界面新聞記者 | 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎

自2025年末證監(jiān)會正式啟動商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs試點以來，我國公募REITs市場迎來新一輪發(fā)展浪潮，商業(yè)地產(chǎn)存量資產(chǎn)資本化進程全面提速。

截至3月20日，滬深交易所已累計收到15單申報項目，合計擬募集資金超460億元。其中，有7家房企作為原始權益人或底層資產(chǎn)持有方深度參與，占比接近一半。

“本輪商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報呈現(xiàn)出業(yè)態(tài)多樣化的特點，不僅僅局限在購物中心，還有酒店、商業(yè)辦公樓、公寓和商街及其混合業(yè)態(tài)；城市能級也有所下沉，擴展至二三線城市?！敝凶C鵬元研發(fā)部資深研究員、宏觀及REITs研究小組負責人吳進輝在接受界面新聞采訪時表示，“但與此同時，資產(chǎn)質(zhì)量和合規(guī)風險也需要重點關注?！?/p>

從“破冰”到“提速”，商業(yè)不動產(chǎn)REITs不僅為存量資產(chǎn)盤活開辟了高效通道，也在深刻重塑房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式與資本邏輯。

房企成參與主力

在這一輪申報熱潮中，房企的參與度明顯提升。15單項目中，涉房企業(yè)占了7單，預計募集金額超173億元，參與者包括保利發(fā)展、新城發(fā)展、首開股份等頭部及區(qū)域龍頭企業(yè)。

從資產(chǎn)類型看，商場、寫字樓、商業(yè)綜合體、酒店等多種業(yè)態(tài)均有覆蓋；從城市能級看，項目也已從首批集中于一線城市，逐步擴展至更多能級城市。

7單房企申報的商業(yè)不動產(chǎn)REITs情況 界面新聞整理制圖

進一步來看一些有代表性的企業(yè)。如保利發(fā)展，是A股上市房企中首家申報商業(yè)不動產(chǎn)REITs的公司。其選定的標的資產(chǎn)位于粵港澳大灣區(qū)兩大核心城市：廣州天河珠江新城的標桿寫字樓“保利中心”，以及佛山金融CBD的成熟購物中心“保利水城”。

上海地產(chǎn)集團作為地方國企的代表，其申報的REITs底層資產(chǎn)為位于上海黃浦世博濱江板塊的兩棟優(yōu)質(zhì)寫字樓——鼎保大廈與鼎博大廈。兩項目直線距離僅約500米，區(qū)位優(yōu)勢顯著，截至2025年末出租率接近滿租，2026年預計分派率達4.5%，契合了當前國企資產(chǎn)保值增值的核心訴求。

值得關注的是，民企的身影也開始涌現(xiàn)。星河集團作為非上市房企的代表，也加入到申報行列之中。民營企業(yè)的積極參與，從一個側(cè)面反映出商業(yè)不動產(chǎn)REITs的市場吸引力已經(jīng)超越了所有制界限。

“從今年已申報的項目來看，參與主體已經(jīng)從早期的政府平臺、國資為主，拓展到了央企、地方國企、外資、民企多元參與的格局。這說明公募REITs市場制度在不斷完善，正在逐步走向成熟?！笔腊钗豪硎酥袊鴧^(qū)研究部負責人謝晨在接受界面新聞采訪時指出。

房企何以成為此輪商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報的重要力量？

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向界面新聞分析指出，過去房企在類REITs市場中角色邊緣，主要因為缺乏公開上市的標準化的退出渠道。而公募REITs的推出，讓房企可以通過出讓項目股權、保留運營權的方式，將沉淀在商業(yè)項目上的資金回籠。

“這對降低杠桿的作用體現(xiàn)在兩個層面：一是資產(chǎn)出表帶來的資產(chǎn)負債率優(yōu)化，二是募集資金可用于償還存量債務或投入新項目，改善現(xiàn)金流。”嚴躍進表示，從當前房企的操作模式來看，其將旗下商業(yè)廣場作為底層資產(chǎn)申報發(fā)行，并計劃參與相應比例的戰(zhàn)略配售。這種“保留核心份額+盤活存量”的模式，既鎖定了未來運營收益，又實現(xiàn)了當期資金回籠，是典型的“輕重并舉”轉(zhuǎn)型路徑。

謝晨則從工具屬性角度補充道：“公募REITs本質(zhì)是‘不動產(chǎn)的股票’，為開發(fā)商融資和輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型拓寬了路徑，同時也為機構和普通投資者參與優(yōu)質(zhì)項目提供了一個流動性更好、透明度更高的平臺?！痹谒磥?，這是助推資本市場與不動產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。

更深層的變化在于，REITs架構下房企的盈利邏輯正在重構。在實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)的同時，房企通過持有部分份額、擔任運營管理機構等方式，保留了與資產(chǎn)的長期聯(lián)系。盈利點從過去開發(fā)銷售的一次性收益，轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理費、運營績效提成等持續(xù)性收入。這種收入結構更加穩(wěn)定，且與運營效率直接掛鉤，倒逼房企從傳統(tǒng)的“開發(fā)商”向?qū)I(yè)的“資產(chǎn)管理商”轉(zhuǎn)型。

市場熱，監(jiān)管穩(wěn)

擴容提速的背后，是首批項目良好的市場表現(xiàn)與監(jiān)管層“優(yōu)質(zhì)項目先行、穩(wěn)字當頭”的原則。

“REITs最核心的是底層資產(chǎn)現(xiàn)金流。政策核心思路還是要確保資產(chǎn)符合上市要求，比如收益率、合規(guī)和手續(xù)等，確保市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。”吳進輝對界面新聞指出。

這一原則在已受理項目中體現(xiàn)得十分明顯。據(jù)界面新聞觀察，目前受理的商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs基金，底層資產(chǎn)普遍位于一線及強二線城市核心地段，出租率或開業(yè)率長期維持在90%以上，且原始權益人多為央國企、頭部民企或外資機構，具備較強的資產(chǎn)運營能力和信用背書。

商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目涉及的問詢內(nèi)容 圖源：易居研究院

從已受理項目的反饋情況來看，問詢的核心主要圍繞底層資產(chǎn)質(zhì)量、出租率預測審慎性、租約集中到期風險等關鍵問題?！斑@表明監(jiān)管層正在引導市場建立理性的估值預期，避免首批項目出現(xiàn)過于樂觀的定價泡沫?！眹儡S進在采訪中對界面新聞指出。

華泰證券研究指出，對于合規(guī)問題，監(jiān)管部門依據(jù)是否影響資產(chǎn)合法有效轉(zhuǎn)讓和運營持續(xù)性穩(wěn)定性來判斷其重大性，進而采取不同處理方式。在項目符合發(fā)行上市條件、能夠有效保護投資者合法權益的前提下，可以采用補辦、有權部門出具說明、風險揭示及設置緩釋措施的分類處理方式。這種“一事一議”的靈活處理機制，既守住了風險底線，也為項目推進留出了空間。

萬億市場可期

隨著已申報項目的陸續(xù)推進與更多企業(yè)的加入，2026年有望成為商業(yè)不動產(chǎn)REITs的“上市元年”。

對于今年的市場走勢，謝晨給出了自己的判斷：“2026年商業(yè)不動產(chǎn)REITs會陸續(xù)受理、獲批、上市，市場走勢主要看房企的融資需求和資金配置熱情。目前這兩個動力都很強，全年申報和發(fā)行需求應該會維持在高位?！?/p>

吳進輝也持樂觀態(tài)度：“商業(yè)不動產(chǎn)REITs的發(fā)行標志著我國REITs進入了快速發(fā)展階段，會持續(xù)提質(zhì)擴容。預計未來兩三年，首發(fā)和擴募雙輪驅(qū)動，我國REITs市場規(guī)模會超過5000億元?！彼M一步向界面新聞指出，不動產(chǎn)REITs將繼續(xù)發(fā)揮盤活存量資產(chǎn)、助力經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的作用，這也是“十五五”規(guī)劃的內(nèi)在要求。

我國公募REITs募集規(guī)模與發(fā)行類型占比 圖源：華泰研究

除了已經(jīng)申報的15單，目前市場儲備項目也不少。據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計，茂業(yè)商業(yè)、武商集團、天虹股份等多家上市公司已經(jīng)發(fā)布公告，正在啟動REITs發(fā)行的籌備或研究工作，資產(chǎn)類型進一步擴展到了社區(qū)商業(yè)、長租公寓等領域。

從長期來看，我國商業(yè)不動產(chǎn)REITs的發(fā)展?jié)摿薮?。國?nèi)商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模龐大，僅重點城市的甲級寫字樓、大型零售物業(yè)，存量就以數(shù)億平方米計，這為REITs提供了廣闊的底層資產(chǎn)池。

當然，市場仍在發(fā)展初期，還有很多需要完善的地方。吳進輝提醒說：“當前市場還比較小，企業(yè)參與的積極性還有待進一步提高，增量資金少，擴募也不成熟，政策和配套制度需要進一步完善?！彼ㄗh，要審慎出臺收縮性政策，可以適當傾斜更多政策優(yōu)惠。