中東的炮火聲剛剛響徹全球頭條，倫敦的地產(chǎn)中介卻發(fā)現(xiàn)，自己的電話依然沒(méi)有停過(guò)。

這不是一個(gè)關(guān)于僥幸的故事，而是一組數(shù)據(jù)的誠(chéng)實(shí)記錄。

1.世界在顫抖，市場(chǎng)在前行

2026年3月，Rightmove發(fā)布了最新的英國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)。報(bào)告的關(guān)鍵詞只有一個(gè)：穩(wěn)。

全國(guó)新掛牌房產(chǎn)的平均要價(jià)，在3月份上漲了0.8%，升至37萬(wàn)1,042英鎊。

這個(gè)漲幅不算震撼，但它出現(xiàn)在一個(gè)背景下——伊朗戰(zhàn)爭(zhēng)剛剛打響，全球油價(jià)急速攀升，通脹預(yù)期再度升溫，英國(guó)按揭利率也在一周之內(nèi)從4.24%跳升至4.51%。

換句話說(shuō)，全球正在經(jīng)歷一次不小的震蕩，英格蘭樓市只是繼續(xù)往前走了。

Rightmove的房產(chǎn)專家Colleen Babcock給這個(gè)春季市場(chǎng)下了一個(gè)定義："穩(wěn)，而非強(qiáng)勁。"

這已經(jīng)足夠說(shuō)明問(wèn)題。

本月成交量?jī)H比去年同期落后2%，而去年可是因?yàn)橛』ǘ惤刂谷掌诙裢夥泵Φ囊荒辍?/p>

更重要的是，今年3月的成交量比2024年同期高出5%。

掛牌量同樣保持韌性。

新房源數(shù)量?jī)H比去年少3%，卻比2024年多出7%。

倫敦地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的老板、前皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)住宅負(fù)責(zé)人Jeremy Leaf說(shuō)得直白："在我們的門(mén)店，除了房產(chǎn)本身的原因之外，我們還沒(méi)有看到任何價(jià)格下調(diào)或者已成交買家反悔撤單。"

當(dāng)然，Rightmove也坦言：

現(xiàn)在判斷這場(chǎng)地緣沖突對(duì)房市的完整影響，還為時(shí)過(guò)早。但有一點(diǎn)已經(jīng)可以確認(rèn)——房市并沒(méi)有像2022年9月那次按揭利率驟升時(shí)那樣，出現(xiàn)即時(shí)的劇烈反應(yīng)。

買家，大多采取了"觀望，但不撤退"的姿態(tài)。

2.背后有一條16年不回頭的線

如果只看這一個(gè)月的快照，你可能覺(jué)得結(jié)論太草率。

那就往前看16年。

2010年，英格蘭私人出租市場(chǎng)還只是一個(gè)補(bǔ)充性的居住選項(xiàng)。那個(gè)年代，大多數(shù)人認(rèn)為租房只是年輕人在買房之前的短暫過(guò)渡。

按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格，許多地區(qū)的月租不過(guò)幾百英鎊。

時(shí)間來(lái)到2026年1月，英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（ONS）的數(shù)據(jù)顯示：

英格蘭私人出租月均租金已經(jīng)升至1,423英鎊，比一年前上漲3.5%。

倫敦的平均月租更是達(dá)到2,253英鎊，肯辛頓切爾西區(qū)的單月租金甚至高達(dá)3,640英鎊。

這不是一夜暴富的故事，而是16年里一條穩(wěn)步向上的長(zhǎng)線。

私人租賃市場(chǎng)在過(guò)去二十年里規(guī)模翻了一番。

Hamptons的研究數(shù)據(jù)顯示，如果購(gòu)房出租市場(chǎng)仍維持2016年之前的增長(zhǎng)速度，英國(guó)如今將多出約220萬(wàn)套出租房產(chǎn)。

但現(xiàn)實(shí)是，稅制改革、按揭利率高企、加上新的監(jiān)管壓力，讓大批小房東在過(guò)去數(shù)年間陸續(xù)退出。供應(yīng)沒(méi)有跟上需求——這才是租金長(zhǎng)期上漲的最根本邏輯。

Zoopla在最新的2026年3月租賃市場(chǎng)報(bào)告中指出，目前可供出租的房源數(shù)量，仍然比疫情前低23%。

供給缺口雖然在縮窄，但尚未彌合。

3.從爆發(fā)到平穩(wěn)：租金的節(jié)奏變了

2022年到2023年是英格蘭租金增長(zhǎng)最兇猛的時(shí)期。

Savills的數(shù)據(jù)顯示，租金年漲幅一度在2022年8月觸及12%的峰值，部分地區(qū)甚至更高。

那兩年，每當(dāng)一套出租房剛上架，往往當(dāng)天就會(huì)收到十幾條詢問(wèn)。房東幾乎不需要做任何營(yíng)銷。

進(jìn)入2025年，節(jié)奏開(kāi)始變化。

一方面，移民凈入數(shù)字大幅回落——過(guò)去兩年跌幅高達(dá)78%——直接減輕了出租市場(chǎng)的需求壓力。

另一方面，按揭政策的松動(dòng)幫助更多首次置業(yè)者實(shí)現(xiàn)了購(gòu)房，他們騰出的出租房源也流回了市場(chǎng)。

來(lái)到2026年，Zoopla預(yù)計(jì)全年租金漲幅將回落至2%至3%。Savills也發(fā)出類似信號(hào)，預(yù)計(jì)接下來(lái)五年的平均漲幅將在通脹率和薪資增速之間運(yùn)行——更健康，但依然向上。

ONS的最新數(shù)據(jù)同樣印證了這一降速趨勢(shì)：2026年1月，英格蘭整體租金年增長(zhǎng)率3.5%。

有一個(gè)細(xì)節(jié)值得注意。

降速并不代表下降，更不代表均勻。

北部英格蘭的租金反而跑得更快——英格蘭東北部地區(qū)同比漲幅高達(dá)8%，利物浦、紐卡斯?fàn)柕瘸鞘械脑鏊僖苍?%至4.6%之間。

這些城市房?jī)r(jià)基數(shù)低，租金的上行空間相對(duì)更足。

4.為什么英格蘭依然是出租投資的有力戰(zhàn)場(chǎng)

從投資者的角度來(lái)看，有幾件事是清晰的。

第一，租金天花板沒(méi)有到頂。

Zoopla的數(shù)據(jù)顯示，盡管競(jìng)爭(zhēng)壓力已從2022年的峰值下來(lái)，目前每套房源平均仍有4.8組租戶在搶，是疫情前均值的兩倍。

出租房需求的基本面——人口增長(zhǎng)、晚婚晚育、高房?jī)r(jià)阻擋首次置業(yè)——并沒(méi)有根本改變。

第二，英格蘭的出租收益率格局在重新分布。

倫敦的外圍區(qū)域正在成為新的重點(diǎn)。專注倫敦地產(chǎn)投資的機(jī)構(gòu)London Property Buyers指出，巴金與達(dá)根納姆等區(qū)域的租賃收益率目前已接近7%，格林威治、Tottenham等受益于伊麗莎白線升級(jí)的區(qū)域也維持在高于倫敦平均水平的收益率。

相比之下，伯明翰的月均租金約為950英鎊，入門(mén)價(jià)格較低，租金漲勢(shì)穩(wěn)定，是另一個(gè)受到關(guān)注的入場(chǎng)點(diǎn)。

第三，租賃供應(yīng)的缺口將是長(zhǎng)期性的。

Savills在其最新的出租市場(chǎng)展望中估算：

過(guò)去十年，愿意新入市的購(gòu)房出租投資者持續(xù)減少，Build-to-Rent（機(jī)構(gòu)化專業(yè)出租）雖有增長(zhǎng)，但每年新增約1萬(wàn)5,000套，相對(duì)于全英約490萬(wàn)戶的私租規(guī)模，依然是杯水車薪。

供給無(wú)法在短期內(nèi)顯著放量，意味著結(jié)構(gòu)性的租金支撐將持續(xù)存在。

Savills的預(yù)測(cè)數(shù)字是：未來(lái)五年，英國(guó)租金累計(jì)漲幅將達(dá)到12%。

5.市場(chǎng)韌性的另一面：供應(yīng)側(cè)的壓力

沒(méi)有市場(chǎng)是完美的，這一輪英格蘭樓市的穩(wěn)健，也有其脆弱之處。

新房建設(shè)持續(xù)落后。

英國(guó)當(dāng)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年私人住宅施工量已下降6.3%，政府的住房供應(yīng)目標(biāo)正面臨越來(lái)越大的壓力。

新增供應(yīng)不足，意味著無(wú)論是出售市場(chǎng)還是出租市場(chǎng)，房?jī)r(jià)和租金都很難有效降溫。

按揭利率的上行壓力也不容忽視。

MT Finance的總監(jiān)Tomer Aboody坦言，大家都在關(guān)注中東局勢(shì)對(duì)通脹和利率的潛在影響。

如果通脹因能源價(jià)格飆升而再度走高，英國(guó)央行的降息步伐可能不得不暫停，甚至轉(zhuǎn)向加息。目前兩年期固定按揭均利率已升至4.51%。

不過(guò)，也有另一組數(shù)據(jù)令人寬心。

Rightmove的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前按揭新購(gòu)月供比一年前仍然低約70英鎊。即便利率在近幾周小幅上行，整體購(gòu)房成本依然優(yōu)于2025年同期。

Savills在其住房成本分析中指出，2025年全英國(guó)住房總成本（含私人租金、社會(huì)租金及自住按揭）合計(jì)達(dá)到2,260億英鎊，五年間增加了660億英鎊。

這個(gè)數(shù)字從一個(gè)宏觀角度說(shuō)明，"住房"這個(gè)資產(chǎn)類別對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的重量，正變得越來(lái)越難以忽視。

6.亂世中的穩(wěn)石，歸根結(jié)底是什么

每當(dāng)全球出現(xiàn)重大不確定性，總有人問(wèn)：這一次，英格蘭樓市會(huì)不會(huì)崩？

歷史給出了它的答案：

1991年海灣戰(zhàn)爭(zhēng)，2001年的九一一事件，2008年的金融危機(jī)，2016年的脫歐公投，2020年的疫情——每一次沖擊過(guò)后，英格蘭的房?jī)r(jià)和租金都在一段時(shí)間內(nèi)重新回到了上行軌道。

這背后的結(jié)構(gòu)沒(méi)有變：土地有限，建設(shè)滯后，人口增長(zhǎng)，城市化持續(xù)，海外買家的配置需求始終在線。

Rightmove的Colleen Babcock說(shuō)得很準(zhǔn)："穩(wěn)，而非強(qiáng)勁。"

但對(duì)于長(zhǎng)期持有的投資者而言，"穩(wěn)"這個(gè)字，可能本身就是最有力的答案。

ref：

https://www.rightmove.co.uk/news/house-price-index/

https://ifamagazine.com/rightmove-hpi-steady-march-market-so-far-despite-global-uncertainty-as-experts-react/

https://www.zoopla.co.uk/discover/property-news/rental-market-report/

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