01

前兩天，我一個在上海做中介的兄弟伙給我打電話。

他說：“院長，我們現(xiàn)在忙得腳不沾地，一套房七八組客戶看，業(yè)主的電話從早響到晚，周末連喝水的時間都沒有。”

我問他：“有這么夸張？”

他說：“你不信？3月前10天，我們片區(qū)二手房網(wǎng)簽8467套，按這個節(jié)奏，全月要突破2萬套。去年同期才多少？5000套都不到?！?/p>

我一聽，立馬去查了全國的數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示，這一輪回暖，確實來了。

02

一線城市的數(shù)據(jù)顯示，樓市回暖已成事實。

二手房價格2月環(huán)比上漲0.3%，新房價格上漲0.2%。通州區(qū)的資深中介反饋，現(xiàn)在一套房七八組客戶同時看房已經(jīng)是常態(tài)。

二手房價格2月環(huán)比上漲0.2%，新房價格也上漲0.2%。3月7日單日成交1324套，創(chuàng)下2020年以來單日交易量第八高的成績。

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深圳：

春節(jié)后二手房簽約量環(huán)比增長132%，創(chuàng)下2024年3月底以來的最高值。截至2026年2月，二手房住宅成交均價已回升至6.2萬元/平方米。

香港：

2月整體物業(yè)成交量達到7924宗，環(huán)比增長84%，創(chuàng)下22個月次高。二手樓價創(chuàng)下逾2年新高，港島和新界東樓價單月上漲超過2%。

（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、各地房管部門）

看到這些數(shù)據(jù)，一個基本判斷可以確立：

一線城市的樓市回暖，已經(jīng)不是預(yù)期，而是正在發(fā)生的事實。

03

更重要的信號是，市場預(yù)期正在快速轉(zhuǎn)變。

成交量的增長只是表象，更值得關(guān)注的是市場預(yù)期的變化。

香港的案例很有代表性。

有業(yè)主持有僅8個月后增值100萬港元，現(xiàn)在開始反價，不再按原價出售。

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買家的心態(tài)也在變化，開始出現(xiàn)追漲現(xiàn)象。

這是典型的市場預(yù)期轉(zhuǎn)變信號。

我那個上海的兄弟伙還告訴我一個細節(jié)：去年他們片區(qū)有很多"急售盤"，業(yè)主希望快速成交，價格有商量空間。

現(xiàn)在呢？

業(yè)主的心態(tài)變了。不著急了，價格談判空間縮小了，部分業(yè)主甚至開始上調(diào)掛牌價。

"少一分都不賣"，這是他最近聽到最多的一句話。

量在價先，這是房地產(chǎn)市場的基本規(guī)律。

當成交量持續(xù)放大，當業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)變，當買家預(yù)期改變——價格上漲往往會隨之而來。

04

看到這些數(shù)據(jù)，很多人會問：為什么樓市會在2026年春節(jié)后啟動？

其實背后有三個關(guān)鍵因素。

第一，政策支持力度明顯加大。

上?！靶缕邨l”：首套公積金貸款額度從160萬提高到240萬，最高可達324萬。

香港直接“撤辣”，取消了所有針對樓市的額外印花稅。

第二，庫存經(jīng)歷了出清過程。

上海中心城區(qū)的新房庫存已經(jīng)降到了12個月以內(nèi)，深圳更是創(chuàng)下四年新低。當供應(yīng)相對不足的時候，價格往往會有上行壓力。

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第三，被延后的需求開始釋放。

過去幾年，部分剛需和改善需求選擇了觀望。但當他們看到一線城市的房價開始上漲，看到成交量開始放大——這些被延后的需求開始逐步釋放。

05

那么問題來了：北上深港回暖了，對重慶有什么影響？

從歷史數(shù)據(jù)來看，中國樓市確實存在一定的聯(lián)動性。一線城市往往扮演“風向標”的角色，市場情緒會逐級傳導(dǎo)。

2009年那一輪：北京率先啟動 → 上海、深圳跟進 → 成都、杭州、南京等強二線城市上漲。

2016年那一輪：深圳先漲（一年漲幅76%）→ 上海、北京跟進 → 合肥、南京、杭州、廈門等城市上漲。

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從歷史規(guī)律來看，一線城市的市場變化，往往會對其他城市產(chǎn)生影響。這個傳導(dǎo)周期通常在6-12個月之間。

那么重慶的情況如何呢？

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2026年1-2月重慶中心城區(qū)商品房成交112.9萬平方米，同比增長13.9%。其中2月成交46.8萬平方米，同比增長21.4%。（數(shù)據(jù)來源：重慶市房管部門）

更值得關(guān)注的是成交結(jié)構(gòu)：高品質(zhì)“好房子”成交面積占比達到了28%，2月成交量TOP10的樓盤中，四代宅和"好房子"占據(jù)了前九位。

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這說明什么？

說明改善型需求正在釋放，有購買力的客戶開始入市，市場信心在逐步恢復(fù)。

重慶在過去三年做了三件事：

收土地、收房子、提品質(zhì)。

2025年回收323宗閑置土地（相當于過去兩年新供應(yīng)土地的九成）、政府收購50萬方存量商品房（減少約15%的庫存）、《好房子十條》提升新房建造標準。

當供應(yīng)減少、庫存出清、品質(zhì)提升、政策支持這四個條件同時具備的時候，市場的供需格局正在發(fā)生變化。

06

基于以上分析，我的個人判斷是：

重慶樓市很可能在2026年內(nèi)啟動，房價將重啟上漲趨勢。

這個判斷基于四個觀察：

一線城市已經(jīng)率先啟動（傳導(dǎo)周期通常6-12個月）；

重慶供需格局在調(diào)整（供應(yīng)減少+庫存出清+品質(zhì)提升+政策支持）；

改善型需求在釋放（好房子成交占比28%）；

政策環(huán)境相對友好（利率處在歷史較低位）。

當然，這只是我的個人判斷，僅供參考。

但從目前的數(shù)據(jù)和趨勢來看，重慶樓市啟動的條件正在逐步具備。

最終的市場走勢，讓我們用數(shù)據(jù)和時間來驗證。