圖：徐家匯港匯恒隆

來源：追光研究所

這兩年，我們似乎越來越讀不懂上海徐匯的商業(yè)了。

當(dāng)你再回到曾經(jīng)穩(wěn)坐“宇宙中心”的徐家匯商圈，總能看到許多店鋪關(guān)門改造的蕭瑟；而昔日鐵銹地帶的西岸濱江，如今卻人潮洶涌，成了日落打卡的圣地。就連曾經(jīng)安靜、低調(diào)的安福路、武康路的梧桐區(qū)，也被澎湃的年輕人攻陷。

對于許多人而言，這二十多年來，徐匯商業(yè)的陌生感愈發(fā)強(qiáng)烈。大家眼看著徐家匯在地鐵網(wǎng)絡(luò)的日益通達(dá)與新商圈的輪番涌現(xiàn)中，客流被不斷稀釋。不知不覺間，徐匯的商業(yè)重心已然漂移。

當(dāng)徐匯濱江的日落成為年輕人新的社交圖騰，那個(gè)統(tǒng)治了上海西南近30年的“徐家匯引力場”，正悄然經(jīng)歷一場宏大的空間遷徙。

在外界眼中，這是“徐家匯的衰落”；但在我看來，這不過是徐匯商圈從“單一零售樞紐”向“全域多元商業(yè)生態(tài)”的一次重構(gòu)和漂移。

其實(shí)這樣的變遷，不止是在徐匯，不僅在上海，在全國的許多城市，都存在著巨大而緩慢的商圈漂移。這種復(fù)雜系統(tǒng)演變背后的巨大慢變量，反而會成為中長期商業(yè)版圖布局的重要因素。

因此，研究透“徐匯商圈漂移”這一命題，極具樣本價(jià)值。

下面，我們將通過實(shí)地調(diào)研、數(shù)據(jù)復(fù)盤與訪談，拆解徐匯商圈“從肇嘉浜路退守至黃浦江岸”的深層軌跡，剖析其背后的驅(qū)動密碼，并預(yù)判這場重構(gòu)對實(shí)體商業(yè)意味著什么。

黃金時(shí)代：徐家匯的崛起密碼與路徑依賴

在上世紀(jì)90年代，上海城市規(guī)劃的一紙藍(lán)圖，將徐家匯推上了歷史舞臺。從那時(shí)起，徐家匯被定位為上海市級副中心，成為西南片區(qū)唯一的商業(yè)、交通、文化樞紐——這一定位，為其后續(xù)二十年的崛起埋下了伏筆。

而徐家匯商圈真正的破局，來自1995年地鐵1號線徐家匯站的通車。

圖：徐家匯夜景來源：追光研究所

作為連接上海市區(qū)與西南閔行、松江的核心節(jié)點(diǎn)，這條“黃金線路”徹底激活了徐家匯的客流潛力：通車后3年，徐家匯商圈客流年均增長25%，迅速成為西南片區(qū)的消費(fèi)集散地。

2010年前后，徐家匯迎來鼎盛期。作為上海的核心商圈，其日均客流位居前列，港匯廣場等項(xiàng)目構(gòu)成區(qū)域租金標(biāo)桿；六百、太平洋、東方、匯金等百貨集群，貢獻(xiàn)了全區(qū)超兩成社會消費(fèi)品零售總額，成為徐匯商業(yè)的中堅(jiān)力量。

彼時(shí)的徐家匯，形成了“五大百貨+兩大購物中心”的壟斷格局：

港匯廣場主打高端零售，美羅城的數(shù)碼業(yè)態(tài)占據(jù)上海西南片區(qū)70%以上的市場份額，六百、太平洋則精準(zhǔn)承接剛需消費(fèi)，形成了覆蓋高、中、低端的完整消費(fèi)閉環(huán)。

2010年的徐家匯，港匯廣場的銷售額穩(wěn)居商圈之首，鼎盛的人氣與強(qiáng)大的交通樞紐能力，讓它的輻射力覆蓋上海西南大片土地。從徐匯核心到松江、閔行，無數(shù)消費(fèi)者慕名而來，共同鑄就了它的商業(yè)傳奇。

那時(shí)候周末去徐家匯，擠地鐵都要排隊(duì)，太平洋百貨的專柜前永遠(yuǎn)人滿為患，美羅城的數(shù)碼城更是年輕人的聚集地。對于70后、80后上海居民而言，逛六百、打卡港匯廣場，不僅是消費(fèi)行為，更是一代人的青春記憶。

但盛極之下，隱患已埋。

徐家匯的崛起，由于過度依賴“規(guī)劃+交通+百貨集群”的模式，這里的業(yè)態(tài)單一和路徑依賴的問題逐漸凸顯。當(dāng)消費(fèi)需求開始從“買東西”向“找場景”升級，當(dāng)城市多中心化格局逐步形成，這座曾經(jīng)的商業(yè)頂流，不可避免地迎來了增長瓶頸。

漂移之路：從徐家匯到濱江，空間與功能的雙重革命

萬事盛極而衰，商圈也是如此。2010年之后的徐家匯商圈，繁華漸逝，市場漂移。

仔細(xì)復(fù)盤一下可以看到，徐匯商圈的漂移，并非一蹴而就，而是一場以2015年為起點(diǎn)、持續(xù)近十年的漸進(jìn)式變革。這場變革的核心，是“空間東移、功能升級、客群迭代”的三重共振，而徐匯濱江的大規(guī)模開發(fā)，成為了這場漂移最重要的“催化劑”。

圖：漂移后的徐匯主要商圈布局圖來源：追光研究所

2015年，徐匯濱江啟動大規(guī)模開發(fā)，這場前后歷時(shí)十年的巨大城市更新運(yùn)動，將昔日工業(yè)銹帶蛻變?yōu)槲幕苿?chuàng)高地，累計(jì)總投資規(guī)模達(dá)到上千億，由此打破了徐家匯單一核心的商業(yè)格局。

2017年，西岸藝術(shù)中心開放，為濱江腹地植入了文化基因；2023年，龍華會率先亮相，2024年9月，西岸夢中心重磅開業(yè)，2024年同期，星揚(yáng)西岸城也正式登場。至此，徐匯濱江的商業(yè)載體從規(guī)劃走向現(xiàn)實(shí)，形成集群效應(yīng)，2025年客流更突破千萬人次。

與此同時(shí)，2023年新六百閉店改造，徐家匯商圈步入漫長的存量更新與陣痛期。

由此，徐匯商圈的重心，從肇嘉浜路與虹橋路的傳統(tǒng)交叉口，向東跨越約2-3公里的城市肌理，成功落子黃浦江畔。這場遷移，標(biāo)志著徐匯商業(yè)從“單極獨(dú)大”向“多極共振”的新格局平穩(wěn)過渡。

圖：從徐家匯的‘樞紐型老城中心，漂移至徐匯濱江的‘濱水型未來中心

來源：追光研究所

空間位移的背后，還有更底層的因素出現(xiàn)了變化，那就是客流與業(yè)態(tài)的根本性變化。

數(shù)據(jù)顯示，2018-2024年，徐家匯核心區(qū)客流年均下降3%-5%，而徐匯濱江客流年均增長18%-22%，2024年單日最高客流突破80萬人次。

業(yè)態(tài)上，徐家匯正從“百貨+數(shù)碼”向“高端零售+餐飲娛樂”轉(zhuǎn)型，改造后餐飲、體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比從30%提升至55%；而徐匯濱江則走出了一條“文化+體驗(yàn)商業(yè)+休閑”的差異化路徑，藝術(shù)展覽、網(wǎng)紅餐飲、高端品牌旗艦店占比超70%，徹底擺脫了傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)化困境。

客群的迭代，更是這場漂移的直觀體現(xiàn)。

如今的徐家匯，客群以35-55歲本地居民、剛需消費(fèi)為主，客單價(jià)約800-1500元；而徐匯濱江的客群，以20-35歲年輕白領(lǐng)、新中產(chǎn)、文化愛好者為主，客單價(jià)高達(dá)1500-3000元，外地游客占比達(dá)35%。

對于許多年輕人而言，比起徐家匯的傳統(tǒng)商場，他們更喜歡來濱江。在這里，既能看展又能逛市集，拍照也好看，更符合年輕人的消費(fèi)習(xí)慣。

值得注意的是，這場漂移并非“非此即彼”的替代，而是形成了“徐家匯（存量更新）+徐匯濱江（增量崛起）+衡復(fù)（特色補(bǔ)充）”的多元格局。

如今的徐家匯，客群以35-55歲本地居民、剛需消費(fèi)為主，客單價(jià)約800-1500元；而徐匯濱江的客群，以20-35歲年輕白領(lǐng)、新中產(chǎn)、文化愛好者為主，客單價(jià)高達(dá)1500-3000元，外地游客占比達(dá)35%。

圖：松弛感拉滿的西岸夢中心來源：小紅書博主獨(dú)立設(shè)計(jì)師Yao

我們再看衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)。

衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)以安福路、武康路為核心，這些年，這里已經(jīng)從“梧桐區(qū)居住”升級為“創(chuàng)新文化+網(wǎng)紅消費(fèi)”街區(qū)，商業(yè)體量達(dá)12萬㎡，年客流4500萬人次，成為徐匯商圈的重要補(bǔ)充，與徐家匯、濱江形成了功能互補(bǔ)的商業(yè)生態(tài)。

衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的商業(yè)崛起，源于“歷史底蘊(yùn)+消費(fèi)升級”的雙重契合。

不同于徐家匯的百貨集群與濱江的現(xiàn)代文旅，衡復(fù)依托梧桐區(qū)的老洋房、歷史建筑，走出了一條“風(fēng)貌保護(hù)+商業(yè)活化”的路徑——這里沒有大型購物中心的封閉業(yè)態(tài)，而是以開放式街區(qū)為載體，聚集了大量高情緒力店鋪、網(wǎng)紅餐飲、獨(dú)立書店與文創(chuàng)品牌，精準(zhǔn)擊中了年輕群體對“小資調(diào)性”“文化體驗(yàn)”“社交打卡”的核心需求。

數(shù)據(jù)顯示，衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的客群中，20-35歲年輕群體占比達(dá)68%，其中外地游客占比29%，多為被梧桐街區(qū)的氛圍感與網(wǎng)紅標(biāo)簽吸引而來，客單價(jià)集中在500-1000元，主打“輕消費(fèi)、重體驗(yàn)”。

從發(fā)展脈絡(luò)來看，衡復(fù)的商業(yè)活化始于2010年后的風(fēng)貌區(qū)改造，武康大樓的修復(fù)、安福路的業(yè)態(tài)升級，讓這片原本以居住為主的區(qū)域逐漸走向商業(yè)化。

如今的武康路與安福路區(qū)域的商業(yè)，他們的核心特質(zhì)在于以老上海歷史風(fēng)貌為底色，構(gòu)建了高密度、強(qiáng)迭代的生活方式街區(qū)。這里將高端零售、咖啡輕餐與文化藝術(shù)深度融合，通過首店經(jīng)濟(jì)、東方美學(xué)表達(dá)與高頻品牌煥新，實(shí)現(xiàn)了從“網(wǎng)紅打卡”到“體驗(yàn)留量”的升級，是上海城市更新與品質(zhì)消費(fèi)落地的標(biāo)桿樣本。

圖：時(shí)尚摩登的武康路來源：小紅書博主2666-1874

如今，衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)依然是徐匯商圈不可或缺的組成部分——它填補(bǔ)了“小資文化消費(fèi)”的空白，與徐家匯的高端零售、濱江的文旅消費(fèi)形成互補(bǔ)，豐富了徐匯商圈的多元生態(tài)，其“風(fēng)貌+商業(yè)”的模式，也為城市老街區(qū)的商業(yè)活化提供了可借鑒的思路。

再看另一個(gè)悄然變化的商圈——南站漕寶商圈。

這個(gè)商圈以交通樞紐為起點(diǎn)，早年依托上海南站與漕寶路路網(wǎng)形成街區(qū)商業(yè)基底。2012年起，徐匯萬科中心以近55億拿地啟動開發(fā)，歷經(jīng)12年分期落成約70萬㎡綜合體，融合7萬㎡中央綠谷，以TOD+POD雙引擎激活區(qū)域，打造成了上海公園式商業(yè)的典范之作。

圖：公園商業(yè)典范徐匯萬科中心鳥瞰來源：小紅書博主獼獼

2024年上海南站完成升級，候車容量增至9000人、高鐵占比達(dá)60%，商圈客流與商務(wù)能級同步躍升；同期徐匯萬科三期、鑫耀LIVE等商業(yè)體投用，2025年漕寶路科創(chuàng)軸帶與元創(chuàng)未來中心等加速落地，商圈從單一交通節(jié)點(diǎn)轉(zhuǎn)型為集商務(wù)辦公、品質(zhì)消費(fèi)、生態(tài)休憩于一體的徐匯中城核心樞紐，承接漕河涇科創(chuàng)外溢與西岸文化輻射，成為西南商業(yè)格局的關(guān)鍵新支點(diǎn)。

底層邏輯：五大變量，解構(gòu)商圈漂移的核心驅(qū)動力

可以說，徐匯商圈的漂移，并非單一因素導(dǎo)致，而是城市戰(zhàn)略、交通網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)迭代、產(chǎn)業(yè)人口、土地政策五大變量相互作用、協(xié)同發(fā)力的結(jié)果。這五大變量，不僅決定了徐匯商圈的變遷，更折射出中國一線城市商業(yè)發(fā)展的共性規(guī)律。

1.城市戰(zhàn)略：多中心化稀釋單一核心，全域CAZ重構(gòu)格局

首先，從規(guī)劃上看，上海2035規(guī)劃推動城市多中心化發(fā)展，莘莊、前灘等新增市級副中心，直接分流了徐家匯的客流。2024年，莘莊商圈商業(yè)體量達(dá)54萬㎡，年客流超9000萬人次；前灘商圈年銷售額突破50億元，憑借更年輕的業(yè)態(tài)與更便捷的交通，虹吸了大量徐家匯西南方向的客流。

與此同時(shí)，徐匯自身的定位也在升級——從“城市副中心”轉(zhuǎn)向“全域中央活動區(qū)（CAZ）”，濱江、衡復(fù)與徐家匯并列成為核心板塊，政府在這里的資源投入占比達(dá)60%以上。

圖：上海中央活力區(qū)規(guī)劃來源：上海城市總體規(guī)劃2017~2035

因此，徐匯不再需要單一的商業(yè)核心，而是要打造全域協(xié)同的商業(yè)生態(tài)，濱江的崛起，是順應(yīng)城市發(fā)展、適配消費(fèi)升級的必然選擇。

圖：挽救徐家匯商圈的徐家匯空中連廊來源：小紅書博主：商業(yè)路飛

2.交通革命：地鐵網(wǎng)絡(luò)加密，樞紐紅利被逐步稀釋

曾經(jīng)，地鐵1號線是徐家匯的“生命線”，但隨著地鐵9、11、12號線的通車，西南居民的跨區(qū)消費(fèi)成本大幅降低。

2010年，徐家匯站作為1、9、11號線換乘樞紐，當(dāng)年1號線本線日均客流約57.36萬人次（來源：上海市“十一五”規(guī)劃），是上海西南無可爭議的交通與商業(yè)心臟。到2024年，受線網(wǎng)加密與新樞紐分流影響，徐家匯站全年日均客流約30萬，暑期峰值達(dá)33.8萬（來源：上海申通地鐵2024年暑運(yùn)通報(bào)、2月交通月報(bào)），其在西南片區(qū)的客流權(quán)重已顯著收縮。

數(shù)據(jù)的此消彼長，直觀折射出上海商業(yè)格局的去中心化趨勢。

更關(guān)鍵的是，徐家匯站1號線與9號線間約400–500米的長距離換乘動線，疊加高峰時(shí)段的客流對沖，客觀上構(gòu)成了客流流失的隱性阻力。

2015年12號線全線通車后，徐匯區(qū)域的線網(wǎng)密度顯著提升，西南居民由此獲得了直達(dá)靜安寺、陸家嘴、前灘的新路徑，將跨區(qū)通勤時(shí)間壓縮至20–30分鐘。這一變化直接弱化了徐家匯作為“唯一必經(jīng)之路”的樞紐壟斷地位，新站點(diǎn)的分流效應(yīng)與換乘體驗(yàn)的短板形成共振，共同推動了區(qū)域商業(yè)客流格局的重構(gòu)與去中心化。

圖：2000年上海地鐵路線VS2025年上海地鐵路線

3.商業(yè)迭代：百貨衰退與場景化消費(fèi)的雙向擠壓

傳統(tǒng)百貨的衰落，是徐家匯下滑的直接原因。

2015年以來，上海傳統(tǒng)百貨進(jìn)入集中閉店與轉(zhuǎn)型期，徐家匯商圈尤為典型：太平洋百貨徐匯店2023年閉店，上海六百2024年啟動重建，曾經(jīng)的百貨集群加速瓦解。這些老牌百貨設(shè)施老化、體驗(yàn)感滯后，難以匹配消費(fèi)從“物質(zhì)滿足”向“精神體驗(yàn)”的升級趨勢。

與之形成鮮明對比的是，徐匯濱江、前灘等新商圈，以新一代綜合體、開放式街區(qū)、文化IP為核心，精準(zhǔn)契合年輕消費(fèi)需求。數(shù)據(jù)顯示，西岸夢中心、龍華會等載體中，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)（展覽、市集、親子）占比超40%，線上線下融合業(yè)態(tài)占比達(dá)30%。

而調(diào)研顯示，年輕消費(fèi)者對“場景化消費(fèi)”的偏好度高達(dá)78%。因此，場景化消費(fèi)的核心，是滿足消費(fèi)者的社交與情感需求，這正是傳統(tǒng)商圈所缺失的，也是新商圈能夠快速崛起的關(guān)鍵。

4.產(chǎn)業(yè)與人口：重心東移，消費(fèi)需求隨人而遷

產(chǎn)業(yè)與人口的遷移，是徐匯商圈漂移的另一個(gè)重要支撐。

近年來，徐匯的產(chǎn)業(yè)重心從漕河涇的制造/IT產(chǎn)業(yè)，向?yàn)I江的文創(chuàng)、金融、總部經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移——徐匯濱江累計(jì)引進(jìn)文創(chuàng)、金融總部企業(yè)40+家，從業(yè)人員超10萬人，平均年薪非�？捎^。

高收入辦公人群與新中產(chǎn)的東移，直接帶動了商業(yè)需求向?yàn)I江聚集。

2024年，徐匯區(qū)30歲以下常住人口占比達(dá)38%，其中濱江周邊街道占比超45%；而徐家匯街道30歲以下常住人口占比僅27%，客群結(jié)構(gòu)老化導(dǎo)致消費(fèi)活力不足�！拔覀児驹跒I江，平時(shí)上班、吃飯、休閑都在這邊，很少再去徐家匯了�！币晃粸I江總部企業(yè)員工表示。

圖：徐匯濱江產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃布局來源：小紅書博主頭發(fā)太油

5.土地政策：核心區(qū)飽和，倒逼商業(yè)向外拓展

徐家匯核心區(qū)的土地稀缺與舊改成本高，成為了其發(fā)展的“天花板”。徐家匯核心區(qū)土地容積率達(dá)3.5以上，舊改成本每平方米超8萬元，難以新增商業(yè)載體，只能通過存量改造提升競爭力。

而政府主導(dǎo)的濱江開發(fā)，給予了土地、稅收等多重優(yōu)惠，吸引了大量資本與品牌入駐。徐匯濱江累計(jì)出讓商業(yè)、辦公用地12宗，總建筑面積超100萬㎡，土地出讓均價(jià)較徐家匯低30%，入駐企業(yè)可享受3年稅收減免。從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)邏輯來看，濱江的土地優(yōu)勢與政策支持，讓開發(fā)者有更多空間打造差異化的商業(yè)產(chǎn)品，這是徐家匯無法比擬的核心優(yōu)勢。

現(xiàn)狀格局：“一核多點(diǎn)”，各有優(yōu)劣的協(xié)同生態(tài)

如今的徐匯，已形成“徐家匯（存量更新）+徐匯濱江（增量崛起）+衡復(fù)（特色街區(qū)）+南站/漕寶（社區(qū)配套）”的“一核多點(diǎn)”商業(yè)生態(tài)。四大板塊定位差異化、功能互補(bǔ)，共同構(gòu)成了徐匯多元商業(yè)格局，但各自也面臨著難以回避的發(fā)展困境。

通過實(shí)地走訪調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，徐家匯商圈的存量煥新仍在持續(xù)深化。

其中，新六百YOUNG已于2025年3月開工，2026年一季度計(jì)劃試營業(yè)，并與上海六百城市更新項(xiàng)目連片打造，規(guī)劃重點(diǎn)引入高端品牌與沉浸式體驗(yàn)業(yè)態(tài)，旨在精準(zhǔn)挽回并沉淀年輕消費(fèi)客群徐家匯商城。

同時(shí)，徐匯濱江正處于商業(yè)氛圍的密集培育期。根據(jù)2026年徐匯區(qū)政府工作報(bào)告，未來三年將新增約20萬平方米商業(yè)載體，當(dāng)前招商已聚焦國際頂級品牌與頭部文創(chuàng)企業(yè)雙輪驅(qū)動，正加速構(gòu)建高端化、差異化的商業(yè)新極核。

而衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)正處于從流量依賴到價(jià)值升級的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期。

盡管LV、FENDI等國際品牌相繼落地開設(shè)快閃店，但仍面臨品牌同質(zhì)化與租金高企的雙重挑戰(zhàn)，部分網(wǎng)紅小店因成本壓力閉店。如何在嚴(yán)格保護(hù)歷史風(fēng)貌的前提下，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)有序升級與品牌多元創(chuàng)新，徹底擺脫流量紅利依賴，成為其破局突圍的核心命題。

南站與漕寶板塊目前尚缺乏具有強(qiáng)辨識度的核心商業(yè)IP與標(biāo)志性地標(biāo)，導(dǎo)致對區(qū)域外客群的吸引力相對不足，商業(yè)輻射力仍有較大提升空間。

因此，徐家匯的優(yōu)勢是成熟的消費(fèi)基礎(chǔ)，濱江的優(yōu)勢是文化與空間，衡復(fù)的優(yōu)勢是特色與調(diào)性，南站/漕寶的優(yōu)勢是社區(qū)與交通，只有實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)，才能形成真正的競爭力。

結(jié)語：商圈漂移，是城市生長的必然

從徐匯商圈漂移的情況可以看到，這并不是一個(gè)孤立的商業(yè)事件，而是上海城市多中心化發(fā)展、消費(fèi)升級、產(chǎn)業(yè)迭代的必然結(jié)果。

它告訴我們，傳統(tǒng)商圈的衰落，并非不可逆轉(zhuǎn)，關(guān)鍵在于能否打破路徑依賴，適配城市發(fā)展與消費(fèi)需求的變化；而新商圈的崛起，也并非一蹴而就，需要依托規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、人口的多重支撐，實(shí)現(xiàn)“流量”與“留量”的雙贏。

從徐家匯的百貨黃金時(shí)代，到濱江的文化商業(yè)新時(shí)代，徐匯商圈的30年重構(gòu)，藏著中國一線城市商業(yè)升級的密碼：城市規(guī)劃決定空間格局，消費(fèi)升級驅(qū)動業(yè)態(tài)變革，產(chǎn)業(yè)人口支撐長期發(fā)展。

未來，當(dāng)徐家匯的改造完成，當(dāng)濱江的商業(yè)氛圍進(jìn)一步濃厚，徐匯商圈將迎來新的平衡，而它的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，也將為國內(nèi)其他城市老商圈更新、新商圈崛起，提供可借鑒的樣本。