來源：市場資訊

（來源：克而瑞地產研究）

長三角核心五城商品住宅市場月報

引言

2026年2月，受春節(jié)假期停工停售的季節(jié)性擾動，長三角核心五城（上海、杭州、合肥、南京、蘇州）商品住宅市場呈現(xiàn)“總量季節(jié)性回落、結構分化加劇”的運行特征。月末上海發(fā)布“滬七條”大幅松綁限購，成為影響長三角后續(xù)市場走勢的核心政策變量。預計3月起，隨著假期效應消退與政策利好釋放，長三角核心五城將率先迎來供需兩端的季節(jié)性修復，有望啟動階段性“小陽春”行情，但城市間、板塊間、產品間的結構性分化將進一步加劇，非核心板塊去化壓力難有實質性緩解。

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新建商品住宅市場

供需兩端同步收縮。長三角核心五城商品住宅供應總量51.93萬平方米，環(huán)比下降42.6%，同比下降30.5%；成交總量65.47萬平方米，占長三角整體成交規(guī)模的52%左右，雖然各城市成交量普遍下滑，但環(huán)比跌幅均控制在50%以內；成交均價38958元/平方米，環(huán)比下降8.2%，同比上漲7.9%，城市間價格走勢分化顯著；整體庫存及去化壓力攀升，合肥、杭州去化周期處于健康區(qū)間，上海去化周期處于合理區(qū)間上限，蘇州、南京去化周期均超20個月，去化壓力突出。

存量商品住宅市場

市場韌性顯著優(yōu)于新房。2月重點監(jiān)測的上海、杭州、南京、蘇州四城二手住宅整體成交面積207.19萬平方米，環(huán)比下降44%，同比下降25.8%；成交套數(shù)21907套，環(huán)比下降44.9%，同比下降27.6%。雖成交規(guī)模受假期影響環(huán)比回落，但日均成交量基本維持在歷史同期水平，市場基本面未出現(xiàn)實質性走弱。從市場結構來看，四城二手住宅成交占區(qū)域住房交易總量的比重進一步提升至80%，成為區(qū)域住房市場絕對交易主體，“新房改善化、二手剛需化”的市場分層格局持續(xù)固化。

土地市場

成交全面低位筑底。2月長三角核心五城經營性用地供應總建筑面積105.78萬平方米，環(huán)比增長70.9%，同比下降64.1%；成交總建筑面積8.84萬平方米，環(huán)比下降94.1%，同比下降94.9%，成交普遍低迷，僅蘇州成交建面超5萬平方米，為6.22萬平方米，其他城市成交規(guī)模均不足1.2萬平方米。五城本月均無涉宅用地成交，成交地塊以商辦類為主，且全部以底價成交，市場熱度處于近一年低位，價格端全面承壓。

一

新建商品住宅市場

1. 供求表現(xiàn)：季節(jié)性因素主導，總量收縮、韌性分化

1)長三角商品住宅整體運行特征

2月長三角區(qū)域商品住宅市場供求兩端均出現(xiàn)顯著季節(jié)性回落，絕對規(guī)模降至近一年低位。全月新增供應88.53萬平方米，環(huán)比下降53.8%，同比下降30.6%；整體成交126.57萬平方米，環(huán)比下降44.5%，同比下降51.1%。

價格端表現(xiàn)相對平穩(wěn)，2月區(qū)域商品住宅成交均價29477元/平方米，環(huán)比增長1.7%，同比增長17.2%，近5個月整體走勢保持平穩(wěn)。

圖1 長三角區(qū)域近一年商品住宅整體供求情況

數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，部分城市納入酒店式公寓。

監(jiān)測城市：上海、南京、蘇州、無錫、常州、杭州、寧波、嘉興、舟山、南通、揚州等40城左右。

2)核心五城表現(xiàn)

重點監(jiān)測的上海、杭州、合肥、南京、蘇州核心五城，成交韌性顯著強于長三角其他二三線及縣級市，全月成交總量65.47萬平方米，占長三角整體成交規(guī)模的52%。

供應端：春節(jié)前房企推盤節(jié)奏全面放緩，核心五城商品住宅供應總量51.93萬平方米，環(huán)比下降42.6%，同比下降30.5%。僅南京供應量環(huán)比上行，其余四城供應量均環(huán)比回落，整體供應呈全面收縮態(tài)勢。

成交端：受春節(jié)淡季效應疊加市場觀望情緒影響，核心五城成交量普遍下滑，但環(huán)比跌幅均控制在50%以內，核心城市需求基本面的穩(wěn)定性凸顯。

價格端：核心五城商品住宅整體成交均價38958元/平方米，環(huán)比下降8.2%，同比上漲7.9%，城市間價格走勢分化顯著。其中上海成交均價70814元/平方米，繼續(xù)領跑五城；杭州成交均價40734元/平方米，位列第二，均價同比漲幅25.6%，近一年表現(xiàn)穩(wěn)中有升，核心源于核心地段中高端改善項目成交帶動的結構性拉升；南京為五城中唯一成交均價同比下跌的城市，同比降幅7.8%，受成交結構影響價格支撐力相對不足。

表1 2026年2月長三角核心五城商品住宅供求情況

數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

圖2 近一年長三角核心五城商品住宅成交均價走勢

數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

2. 庫存及去化周期：整體去化壓力高企，城市間分化顯著拉大

截至2026年2月末，長三角新建商品住宅整體去化周期已攀升至24個月，顯著超出12-18個月的合理區(qū)間，市場整體面臨嚴峻的去化壓力。核心五城的庫存規(guī)模、去化周期分化進一步加劇，與區(qū)域內弱二線及三四線城市的基本面差距持續(xù)拉大。

合肥、杭州：依托成交流速的相對穩(wěn)定及供應端的主動收縮，去化周期分別為10.4個月、10.2個月，處于健康運行區(qū)間，市場供需關系相對均衡。

上海：商品住宅可售庫存規(guī)模760.96萬平方米，為五城中最高；依托相對穩(wěn)定的成交流速，去化周期控制在17.8個月，處于合理區(qū)間上限，庫存去化壓力相對可控。

蘇州、南京：蘇州商品住宅可售庫存規(guī)模638.83萬平方米，僅次于上海，去化周期達27.4個月，為五城中最高水平，盡管當月供求比0.59，仍處于供小于求狀態(tài)，但受供需的結構性錯配及需求基本面持續(xù)疲軟影響，去化效率持續(xù)走低；南京受歷史土地放量及非核心區(qū)地塊入市后去化不及預期影響，可售庫存規(guī)模、去化周期均處于高位。

圖3 2026年2月長三角核心五城商品住宅供求去化交叉分析

數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

從長短期變化趨勢來看，五城庫存面積環(huán)比基本持平或小幅下降，同比則普遍下降，其中合肥同比降幅最大為19.4%，顯示供應端已在主動縮量。但除合肥外，其余四城去化周期同比均顯著攀升，其中南京、蘇州同比增幅分別達47.7%、42.7%，核心原因在于成交規(guī)模的同比降幅遠超庫存規(guī)模的降幅，市場去化能力持續(xù)走弱。

表2 2026年2月長三角核心五城商品住宅庫存及去化周期

數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

3. 項目表現(xiàn)：核心城市優(yōu)質資產占據主要市場份額

2月長三角核心五城商品住宅成交集中度進一步提升，核心城市、核心地段的優(yōu)質改善項目持續(xù)領跑市場，城市間分化從宏觀層面?zhèn)鲗е廖⒂^項目端。

長三角核心五城商品住宅成交面積TOP10項目中，合肥占據5席，杭州3席，上海和蘇州各1席。其中杭州綠城·月映金沙庭以14625平方米的成交面積和5.56億元的成交金額，穩(wěn)居雙榜首，凸顯強二線城市核心地段優(yōu)質改善產品的市場號召力。

表3 2026年2月長三角核心五城商品住宅項目成交面積TOP10

數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅。

圖4 克而瑞·決策專家「顧一寧」數(shù)據分析生成

長三角核心五城商品住宅成交金額TOP10項目中，杭州占據5席，上海占據4席，兩城入榜項目合計成交金額達32.9億元，在TOP10總成交金額中占絕對主導地位，城市分化進一步加劇。上海入榜的項目，除建發(fā)瑞湖外，成交均價均超10萬元/平方米，最高達179583元/平方米，與其他城市項目形成極致價格分層。

表4 2026年2月長三角核心五城商品住宅項目成交金額TOP10

數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅。

圖5 克而瑞·決策專家「顧一寧」數(shù)據分析生成

二

存量商品住宅市場

1.運行特征：季節(jié)性回落不改基本面，以價換量態(tài)勢延續(xù)

2月重點監(jiān)測的上海、杭州、南京、蘇州四城二手住宅整體成交面積207.19萬平方米，環(huán)比下降44%，同比下降25.8%；成交套數(shù)21907套，環(huán)比下降44.9%，同比下降27.6%。成交規(guī)模雙降核心源于春節(jié)假期導致的交易周期壓縮、帶看及網簽流程停滯，若剔除假期因素，日均成交量基本維持在歷史同期水平，市場基本面未出現(xiàn)實質性走弱。

價格端，2月四城二手住宅整體成交均價28660元/平方米，環(huán)比下降3%，同比下降12.23%。從近一年走勢看，市場成交均價已從2025年1月33718元/平方米的階段性高點持續(xù)回落，累計跌幅達15%，價格調整呈現(xiàn)連續(xù)性、單邊下行特征，整體處于“以價換量”的弱平衡狀態(tài)。

圖6 長三角四城近一年二手住宅成交情況

數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)；監(jiān)測城市：上海、杭州、南京、蘇州4座城市。

2.核心城市表現(xiàn)：城市基本面差異主導市場表現(xiàn)

長三角核心四城二手住宅市場表現(xiàn)，與城市人口基本面、產業(yè)支撐力、置換需求活躍度高度相關，城市間分化特征明顯：

上海：市場規(guī)模絕對領先，2月二手住宅成交面積86.11萬平方米、成交套數(shù)10220套，穩(wěn)居四城首位。雖受春節(jié)影響成交環(huán)比降幅接近50%、同比降幅33%，但成交套數(shù)連續(xù)三個月（2025年11月-2026年1月）站穩(wěn)2萬套以上，2月回落并未改變市場基本面，日均成交量仍維持在538套的相對水平，為后續(xù)市場蓄積了充足能量。

蘇州：是四城中唯一實現(xiàn)二手住宅成交面積同比正增長的城市，市場需求韌性凸顯。2月二手住宅成交面積39.83萬平方米，環(huán)比下降34.9%，同比增長2.2%；價格端表現(xiàn)同樣穩(wěn)健，成交均價24357元/平方米，環(huán)比增長2.1%，同比下降1.7%。

南京、杭州：成交規(guī)模受春節(jié)影響出現(xiàn)回落，成交面積、成交套數(shù)環(huán)比降幅均超35%，價格端也延續(xù)調整態(tài)勢。

表5 2026年2月長三角四城二手住宅成交表現(xiàn)

數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)。

3.市場格局演變：二手住宅交易成為市場絕對主體

根據國家統(tǒng)計局數(shù)據，2025年全國二手住宅網簽面積占住房總交易量的比重已接近46%，創(chuàng)下官方統(tǒng)計以來的歷史新高，這一趨勢在長三角核心城市表現(xiàn)得更為突出。

從近3年走勢看，長三角四城二手住宅成交占比已從2023年的均值55%，攀升至2025年的均值72%，2026年2月進一步提升至80%，其中上海、南京、蘇州三城占比均突破80%，存量房交易已成為區(qū)域住房市場的絕對主體。

這一變化反映了長三角住房市場供需結構的根本性轉變：新建商品住宅端供應主動收縮，產品定位持續(xù)向高端改善傾斜；而大量剛需及務實型購房者，受總價預算、生活配套成熟度、交房時間等因素影響，持續(xù)涌入二手住宅市場，最終形成“新房改善化、二手剛需化”的清晰分層格局。

圖7 長三角四城近3年新建商品住宅、二手住宅成交走勢分析

數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)；監(jiān)測城市：上海、杭州、南京、蘇州4座城市。

表6 2026年2月長三角四城新建商品住宅、二手住宅成交對比分析

數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)。

三

土地市場

1.供求表現(xiàn)：季節(jié)性回落顯著，整體處于低位筑底階段

2月長三角區(qū)域經營性用地供應總建筑面積577.13萬平方米，環(huán)比下降13.4%，同比增長7.9%；成交總建筑面積374.92萬平方米，環(huán)比下降60.1%，同比下降38.6%；成交樓板價3056元/平方米，環(huán)比下降33.7%，同比下降67%。土地市場整體筑底運行，預計3月起，隨著各地年度供地計劃落地，市場供求將逐步恢復常態(tài)。

圖8 長三角區(qū)域近一年經營性用地整體供應成交情況

數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)。

監(jiān)測城市：上海、南京、蘇州、無錫、常州、杭州、寧波、嘉興、舟山、南通、揚州等40城左右。

2.市場熱度：溢價率創(chuàng)近一年低位，底價成交成為市場主流

2月長三角經營性用地平均溢價率為0.8%，處于近一年低位區(qū)間。當月成交總價超過3億元的6宗宅地，均位于非核心城市，且全部以底價成交，反映當前房企拿地意愿仍偏謹慎，投資布局極度聚焦。

圖9 長三角區(qū)域近一年經營性用地成交溢價率

數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)。

監(jiān)測城市：上海、南京、蘇州、無錫、常州、杭州、寧波、嘉興、舟山、南通、揚州等40城左右。

3.核心城市表現(xiàn)：供應分化、成交低迷，全月無涉宅用地成交

2月長三角核心五城土地市場呈現(xiàn)“供應分化、成交全面低迷”的特征，核心指標顯著弱于區(qū)域整體水平。

供應端：五城經營性用地供應總建筑面積105.78萬平方米，城市間分化顯著。南京供應規(guī)模最高，為30.19萬平方米，環(huán)比增長2891.1%；其次為上海，供應建面28.15萬平方米，雖然同比下降52.6%，但環(huán)比增長2455.2%；杭州供應同比降幅最大，為85.9%，供地節(jié)奏明顯放緩。

成交端：本月五城經營性用地成交規(guī)模普遍低迷，僅蘇州成交建面超5萬平方米，為6.22萬平方米，雖環(huán)比、同比仍分別下降84.6%、66.4%，但仍領先其余四城；其他城市成交規(guī)模均不足1.2萬平方米。五城本月均無涉宅用地成交，成交地塊以商辦類為主，且全部以底價成交，價格端全面承壓。

表7 2026年2月長三角核心五城經營性用地供應成交情況

數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)。

四

后市展望

2026年2月市場回落核心為春節(jié)季節(jié)性擾動，并非市場基本面持續(xù)走弱。上?！皽邨l”限購松綁為長三角市場修復注入核心動力，預計3月起，五城市場將迎來季節(jié)性修復，但結構性分化將成為貫穿后續(xù)市場運行的核心主線。

新建商品住宅市場：供需迎來確定性修復，強弱分化進一步拉大。3月房企推盤節(jié)奏將全面提速，五城將迎來節(jié)后推盤與成交雙高峰，疊加政策利好帶動，成交量將出現(xiàn)顯著環(huán)比回升。但市場修復將呈現(xiàn)顯著的結構性特征，核心城市核心地段的優(yōu)質改善項目，成交集中度將持續(xù)提升；非核心板塊及遠郊項目去化壓力難有實質性緩解，價格仍存下行空間，城市與板塊間的基本面差距將進一步擴大。

存量商品住宅市場：量升價穩(wěn)修復延續(xù)，存量主導地位持續(xù)強化。政策利好將帶動置換改善需求集中釋放，3月上海二手成交量有望沖擊高位，蘇州市場韌性將持續(xù)，杭寧兩城成交也將迎來環(huán)比回升。整體市場將維持“以價換量”的弱平衡，價格單邊下行節(jié)奏有望放緩。市場結構層面，存量房交易的主導地位將進一步鞏固，“新房改善化、二手剛需化”的市場分層格局將持續(xù)深化。

土地市場：供需邊際回暖，低位筑底格局難改。3月起隨著年度供地計劃落地，五城優(yōu)質涉宅用地供應將逐步放量，土地市場供需兩端或出現(xiàn)邊際修復。但在行業(yè)整體預期未出現(xiàn)根本性扭轉、房企現(xiàn)金流壓力未全面緩解的背景下，房企拿地仍將高度聚焦核心城市核心板塊，底價成交依然為市場主流，土地市場整體仍將維持低位筑底態(tài)勢，不具備大幅回暖的基礎。

1.本文章內容是由克而瑞研究分析師王媛媛撰寫。本內容僅供參考，不構成投資建議。

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