沉寂30多年的日本地價(jià)，終于迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)回暖！

2026年3月17日，日本國(guó)土交通省正式公布截至當(dāng)年1月1日的全國(guó)公示地價(jià)數(shù)據(jù)，這份權(quán)威地價(jià)報(bào)告釋放出強(qiáng)烈信號(hào)：日本全國(guó)地價(jià)連續(xù)5年上漲，2.8%的漲幅創(chuàng)下1991年泡沫經(jīng)濟(jì)巔峰后的35年新高，徹底打破長(zhǎng)期低迷僵局。

日本公示地價(jià)不僅是土地交易價(jià)格的核心參考指標(biāo)，更是公共工程用地收購(gòu)定價(jià)的重要基準(zhǔn)，全面折射出日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局與資本流向。

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日本地價(jià)連漲5年，刷新泡沫后紀(jì)錄

國(guó)土交通省公布的數(shù)據(jù)顯示：截至2026年1月1日，

日本全用途的全國(guó)平均公示地價(jià)同比上漲2.8%，不僅實(shí)現(xiàn)連續(xù)5年持續(xù)上漲，更是一舉創(chuàng)下1991年泡沫經(jīng)濟(jì)巔峰期之后的35年最大漲幅。

回溯歷史，日本地價(jià)在1991年達(dá)到11.3%的漲幅后，便陷入長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的低迷，即便2008年被稱(chēng)為房地產(chǎn)“迷你泡沫”的時(shí)期，全國(guó)平均漲幅也僅為1.7%。

此次2.8%的漲幅，徹底打破泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰后的長(zhǎng)期頹勢(shì)，標(biāo)志著日本土地市場(chǎng)進(jìn)入全新上行周期。

本輪上漲覆蓋全品類(lèi)用地，商業(yè)用地、住宅用地同步走高，漲價(jià)覆蓋的都道府縣數(shù)量連年遞增，徹底擺脫了以往局部上漲、多數(shù)區(qū)域下跌的頹勢(shì)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的全國(guó)性回暖。

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區(qū)域分化明顯，天價(jià)扎堆銀座

本輪上漲并非均衡普漲，呈現(xiàn)鮮明的結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)：首先是都市圈領(lǐng)跑、地方趨穩(wěn)，東京圈以5.7%漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，大阪圈漲3.8%，名古屋圈及札幌、仙臺(tái)等4座地方核心城市漲幅小幅收窄，形成“核心熱、外圍穩(wěn)”的格局。

其次是稀缺地段價(jià)值登頂，東京銀座包攬全日本天價(jià)地塊，東京都中央?yún)^(qū)山野樂(lè)器銀座總店地塊連續(xù)20年坐穩(wěn)地價(jià)天花板，每平米單價(jià)6710萬(wàn)日元（約合人民幣290.57萬(wàn)元），同比暴漲10.9%。

此外，每坪超1億日元的天價(jià)地塊全部集中在東京，其中6處扎堆銀座，銀座4丁目更是以每坪超2.2億日元成為全國(guó)唯一2億日元級(jí)黃金地塊，大阪核心商圈則成為東京外的第二高價(jià)區(qū)域。

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不是虛泡沫，熱錢(qián)+剛需雙重助推地價(jià)上漲

與當(dāng)年脫離實(shí)際需求的泡沫經(jīng)濟(jì)不同，本輪日本地價(jià)上漲有著堅(jiān)實(shí)的底層邏輯，國(guó)內(nèi)外資本扎堆布局+實(shí)體經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁需求成為兩大核心推手，市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升、供需緊平衡”的健康態(tài)勢(shì)。

資本層面，2025年日本房地產(chǎn)投資規(guī)模刷新歷史峰值。房地產(chǎn)服務(wù)巨頭世邦魏理仕（CBRE）統(tǒng)計(jì)顯示，單筆10億日元以上的房地產(chǎn)投資同比激增31%，總規(guī)模達(dá)6.5萬(wàn)億日元，超越2007年的5.4萬(wàn)億日元，創(chuàng)下歷史新高；其中超6成資金投向東京圈，核心區(qū)域成為資本避風(fēng)港。

此外，海外投資者更是大舉進(jìn)場(chǎng)，全年買(mǎi)入金額達(dá)2.4萬(wàn)億日元，同樣刷新歷史紀(jì)錄。

美國(guó)黑石集團(tuán)等巨頭頻頻出手，斥資4000億日元收購(gòu)赤坂王子酒店舊址綜合大樓、1000億日元拿下江東區(qū)物流設(shè)施，東京汐留超高層寫(xiě)字樓等千億級(jí)交易接連落地。

需求層面，寫(xiě)字樓市場(chǎng)成為拉動(dòng)地價(jià)的核心動(dòng)力。日本企業(yè)業(yè)績(jī)整體堅(jiān)挺，為爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)人才，企業(yè)對(duì)核心地段寫(xiě)字樓的需求持續(xù)高漲，2025年寫(xiě)字樓投資占日本房地產(chǎn)總投資的4成左右。

據(jù)三鬼商事數(shù)據(jù)，東京都中心5區(qū)（千代田、中央、港、新宿、澀谷）寫(xiě)字樓租金2月同比上漲7.3%，空置率僅維持在2%左右，遠(yuǎn)低于5%的供需平衡線(xiàn)，供需緊張格局凸顯。

世邦魏理仕分析師能勢(shì)知彌指出，核心區(qū)租金持續(xù)上漲，讓投資者獲得超額回報(bào)的概率大幅提升，進(jìn)一步刺激資本入場(chǎng)。

此外，寬松的利率環(huán)境也為地價(jià)上漲保駕護(hù)航。盡管日本央行2025年12月將政策利率上調(diào)至0.75%，但相較于全球主要經(jīng)濟(jì)體仍處于低位，疊加日本國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款的積極態(tài)度，進(jìn)一步助推土地市場(chǎng)熱度。

與此同時(shí)，建筑費(fèi)用上漲、勞動(dòng)力短缺導(dǎo)致大量再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中止或延期，核心區(qū)域?qū)懽謽枪┙o收緊，三井住友信托基礎(chǔ)研究所預(yù)測(cè)，東京都中心寫(xiě)字樓供需緊張的態(tài)勢(shì)將持續(xù)至2030年前后。

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三大熱點(diǎn)賽道，核心稀缺資產(chǎn)仍吃香

梳理漲幅居前的地塊不難發(fā)現(xiàn)，本輪地價(jià)上漲并非單一區(qū)域行情，而是多點(diǎn)開(kāi)花，背后暗藏新工廠(chǎng)落地、入境旅游復(fù)蘇、城市再開(kāi)發(fā)三大核心邏輯，成為地方地價(jià)上漲的重要引擎。

首先，半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)布局帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升溫。北海道千歲市憑借Rapidus國(guó)產(chǎn)尖端半導(dǎo)體工廠(chǎng)建設(shè)，3處地塊躋身地價(jià)漲幅前十，廠(chǎng)房、酒店、辦公樓用地收購(gòu)熱潮涌動(dòng)，交易價(jià)格大幅突破往期行情；熊本縣大津町因臺(tái)積電進(jìn)駐，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)被徹底激活，地價(jià)漲幅躋身全國(guó)前列。

入境旅游復(fù)蘇帶火文旅地塊，長(zhǎng)野縣白馬村、北海道富良野市等滑雪勝地，以及東京淺草、岐阜高山市等日式風(fēng)情景區(qū)，憑借海外游客流量紅利，商業(yè)用地需求暴漲，地價(jià)快速上行。

城市再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目釋放區(qū)域價(jià)值，東京澀谷區(qū)櫻丘町、中野區(qū)中野等片區(qū)，依托大規(guī)模再開(kāi)發(fā)工程優(yōu)化人流動(dòng)線(xiàn)、提升商業(yè)氛圍，成為資本布局的新熱點(diǎn)，推動(dòng)地價(jià)穩(wěn)步上漲。

整體來(lái)看，本輪日本地價(jià)上漲是資本、需求、政策多重因素共振的結(jié)果，既擺脫了泡沫經(jīng)濟(jì)的虛高隱患，又實(shí)現(xiàn)了全國(guó)范圍的溫和回暖。核心都市圈憑借供需緊平衡持續(xù)領(lǐng)跑，地方則依托產(chǎn)業(yè)、旅游紅利跟進(jìn)上漲，日本土地市場(chǎng)正步入長(zhǎng)期復(fù)蘇的新周期。

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