萬科拖欠萬物云20.6億元關(guān)聯(lián)應(yīng)收賬款。

根據(jù)萬物云2025年度業(yè)績報告披露，截至2025年12月31日，萬科關(guān)聯(lián)應(yīng)收賬款余額為20.64億元。這一欠款情況是萬物云在2026年3月19日發(fā)布的年度業(yè)績報告中正式公布的。

一、欠款規(guī)模與變化趨勢

1. 當前欠款規(guī)模

? 截至2025年末，萬物云關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項余額為20.64億元

? 這一數(shù)字相比2024年末的24.46億元減少了3.82億元，降幅達15.6%

2. 回款情況

? 2025年全年，萬物云累計實現(xiàn)多渠道回款28.5億元，其中現(xiàn)金回款18.9億元

? 2026年1-2月，萬物云又回收了4.8億元的款項

? 公司綜合運用現(xiàn)金回款、債權(quán)債務(wù)互抵、資產(chǎn)抵債等多種方式回收欠款

3. 歷史變化

? 萬物云與萬科的關(guān)聯(lián)交易收入占比持續(xù)下降：從2021年的19.2%降至2025年的6%

? 2025年持續(xù)關(guān)聯(lián)交易收入為22.39億元，同比減少11.97億元

二、對萬物云業(yè)績的直接影響

1. 利潤大幅下滑

? 2025年萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入372.72億元，同比增長2.7%

? 但歸母凈利潤僅為6.95億元，同比大幅下降38.96%

? 年內(nèi)利潤為7.72億元，同比下降38%

2. 減值計提影響

? 2025年萬物云就關(guān)聯(lián)方所欠款項計提了7.43億元的減值撥備，同比增加4.83億元

? 這導致公司信用減值損失同比增加5.67億元

? 若剔除開發(fā)商業(yè)務(wù)影響，萬物云2025年核心凈利潤為17.08億元，同比增長11.1%

3. 業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)影響

? 循環(huán)型業(yè)務(wù)（住宅物業(yè)服務(wù)、物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)、BPaaS解決方案）實現(xiàn)收入334.02億元，同比增長8.5%，占總營收比例達89.7%

? 非開發(fā)商業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入347.2億元，同比增長8.4%

三、萬物云的應(yīng)對策略

1. 風險控制措施

? 2026年萬物云將基于"謹慎原則"評估項目承接：

? 沒有明確回款路徑或預收款的項目不接（如案場業(yè)務(wù)已基本關(guān)停）

? 控制率超過20%的項目謹慎對接

? 回款周期超過合同約定兩個月的業(yè)務(wù)謹慎對待

2. 業(yè)務(wù)獨立性增強

? 持續(xù)推動關(guān)聯(lián)交易收入占比下降，從2021年的19.2%降至2025年的6%

? 第三方項目在商企和城市空間綜合服務(wù)中占比超過86%

? 市場化拓展成效顯著：2025年新增362個住宅物業(yè)服務(wù)項目，其中247個來自存量市場

3. 技術(shù)賦能降本增效

? 通過深度應(yīng)用自研的GC平臺，上線超1400個AI智能體，正式轉(zhuǎn)正9名AI員工

? 行政開支同比下降近2億元，降幅約10.1%

? 靈石AI系統(tǒng)在全國66個城市、783個項目落地了932臺，可節(jié)省約30%的能源成本

四、萬科自身的財務(wù)狀況

1. 巨額虧損壓力

? 萬科2025年度預計凈利潤虧損約820億元，創(chuàng)下A股房企虧損紀錄

? 較2024年494.78億元的虧損大幅擴大

? 連續(xù)兩年累計虧損1314.8億元

2. 債務(wù)危機嚴重

? 截至2025年三季度末，萬科有息負債合計3629億元

? 其中一年內(nèi)到期的短期有息負債1554億元，而同期貨幣資金僅657億元，缺口達814億元

? 2026年3月，萬科子公司印力集團16.54億元貸款獲得展期

3. 股東支持與自救

? 深鐵集團已累計向萬科提供借款超過300億元

? 2026年1月宣布再提供不超過23.6億元的股東借款

? 2025年萬科保質(zhì)交付房屋11.7萬套，完成近兩年需交付量的約70%

五、行業(yè)背景與影響

1. 物業(yè)行業(yè)普遍困境

? 2025年全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)500強平均收繳率降至71%，連續(xù)四年下滑

? 物業(yè)費均價跌至2.72元/平方米/月

? 2025年上半年物管行業(yè)應(yīng)收賬款減值計提比例攀升至27.6%

2. 空置率問題突出

? 新接項目中因開發(fā)商未售罄或交付后業(yè)主不收樓造成的空置率約30%

? 空置房屋的物業(yè)費收繳率比居住房屋低17.7個百分點

? 萬物云董事長朱保全表示："今天的房子并不好賣，一個交付的小區(qū)可能會有超過30%的未售房屋"

3. 行業(yè)競爭加劇

? 物業(yè)公司之間的直接競爭進入白熱化階段

? 非開發(fā)商類物業(yè)項目投標中，每個標都有超過10家企業(yè)參與

? 目前內(nèi)地物業(yè)服務(wù)相關(guān)企業(yè)約30萬家，未來可能出現(xiàn)快速下降

六、萬物云的未來展望

1. 2026年經(jīng)營策略

? 重點抓好"穩(wěn)現(xiàn)金、提效率、優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)"三件事

? 把收繳回款和壞賬管理作為生命線，確保每一分收入都有現(xiàn)金流支撐

? 進一步提升獨立第三方業(yè)務(wù)占比，壓降關(guān)聯(lián)交易和應(yīng)收賬款

2. 資產(chǎn)處置計劃

? 2025年通過資產(chǎn)銷售實現(xiàn)約4億元現(xiàn)金回流

? 2026年預計通過資產(chǎn)銷售實現(xiàn)約3億元現(xiàn)金回流

? 對大宗經(jīng)營性資產(chǎn)，將結(jié)合成熟度及收益表現(xiàn)，擇機推進1至2個重資產(chǎn)項目的退出安排

3. 業(yè)務(wù)創(chuàng)新拓展

? 協(xié)助開發(fā)商去化尾盤，用尾盤去化回籠的資金優(yōu)先支付空置房物業(yè)管理費

? 房屋修繕業(yè)務(wù)2025年收入同比增長67.1%

? 研選家自營裝修業(yè)務(wù)新簽約金額同比增長26.6%

七、總結(jié)

萬科拖欠萬物云20.6億元關(guān)聯(lián)應(yīng)收賬款是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下，開發(fā)商資金壓力向物業(yè)企業(yè)傳導的典型案例。這一欠款直接導致萬物云2025年凈利潤大幅下滑38%，但同時也加速了萬物云從"背靠大樹"到"獨立行走"的轉(zhuǎn)型進程。

萬物云通過主動壓降關(guān)聯(lián)交易占比、強化市場化拓展、推進技術(shù)賦能等多重措施，正在逐步降低對萬科業(yè)務(wù)的依賴。截至2025年末，公司貨幣資金余額達120.9億元，現(xiàn)金流儲備相對充足。雖然短期內(nèi)仍需消化關(guān)聯(lián)方欠款帶來的財務(wù)影響，但公司基本盤已越來越清晰地來自市場化、非關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)。

這一案例也反映了整個物業(yè)行業(yè)在房地產(chǎn)調(diào)整周期中面臨的共同挑戰(zhàn)：應(yīng)收賬款壓力增大、空置率上升、收繳率下降。未來，能夠有效控制風險、提升獨立運營能力的物業(yè)企業(yè)將更具競爭優(yōu)勢。