“上周六，上海二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)直接被擠爆了，一天崩了8次，太火爆了！”滬上中介小哥在朋友圈感嘆道。

3月14日，上海二手房成交再?zèng)_高峰，單日成交1472套，逼近1500套大關(guān)，成交量高漲也使得上海二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)一度“癱瘓”。

從上周整體情況來(lái)看，上海二手房行情正在節(jié)節(jié)攀高。據(jù)安居客監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上周（3月9日—3月15日），上海二手房整周成交7233套，創(chuàng)近五年來(lái)的最高周成交紀(jì)錄。

那么，在“滬七條”的帶動(dòng)下，誰(shuí)是當(dāng)下上海二手房成交的主力軍？二手房成交量的攀升會(huì)否帶來(lái)上海房?jī)r(jià)的新一輪上漲？

上海二手房成交數(shù)據(jù)。圖/安居客

一線直擊：

新政點(diǎn)燃市場(chǎng)，帶看、成交“雙活躍”

上海此輪“小陽(yáng)春”行情的啟動(dòng)除了與“金三銀四”的購(gòu)房窗口期相關(guān)，更主要來(lái)源于在“滬七條”新政刺激下購(gòu)房需求的釋放。

上海本地一名資深中介人士向新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者分析：“由于網(wǎng)簽滯后，上周末的數(shù)據(jù)反映的正好是‘滬七條’政策剛出來(lái)時(shí)候的成交數(shù)據(jù)，證明新政對(duì)市場(chǎng)成交的帶動(dòng)作用是非常明顯的。但也需明確的是，這次是在新政刺激下積壓的剛需、改善型需求的釋放，并非市場(chǎng)自動(dòng)的、全面的暴漲。”

同時(shí)，新政前后市場(chǎng)的表現(xiàn)也呈現(xiàn)出冷暖反差。據(jù)上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根介紹，3月第二周，二手房成交量同比增長(zhǎng)9%；新政后，日均帶看量、日均新增客戶量比新政前增長(zhǎng)47%、57%，客戶入市信心較前期提升，帶看與成交“雙活躍”。

對(duì)于二手房成交創(chuàng)近五年的高峰，58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析，此次成交高峰是多重因素疊加的結(jié)果：一是“滬七條”政策落地，帶動(dòng)市場(chǎng)活躍；二是市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，用戶決策積極性增強(qiáng)；三是節(jié)前積壓需求釋放，年后往往是成交的高峰，由于今年過(guò)年晚導(dǎo)致更多成交在3月得到體現(xiàn)。

從安居客線上用戶行為數(shù)據(jù)看，政策落地當(dāng)周，用戶主動(dòng)發(fā)起“微信對(duì)話數(shù)”周環(huán)比上漲144.7%，發(fā)起用戶數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)133.7%，留電用戶數(shù)更是大增251.8%，微聊留電率提升50.5%，且上升的趨勢(shì)在3月中旬還有所延續(xù)。購(gòu)房者已從“觀望為主”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)留電、深度溝通”。

從新房成交來(lái)看，雖然暫時(shí)沒(méi)有二手房火爆，但也呈現(xiàn)出回暖的趨勢(shì)。從3月前半月數(shù)據(jù)來(lái)看，截至3月15日，上海一手新房共成交5778套，日均網(wǎng)簽385套，市場(chǎng)逐步回暖。

在新政的影響下，上海龍頭房企也正在搶收“金三銀四”。來(lái)自保利發(fā)展上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“整體來(lái)看，今年節(jié)后兩周周均成交較年前1個(gè)月的周均增長(zhǎng)150%，顯著高于前兩年同期變化。新政起效疊加傳統(tǒng)‘小陽(yáng)春’行情，3月9日-3月15日來(lái)訪、成交均持續(xù)回升，較新政前1-2個(gè)月的周均增長(zhǎng)1-2倍。比如，保利·西郊和煦領(lǐng)墅新政后周來(lái)訪量環(huán)比激增304%、保利珺園3月周度來(lái)訪量環(huán)比2月增長(zhǎng)180%。”

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指出，當(dāng)前新房供應(yīng)仍偏緊，熱門(mén)網(wǎng)紅盤(pán)還在蓄勢(shì)待發(fā)，雖然成交暫未復(fù)刻二手房的爆發(fā)式增長(zhǎng)，但市場(chǎng)先行指標(biāo)持續(xù)向好，雙休日售樓處到訪量節(jié)節(jié)攀升。

專(zhuān)家釋疑：

車(chē)位產(chǎn)證拆分并非網(wǎng)簽放量主因

目前，也有市場(chǎng)聲音稱，上海3月上旬二手房交易量激增或來(lái)源于3月份不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則調(diào)整，即對(duì)車(chē)位進(jìn)行單獨(dú)辦理產(chǎn)證，引發(fā)網(wǎng)簽量上漲。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“車(chē)位單獨(dú)交易導(dǎo)致一套房產(chǎn)被計(jì)為兩套網(wǎng)簽，從而導(dǎo)致網(wǎng)簽量激增”的觀點(diǎn)存在對(duì)交易流程的誤解，高估了其對(duì)總量的影響。

“首先，即使在車(chē)位與住宅登記于同一本產(chǎn)證的情況下，過(guò)去在交易時(shí)也一直是分別簽署兩份網(wǎng)簽合同（房屋合同與車(chē)位合同，一個(gè)為住宅、一個(gè)為商業(yè)），網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)口徑并未發(fā)生改變。因此，所謂‘新規(guī)導(dǎo)致一套變兩套’的說(shuō)法，是對(duì)既有操作流程的不了解。同時(shí)，即便存在極少數(shù)的流程規(guī)范帶來(lái)的統(tǒng)計(jì)微調(diào)，其對(duì)總量的影響也極為有限。核心邏輯在于，上海二手房成交主力是房齡較老的‘老破小’以及動(dòng)遷房小區(qū)。這類(lèi)房源或沒(méi)有配套產(chǎn)權(quán)車(chē)位，或車(chē)位本身不單獨(dú)出售。因此，能夠受到車(chē)位交易統(tǒng)計(jì)影響的，僅限于部分帶有產(chǎn)權(quán)車(chē)位的次新商品房小區(qū)，占比其實(shí)很小?！眹?yán)躍進(jìn)分析稱。

事實(shí)上，上海二手房市場(chǎng)供需格局正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)核心矛盾已從“去化難”轉(zhuǎn)向“優(yōu)質(zhì)房源供給不足”。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析：“從數(shù)據(jù)看，從2025年5月份左右開(kāi)始，上海二手房掛牌量就開(kāi)始進(jìn)入下行周期，即掛牌積壓的矛盾開(kāi)始緩解。供應(yīng)減少疊加需求上升，導(dǎo)致買(mǎi)方議價(jià)空間縮小，甚至出現(xiàn)‘多名客戶搶一套房’的現(xiàn)象，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的緊迫感。從市場(chǎng)的實(shí)際反饋看，優(yōu)質(zhì)房源和便宜房源相對(duì)減少，從結(jié)構(gòu)上也影響了掛牌的單價(jià)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)了供求兩端的預(yù)期和策略?！?/p>

所以，在市場(chǎng)供需發(fā)生改變的情況下，疊加“滬七條”新政后需求的爆發(fā)，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)：“保守預(yù)估全月成交量將達(dá)2.7萬(wàn)套，市場(chǎng)普遍預(yù)期有望沖擊3萬(wàn)套大關(guān)。”

市場(chǎng)動(dòng)向：

剛需仍是交易主力，置換鏈條逐步激活

那么，哪些群體是當(dāng)下買(mǎi)房的“主力軍”？

從需求結(jié)構(gòu)看，剛需仍是市場(chǎng)核心支撐。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)300萬(wàn)以內(nèi)入門(mén)級(jí)房源備受追捧，3月上半月成交占比升至72%，剛需房源去化效率持續(xù)提升。

盧文曦進(jìn)一步指出，目前來(lái)看，這些都是比較積極的信號(hào)。從以往市場(chǎng)慣例來(lái)看，通常都是剛需產(chǎn)品市場(chǎng)先行，隨后逐步傳導(dǎo)至首次改善型房源，再進(jìn)一步向高端改善等高階產(chǎn)品傳遞熱度，整個(gè)置換鏈條也會(huì)隨之逐步盤(pán)活。

量的攀升也帶來(lái)二手房房?jī)r(jià)抬高。據(jù)3月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2月，上海二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，上海二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格自2025年5月以來(lái)連續(xù)九個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，此次環(huán)比轉(zhuǎn)漲為近10個(gè)月來(lái)首次。

雖然剛需占據(jù)成交主力，但是改善型置業(yè)也逐步攀升，并且持續(xù)拉動(dòng)上海二手房房?jī)r(jià)的上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月上海 90平方米及以下剛需戶型新建商品住宅同比上漲3.0%，90-144平方米剛改戶型同比上漲2.7%，144平方米以上高端改善戶型同比漲幅高達(dá)6.3%。

那么，二手房成交量的攀升會(huì)否帶來(lái)上海房?jī)r(jià)的新一輪上漲？

“上海二手房行情先從‘老破小’啟動(dòng)進(jìn)一步傳導(dǎo)到改善，這個(gè)過(guò)程房?jī)r(jià)可能是溫和上漲的，同時(shí)，量為價(jià)先，也需要夯實(shí)交易量的基礎(chǔ)，所以還要看后續(xù)交易量是否能持續(xù)。”盧文曦表示。

對(duì)此，張波認(rèn)為，短期來(lái)看，市場(chǎng)大概率呈現(xiàn)量?jī)r(jià)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。雖然市場(chǎng)熱度已經(jīng)明顯提升，但遠(yuǎn)郊板塊仍面臨新房供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格上漲將集中于核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)房源，結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)。長(zhǎng)期來(lái)看，量?jī)r(jià)平穩(wěn)也是主要趨勢(shì)，雖然近期上海二手房掛牌量持續(xù)下降，核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)房源議價(jià)空間收窄，價(jià)格止跌轉(zhuǎn)漲信號(hào)有所增強(qiáng)，但需求很難再現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲，尤其是投機(jī)性需求大都離場(chǎng)，自住需求相對(duì)穩(wěn)定，更是強(qiáng)化了未來(lái)量?jī)r(jià)平穩(wěn)的需求基礎(chǔ)。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對(duì) 柳寶慶