來源：市場資訊

（來源：李宇嘉地產(chǎn)筆記）

進(jìn)入3月以來，京滬深二手房市場回升很明顯！

有幾個(gè)新現(xiàn)象值得關(guān)注：單周成交量創(chuàng)近年來新高，掛牌量開始下滑，二手房價(jià)跌幅收窄。

3月份的樓市，小陽春的成色貨真價(jià)實(shí)。

大家最關(guān)注的，還是后續(xù)走勢。因?yàn)椋?月份歷來都是成交的旺季，特別是節(jié)后返城和入學(xué)注冊季，帶動(dòng)了剛性購房需求。但從往年來看，從二季度開始，會(huì)出現(xiàn)慣性的調(diào)整。

當(dāng)然，樓市不可能一直像3月份這么火爆，積累的需求釋放大半，季節(jié)性回調(diào)，也在情理之中。

最怕的是，出現(xiàn)2025年二季度后面的那種情況。

2025年樓市小陽春，與24年底的“9.26”關(guān)系很大，但近期市場的高景氣度，與政策關(guān)系不大。自從24年底后，政策層面沒有太大的動(dòng)靜，包括去年9月底的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。除季節(jié)性回升，近期的市場回升，很大程度上為市場內(nèi)生動(dòng)力驅(qū)動(dòng)，說白了就是真到位了。

3月1日-18日，上?？們r(jià)300萬以下的二手住房交易交易占比達(dá)到72%，90平米以下占比74%。深圳總價(jià)300萬以下的二手住房交易占比49%，比2025年提升了4個(gè)百分點(diǎn)。

這些300萬以下的，很多房子之前的價(jià)格在400萬，甚至500萬，現(xiàn)在到了剛需買家可支付的水平上。同時(shí)，現(xiàn)在的月供和租房的租金差不了太多，于是就驅(qū)動(dòng)了近期的行情。

從23年的年中開始，一線城市房價(jià)整體回調(diào)了近三年，二手房價(jià)格指數(shù)月環(huán)比平均為-0.58%。25年5-12月，月環(huán)比平均為-0.9%。指數(shù)環(huán)比-0.9%的幅度，轉(zhuǎn)化為價(jià)格水平是非常大的。

于是，創(chuàng)造了去年底的二手房行情。所以，這一輪二手房的行情，并不是今年3月才開始的。

去年底，就啟動(dòng)了，一直延續(xù)到今年3月份。

大家看上圖，去年10月-今年1月，上海連續(xù)3個(gè)月二手房交易超過2.2萬套，與25年3月份創(chuàng)下的單月4年來新高的交易量（2.94萬套）差別也不大。因此，今年3月份的行情是去年底行情的延續(xù)。只不過，與3月份季節(jié)性的需求疊加在一起，成交量更大了。

從這個(gè)角度來看，4月份的行情也不會(huì)差。

是否可持續(xù)呢？

我認(rèn)為，最大的動(dòng)力就在于，當(dāng)300萬以下的房源消化完了，或300萬以下可交易的房源（品相不錯(cuò)的）所剩不多了，熱度的接力棒可否傳遞到300-600萬的房子，這個(gè)非常關(guān)鍵。

如果300-600萬的房子，交易活躍起來，我認(rèn)為市場就穩(wěn)了！邏輯如下：

這幾年，都是低總價(jià)房源熱銷，價(jià)格高的，很多要進(jìn)入200-300萬價(jià)格段，才能賣得掉。要么業(yè)主主動(dòng)調(diào)，要么一直掛著，一些更高價(jià)位的房子，掛牌2年后，也進(jìn)入到這個(gè)價(jià)位。

從根源上講，類似上海、深圳這樣的城市，過去在高房價(jià)時(shí)期積累一大批剛需年輕人。原來一直想買，但買不起，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)過去高攀不起的房子，現(xiàn)在也能探得找了。有的要結(jié)束“飄”的狀態(tài)，有的要結(jié)婚、有的要給小孩買學(xué)位房，就成就了這一輪二手房的行情。

總價(jià)300萬以下這個(gè)價(jià)格段，在上?；径际嵌址康奶煜?；總價(jià)200萬以下，在廣州也基本是二手房的天下（占比50%以上）。但在廣州，如果買房的預(yù)算能上到300萬以上，上海的預(yù)算上到400萬以上，也就是中高價(jià)位或中間段的產(chǎn)品，二手房都有大量的可選產(chǎn)品。

首先，過去幾年，這個(gè)價(jià)格段的房子，交易占比不高，掛牌的房子，如果業(yè)主降價(jià)不充分，很多沒有銷售掉。其次，這幾年，更高價(jià)格的房子，很多業(yè)主降價(jià)后，開始進(jìn)入到這個(gè)價(jià)格段。

如果200-300萬的交易活躍后，能帶動(dòng)改善型的需求，業(yè)主愿意換房，購買300-600萬的產(chǎn)品，這個(gè)價(jià)格段的交易就能夠活躍起來。在2026年之前，這個(gè)循環(huán)事實(shí)上一直不太順暢。

大家看上圖，2025年，除了300萬以下的，深圳其他價(jià)格段的二手房交易，占比都在下降。

上海也是一樣的！

大家很好奇，這是怎么回事？一方面，與當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下很多人換房愿意不高（要承擔(dān)更多的支出）有關(guān)，畢竟不換也有房子住。另一方面，當(dāng)前剛需的規(guī)模確實(shí)比改善型需求更多。

但更重要的是，這個(gè)價(jià)格段的，新房也有很多產(chǎn)品。

不管在戶型上、小區(qū)設(shè)計(jì)，還是得房率方面，新房產(chǎn)品的競爭力很強(qiáng)。而且，新房也知道二手房這個(gè)競品（特別是“次新房”），就在各方面提升競爭力，包括計(jì)算實(shí)用面積后的價(jià)格。

于是，從24年各地打造好房子開始，新房和二手房的競爭就非常激烈了。

表：2022-2025年深圳不同面積段二手房價(jià)格指數(shù)同比跌幅(%)

所以，24年到25年，90-144、144以上的中大戶型面積的二手住房價(jià)格，回調(diào)不容小覷。

這些二手產(chǎn)品，最大的競爭力，就是富有彈性的價(jià)格！

25年，“好房子”項(xiàng)目整體放量，其包含價(jià)格、戶型、設(shè)計(jì)等方面的整體優(yōu)勢很突出。于是，二手表現(xiàn)弱一點(diǎn)。但當(dāng)它的價(jià)格進(jìn)行了充分的調(diào)整后，從25年的第四季度開始，二手房的春天來了。比如，上海連續(xù)4個(gè)月（不考慮春節(jié)）二手房成交在2.2萬套以上。

2.2萬套，是上海二手房交易是否活躍的分水嶺。

問題是，這幾年熱度城市沒少賣地，舊改也在推。面對二手房交易的活躍，特別是價(jià)格上的“親和力”，新房會(huì)以更高的綜合性價(jià)比，甚至質(zhì)價(jià)比（同一品質(zhì)下，價(jià)格最低）來獲得份額。

這就是2024和2025年交替出現(xiàn)的情況，我們不希望這樣的情況發(fā)生。

因?yàn)?，這對預(yù)期、對整個(gè)生態(tài)，造成很大的沖擊！

因此，近期廣州開年土地推薦，嚴(yán)厲打擊偷面積，如假的裝飾柱，違規(guī)封陽臺(tái)、花池、改造飄窗等。信號(hào)非常明顯，卷品質(zhì)、靠品質(zhì)溢價(jià)，這可以，但不能卷價(jià)格，不能惡性競爭。

這是一個(gè)好的信號(hào)，拉開新房和二手房的價(jià)格、品質(zhì)梯次，對客戶進(jìn)行分層，各得其所、各美其美。

這考驗(yàn)開發(fā)商的產(chǎn)品能力，考驗(yàn)地方政府的供地，不僅要供核心區(qū)位的土地，還要美化城市界面。

同時(shí)，我還認(rèn)為，要真正落實(shí)“控增量、去庫存、優(yōu)供給”。重要會(huì)議提出的今年房地產(chǎn)管理的“9字方針”，“控增量”排在第一。這兩年批售的還在賣，還有的在路上。要想實(shí)現(xiàn)前面講的總價(jià)300-600萬的活躍，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，“控增量”很重要。即便要供地，也要看看，周邊5公里范圍內(nèi)，有沒有類似的項(xiàng)目還在苦熬，有沒有大量的同類二手房掛牌。