為什么這幾年不投資上海核心地區(qū)的房產(chǎn)，而是選擇周邊附屬城市，諸如湖州、蘇州吳江與嘉興等

文\丁彥皓-可信財(cái)商

一、房產(chǎn)投資不是選擇當(dāng)下基本面的完美，而是選擇當(dāng)前有缺陷，買入后會(huì)逐步完善，直至完美的“潛力股”

房地產(chǎn)投資主要賺三撥錢，即

1、 房產(chǎn)增值的買賣價(jià)差

2、 通過按揭貸款與通貨膨脹再分配存款人的利益

3、 租金覆蓋按揭貸款利息后的盈余

決定房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵是基本面，房?jī)r(jià)整體隨著基本面的提升而上漲，下滑而下跌，這需要用心評(píng)估未來

但是人的本能是相信眼睛看到的，在投資房地產(chǎn)時(shí)，更多追逐各領(lǐng)域的完美，也無形中忽視了未來的發(fā)展空間

即房產(chǎn)投資不是選擇當(dāng)下基本面的完美，而是選擇當(dāng)前有缺陷，買入后會(huì)逐步完善，直至完美的“潛力股”

其實(shí)，一旦所選的住房在各領(lǐng)域都趨向于完美時(shí)，也就意味著其基本面已到頂峰，且未來必然會(huì)走下坡路，所投資的價(jià)值也就極為有限，甚至是虧損

由此得知，目前上海陸家嘴的房產(chǎn)投資價(jià)值最小，基于當(dāng)前在各領(lǐng)域已經(jīng)徹底的飽和，能提升的空間極為有限，未來的房?jī)r(jià)上漲更多是基于貨幣投放與社會(huì)貧富差距的拉大，而非基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善與社會(huì)可支配收入的提升

其實(shí)，決定房?jī)r(jià)上漲的因素太多，且不同地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲邏輯具有其獨(dú)有的特性，但是對(duì)投資而言，基本面能夠提升的空間越大與路徑越多，投資的潛力越大

二、當(dāng)前上海陸家嘴的房地產(chǎn)投資更多是基于財(cái)富階層因M2投放過度而高評(píng)高貸從銀行獲取低息貸款的抵押品，也是財(cái)富階層之間債務(wù)清算與商業(yè)增信的憑證，并非追求居住屬性與投資價(jià)值

房?jī)r(jià)首先是個(gè)貨幣現(xiàn)象，即央行所投放的M2越多，基本面持續(xù)提升地區(qū)的房?jī)r(jià)自然水漲船高，由于房地產(chǎn)是最佳的貨幣載體這一特征決定其也為最佳的抗通脹投資品

即使基本面處于飽和態(tài)勢(shì)的陸家嘴頂級(jí)豪宅依然擺脫不了這一定律，即隨著M2的天量投放，陸家嘴的頂級(jí)豪宅價(jià)格依然會(huì)同比上漲，這也是其存在關(guān)鍵

即當(dāng)前上海陸家嘴的房地產(chǎn)投資更多是基于財(cái)富階層因M2投放過度而高評(píng)高貸從銀行獲取低息貸款的抵押品，也是財(cái)富階層之間債務(wù)清算與商業(yè)增信的憑證，并非追求居住屬性與投資價(jià)值

決定陸家嘴房地產(chǎn)購(gòu)買的關(guān)鍵不是社會(huì)可支配收入，而是社會(huì)貧富差距與財(cái)富向極少數(shù)人聚集后的結(jié)果，能夠高位購(gòu)買陸家嘴豪宅的群體通常都是超級(jí)財(cái)富階層

陸家嘴的豪宅動(dòng)輒上億，這類體量很難按照國(guó)家的規(guī)定申請(qǐng)到85%購(gòu)房款的住房按揭貸款，通常需要購(gòu)買者具備一次性支付過億的財(cái)力，然后以此抵押，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸之類的其他貸款

但是這一貸款相對(duì)住房按揭貸款最大的特征是期限短，過段時(shí)間需歸本，這就意味著陸家嘴豪宅的高位接盤者需要具備騰挪過億資金的實(shí)力

自然所需的財(cái)富實(shí)力與游戲規(guī)則決定陸家嘴房產(chǎn)的潛在接盤者極其有限，交易難度極高，更多是購(gòu)買者與銀行之間的資金游戲，這與其他地區(qū)的房地產(chǎn)投資的邏輯截然不同

三、最理想的房地產(chǎn)投資標(biāo)的就是即將遷移的墳地周邊

一般的房地產(chǎn)投資主要看四點(diǎn)，即

1、 購(gòu)買后基本面提升的空間，這直接決定未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)與買賣價(jià)差

2、 杠桿率，房貸是妥妥的國(guó)家通過銀行將存款人的利益轉(zhuǎn)移給借款人的機(jī)制，即首付越低，通常收益越高

3、 租金是否能夠覆蓋每月的按揭貸款

4、 未來接盤群體的收入要求與范圍，通常需要基于社會(huì)平均可支配收入與廣大工薪階層，更易變現(xiàn)

其實(shí)，投資是個(gè)判定未來發(fā)展趨勢(shì)，提前布局，靜待局勢(shì)演化的過程，而非擇優(yōu)買最完美與最高價(jià)的游戲，這個(gè)需要用心預(yù)判未來，而非用眼睛評(píng)估當(dāng)下

一旦一個(gè)地方的發(fā)展趨于飽和，即基建完善，再無提升的空間與單位面積的財(cái)富承載量過多導(dǎo)致的企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本高企，則隨著時(shí)間的推移，基建與房產(chǎn)趨于老化，且人口、產(chǎn)業(yè)與資本進(jìn)出趨于穩(wěn)態(tài)，甚至凈流出，自然這一地區(qū)的房地產(chǎn)投資的空間只能基于M2的投放與社會(huì)可支配收入的提升，自然增值空間有限，且極為緩慢

理論上，最理想的房地產(chǎn)投資標(biāo)的就是即將遷移的墳地周邊，在購(gòu)買時(shí)，墳地讓其價(jià)格極低，但是一旦購(gòu)買后，墳地被搬遷，改建CBD，引進(jìn)諸多高科技產(chǎn)業(yè)體系，完善基礎(chǔ)設(shè)施，所購(gòu)房產(chǎn)的基本面大幅提升，自然房?jī)r(jià)水漲船高

四、真正的房產(chǎn)投資獲利是在一座新城在規(guī)劃初期，還處于灘涂時(shí)買入，然后與其一起成長(zhǎng)，直至其發(fā)展成一座基建飽和與單位面積所承載的財(cái)富達(dá)到產(chǎn)業(yè)、人才與資本進(jìn)出平衡的臨界點(diǎn)

人口、產(chǎn)業(yè)與資本是沿著高房?jī)r(jià)逐級(jí)向低房?jī)r(jià)地區(qū)流動(dòng)的，房產(chǎn)基本面提升的根基是人口、產(chǎn)業(yè)與資本的持續(xù)大規(guī)模凈流入，而非趨于飽和，是個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，并非靜態(tài)

另外，城市的發(fā)展主要基于兩個(gè)階段，即

第一階段是各城市中心的獨(dú)自發(fā)展，實(shí)現(xiàn)由城市中心逐步以漣漪的形式向外擴(kuò)張，一旦中心城區(qū)的資源、產(chǎn)業(yè)與人口集聚到一定程度后，單位面積所承載財(cái)富的成本必然上升，遏制企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，最終迫使其逐級(jí)向外延伸，獲取低成本的土地、人才與資源

第二階段是當(dāng)各相鄰大城市的發(fā)展由中心外溢到一定程度后就會(huì)形成城市協(xié)同，模糊城市間的差異，形成大都市圈，重新定位資源、產(chǎn)業(yè)與人口，各城市間由曾經(jīng)的產(chǎn)業(yè)趨同，相互競(jìng)爭(zhēng)演變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)協(xié)同、互補(bǔ)以及合作

目前“上海大都市圈”正處于由第一階段進(jìn)入第二階段的過程中，“上海大都市圈”的構(gòu)建，也正是希望突破原有制約，充分釋放地理空間的重組紅利，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)從“行政區(qū)經(jīng)濟(jì)”真正邁向“功能區(qū)經(jīng)濟(jì)”

事實(shí)超級(jí)大城市的房產(chǎn)投資巨額獲利點(diǎn)在向周邊地區(qū)逐級(jí)蔓延，曾經(jīng)的城鄉(xiāng)結(jié)合部搖身一變就成了活力十足，投資潛力無限的新城

真正的房產(chǎn)投資獲利是在一座新城在規(guī)劃初期，還處于灘涂時(shí)買入，然后與其一起成長(zhǎng)，直至其發(fā)展成一座基建飽和與單位面積所承載的財(cái)富達(dá)到產(chǎn)業(yè)、人才與資本進(jìn)出平衡的臨界點(diǎn)

出現(xiàn)這一態(tài)勢(shì)主要基于四點(diǎn)，即

1、 所在地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)最有前途的區(qū)域就是長(zhǎng)三角與珠三角，尤其是上海與深圳一帶

2、 當(dāng)期的區(qū)域特征，諸如上海北面靠江，東面臨海，西面又被蘇州的昆山與太倉(cāng)頂死了，城市輻射受限，無法四面開花，最終只能向一個(gè)方向擴(kuò)張，確定性更強(qiáng)，最終產(chǎn)業(yè)、人才與資本的流向只能選擇吳江、嘉善、平湖以及湖州一帶

3、 國(guó)家的政策取舍，諸如國(guó)家十五五規(guī)劃、政府工作報(bào)告、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以及上海大都市圈規(guī)劃等

4、 當(dāng)?shù)氐幕ㄍ顿Y的布局，諸如滬蘇湖高鐵、滬甬大橋、滬杭高鐵以及水鄉(xiāng)旅游專線等

五、相對(duì)周邊附屬城市，上海核心地區(qū)的房地產(chǎn)投資收益極為有限，自然選擇放棄，選擇周邊附屬城市

目前上海發(fā)展所面臨的尷尬是單位面積所承載的財(cái)富達(dá)到一定程度后拉高了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本與推高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，最終迫使產(chǎn)業(yè)、資本與人才開始向緊鄰的低房?jī)r(jià)地區(qū)遷移，最終對(duì)其形成凈流入，推動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)基本面

基于此，政府也順應(yīng)這一市場(chǎng)趨勢(shì)，出臺(tái)上海大都市圈規(guī)劃與青吳嘉高新區(qū)，投資滬蘇湖高鐵、滬杭高鐵以及諸多城際高鐵等，從行政與基建布局上全面打通資本、產(chǎn)業(yè)與人才流動(dòng)的壁壘，加速這一流動(dòng)的推進(jìn)，提高了周邊附屬城市的房?jī)r(jià)，自然具有相應(yīng)的投資價(jià)值

理論上，上海核心地區(qū)的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，毋庸置疑，但是需要注意的有四點(diǎn)，即

1、 上漲的空間到底有多大，投資是追求買賣價(jià)差，事實(shí)前期發(fā)展越充分導(dǎo)致的房?jī)r(jià)越高，再上漲的幅度就極為有限，降低收益率

2、 可利用的按揭貸款杠桿有多高，房產(chǎn)投資的最大秘訣就是通過住房按揭貸款再分配存款人的利益

3、 租金能否覆蓋按揭貸款，減緩購(gòu)房者的還款壓力

4、 未來變現(xiàn)的難度系數(shù)，如果房?jī)r(jià)過高，未有大規(guī)模的接盤俠，導(dǎo)致有價(jià)無市，無法變現(xiàn)，投資將毫無意義

由此得知，相對(duì)周邊附屬城市，上海核心地區(qū)的房地產(chǎn)投資收益極為有限，自然選擇放棄，選擇周邊附屬城市

房地產(chǎn)的2008時(shí)刻再次到來，錯(cuò)過2008年，不能再錯(cuò)過2026年

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作者簡(jiǎn)介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場(chǎng)，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國(guó)際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教