存居住權(quán)益可能得到優(yōu)先保護(hù)。但若申請執(zhí)行人系善意的登記信賴方（如抵押權(quán)人），則依據(jù)《民法典》第三百一十一條的善意取得制度，借名人將無法對抗執(zhí)行，僅能依據(jù)協(xié)議向出名人索賠。

借名買房糾紛橫跨合同與物權(quán)兩大領(lǐng)域，法律關(guān)系錯綜復(fù)雜。謝小明律師提示，借名行為雖可能實(shí)現(xiàn)短期目的，但由此引發(fā)的產(chǎn)權(quán)失控風(fēng)險不容小覷。在涉及重大財產(chǎn)權(quán)益處分時，務(wù)必尋求專業(yè)法律意見，通過完善的協(xié)議條款與證據(jù)保全措施，最大限度防范法律風(fēng)險。