千萬級門檻已成“入場券”，上海豪宅全面升級

2025年的上海樓市，一個清晰的信號是：新房正在全面“豪宅化”。全年套均總價突破1000萬元，較2024年再漲6.2%。這意味著，在上海購買一套新建住宅，千萬預(yù)算已成為基本門檻。

更值得注意的是，1000萬至3000萬元價位段雖仍是成交主力，但其內(nèi)部結(jié)構(gòu)已悄然變化。改善型客群成為絕對主導(dǎo)，建面120平方米以上戶型占比持續(xù)攀升，建面180平方米以上大戶型首次突破10%。這說明，中產(chǎn)家庭不再滿足于“有房”，而是追求“好房”。

核心區(qū)如黃浦、靜安、徐匯的項目，均價普遍站上12萬元/平方米。像高福云境單價高達(dá)21.27萬元/平方米，卻依然引發(fā)搶購。這背后是產(chǎn)品力與地段價值的雙重加持。

從克而瑞數(shù)據(jù)看，2026年2月上海新房成交中，3000萬元以上豪宅雖然僅占48套，但套均總價高達(dá)5272萬元，彰顯了高端市場的強(qiáng)勁購買力。這印證了上海樓市正從“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)變的趨勢。

3000萬–5000萬：高端改善的“黃金分割線”

如果說1000萬–3000萬是中產(chǎn)進(jìn)階的標(biāo)志，那么3000萬–5000萬則是高端改善的“黃金分割線”。2025年，這一價位段成交1006套，占全國同價位段的48%，上海一城幾乎撐起半壁江山。

然而有趣的是，相比2024年163.9%的爆發(fā)式增長，2025年該價位段成交量回落43.8%。這并非需求減弱，而是供應(yīng)端大幅收縮所致。開發(fā)商將資源更多投向5000萬以上的超高端產(chǎn)品，導(dǎo)致3000萬–5000萬出現(xiàn)階段性“斷檔”。購買這一價位的客群，多為事業(yè)有成的企業(yè)主或高管，他們對產(chǎn)品品質(zhì)有極高要求。露香園一期均價21.23萬元/平方米仍能熱銷，證明了“好產(chǎn)品不愁賣”的市場邏輯。這類買家往往已有房產(chǎn)，此次置業(yè)純粹為了生活品質(zhì)升級。

值得注意的是，這一價位段的客戶開始從本地為主轉(zhuǎn)向全國化。江浙滬高凈值人群占比顯著提升，他們看中的不僅是房子本身，更是上海作為國際金融中心的資產(chǎn)保值屬性。

5000萬–1億：頂豪市場的“小陽春”

當(dāng)我們將目光投向5000萬–1億區(qū)間，會發(fā)現(xiàn)一個“反常識”的現(xiàn)象：在全國樓市整體調(diào)整的背景下，這一價位段2025年成交889套，同比增長56.7%，占全國同類產(chǎn)品的76%。

黃浦區(qū)成為絕對成交主力，貢獻(xiàn)652套，占比70%。上海壹號院和金陵華庭兩大項目功不可沒。更值得關(guān)注的是客群構(gòu)成的變化：上海本地客戶占比從年初的61.9%降至年末的20.1%，而江浙客戶從23.3%飆升至36.4%。

來源：克而瑞·決策專家「顧一寧」AI文章生成

這種變化背后有深層邏輯：一是上海核心區(qū)土地稀缺，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供不應(yīng)求；二是全國財富向一線城市集中，上海作為經(jīng)濟(jì)龍頭吸引力最強(qiáng)；三是豪宅具備天然的抗通脹屬性，在不確定時代成為資金避風(fēng)港。

產(chǎn)品方面，這一價位段以建面400平方米以上的大平層或復(fù)式為主，集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)。徐匯濱江、黃浦濱江等板塊憑借“一江一河”景觀資源，成為頂豪聚集地。安瀾上海等項目以立體庭院等創(chuàng)新設(shè)計提升空間利用率，得房率表現(xiàn)突出，重新定義了豪宅標(biāo)準(zhǔn)。

1億以上：塔尖人群的終極選擇

如果說5000萬–1億是頂豪，那么1億以上就是塔尖中的塔尖。2025年，上海成交72套過億豪宅，占全國總量的70%以上，真正做到了“一城獨大”。

這些成交案例個個引人注目：上海壹號院2.5億元頂復(fù)快速售罄，金陵華庭2.83億元頂復(fù)開盤即罄，高福云境25套1.3億以上大平層全部成交。這些數(shù)字背后，是頂級富豪對稀缺核心資產(chǎn)的強(qiáng)烈需求。

1億以上豪宅高度集中在黃浦、徐匯、虹口等核心城區(qū)。買家多為全國頂級富豪、企業(yè)創(chuàng)始人或家族辦公室代表。他們的購房邏輯已超越居住需求，更多考慮資產(chǎn)配置、家族傳承和社交圈層。

值得一提的是，這些頂級項目往往采用“邀請制”銷售，不公開認(rèn)籌。開發(fā)商會提前篩選客戶資質(zhì)，確保圈層純粹性。這也解釋了為何在整體市場調(diào)整時，頂豪市場依然保持活躍——供需雙方都是金字塔尖的極少數(shù)人。

從克而瑞數(shù)據(jù)看，2026年2月黃浦區(qū)雖然成交面積僅0.35萬平方米（10套），但成交均價高達(dá)18.8萬元/平方米，套均總價6554萬元。這充分說明，核心城區(qū)的豪宅市場已完全脫離普通住宅邏輯，成為獨立的價值體系。

豪宅市場的未來：稀缺性決定一切

回望2025年，上海豪宅市場呈現(xiàn)出明顯的“K型分化”：普通住宅以價換量，豪宅市場量價齊升。這種分化背后，是城市資源向核心區(qū)域集中的必然結(jié)果。

展望未來，隨著土地供應(yīng)進(jìn)一步向中心城區(qū)傾斜，以及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)升級，豪宅市場的稀缺性只會更加凸顯。對于購房者而言，與其糾結(jié)價格高低，不如關(guān)注資產(chǎn)的長期價值。

1、上述研究成果由克而瑞上海分析師翟鑰銘，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI問知、AI文章和數(shù)據(jù)分析等功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議，

2、AI生成的內(nèi)容（包括但不限于圖片、數(shù)據(jù)、文字等），并未獲得若有的相關(guān)權(quán)利方的授權(quán)，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業(yè)用途）時不侵害他人享有的權(quán)益。

3. 運(yùn)營方不對用戶因使用內(nèi)容而導(dǎo)致的任何直接、間接或附帶后果負(fù)責(zé)。