去年9月，央企地產(chǎn)巨頭招商蛇口迎來重要人事調(diào)整：

朱文凱接替蔣鐵峰出任公司董事長，正式掌舵這家銷售規(guī)模超千億的頭部房企；原招商局集團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展部/業(yè)務(wù)協(xié)同部部長聶黎明接任總經(jīng)理一職。

蔣鐵峰卸任后，于2025年11月調(diào)任招商局旗下中國南山集團(tuán)董事長。

權(quán)力交接發(fā)生在9月，這意味著以朱文凱、聶黎明為核心的新管理團(tuán)隊，真正全權(quán)執(zhí)掌公司的時間，僅有2025年的最后一個季度。

可很不巧，就這么一個季度，招商蛇口陷入了巨虧。

昨日，招商蛇口發(fā)布了2025年年度報告。

這是新任董事長朱文凱和總經(jīng)理聶黎明執(zhí)掌這家央企后的首次完整年報發(fā)布，亦是對新班子治理能力的第一場正式“大考”。

數(shù)據(jù)顯示，2025年招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1547.28億元，同比下降13.53%；歸屬于上市公司股東的凈利潤10.24億元，同比暴跌74.65%；扣非凈利潤更是僅剩1.69億元，較2024年的24.49億元驟降93.10%。

從季度表現(xiàn)來看，一至四季度營收逐季攀升，第四季度達(dá)到650億元，創(chuàng)下全年峰值。

但諷刺的是，這是唯一虧損的季度，歸母凈利潤虧損14.73億元，硬生生將前三季度的微薄利潤吞噬大半。

單看這幾項核心數(shù)據(jù)，外界很容易得出“招商蛇口也撐不住了”的結(jié)論。

畢竟在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，能維持盈利的企業(yè)已屬鳳毛麟角，許多昔日巨頭動輒虧損數(shù)十億乃至上百億。

以央企背景、主打品質(zhì)的招商蛇口，營收1500多億，結(jié)果主業(yè)利潤只剩1.69億，這不就是賣了個寂寞？

在隨后的業(yè)績發(fā)布會上，針對業(yè)績斷崖式下滑，管理層給出了三點解釋：

一是近年來房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，量價齊跌是行業(yè)共性問題；二是公司出于審慎原則，計提了44.1億元資產(chǎn)減值損失；三是按成本法對投資性房地產(chǎn)計提了37億元折舊。

簡言之，若沒有這44.1億元的減值計提，招商蛇口的賬面利潤本可好看得多。

那么問題來了：為何要在2025年做這么大手筆的計提？

財報顯示，計提金額最高的是重慶招商渝天府，約8.79億元。這個項目是招商蛇口在2021年以樓面價1.05萬元/平方米、溢價率129.98%競得的“地王”。時隔五年，項目仍有部分產(chǎn)品在售。

其次是廈門灣湖臻境，計提4.33億元。項目于2023年5月以63.7億元總價競得，成交樓面價高達(dá)50536元/平方米，溢價率12.15%。2024年底開盤后雖一度成為區(qū)域熱門，但很快陷入去化困境。

還有深圳國際會展中心商業(yè)配套項目、深圳會展灣新港廣場，分別計提1.99億元、1.93億元。

這兩個項目的歷史可追溯至2016年——當(dāng)年招商蛇口與華僑城以310億元中標(biāo)深圳國際會展中心的建設(shè)運營權(quán)，如今相關(guān)配套已投入運營，卻仍要承受歷史包袱。

這些項目的時間跨度從2016年到2023年，橫跨了蔣鐵峰執(zhí)掌時期。換言之，新班子此番操作，更像是在集中清理上一任留下的“陳年舊賬”。

而“舊賬”的清理不僅體現(xiàn)在財務(wù)層面，也反映在人事變動上。

蔣鐵峰卸任調(diào)往中國南山集團(tuán)后，同年11月，招商蛇口副總經(jīng)理彭以良調(diào)任招商局漳州。

今年3月，招商蛇口掌管法律、合規(guī)的副總經(jīng)理劉曄也辭職，赴中國南山集團(tuán)擔(dān)任黨委副書記。

此外，掌管招商蛇口綜合管理部、組織部、黨委辦公室的總經(jīng)理黃健在春節(jié)前也已調(diào)任其他板塊。

這一系列人事調(diào)整，表面上是正常流動，但在行業(yè)寒冬的背景下，新帥上任后首件事便是大規(guī)模計提減值，難免引發(fā)外界對于其“財務(wù)大清洗”策略的聯(lián)想。

擠掉前任的水分，才能輕裝上陣——這幾乎是央企換帥后常見的操作邏輯。

畢竟，只有將歷史遺留問題一次性出清，未來的業(yè)績增長才能順理成章地歸功于新班子。

這種財技操作，在資本市場被稱為“洗大澡”，雖不違規(guī)，但其時機選擇之巧妙，難免讓人浮想聯(lián)翩。

招商蛇口總經(jīng)理聶黎明也坦言，計提等會計處理方式對當(dāng)期利潤報表確有影響，但從長遠(yuǎn)看，這是在夯實公司資產(chǎn)質(zhì)量，為未來的“輕裝上陣”做準(zhǔn)備。

值得一提的是，2025年招商蛇口營收、凈利、銷售額全線下滑，管理層薪酬卻普遍上漲。

當(dāng)年履新董事長的朱文凱薪酬254.92萬元，同比增長10%；副總經(jīng)理伍斌、呂斌分別漲薪22%和28%；因工作調(diào)動離職的原副總經(jīng)理劉曄，去年薪酬也漲了29%。

總經(jīng)理聶黎明、財務(wù)總監(jiān)余志良因2024年未在招商蛇口領(lǐng)薪，無法納入比較。

與管理層漲薪形成對照的，是普通員工。年報顯示，2025年末在職員工總數(shù)較上年減少366人，其中生產(chǎn)人員減少706人，而銷售人員增加210人。

但有意思的是，銷售團(tuán)隊擴編17%，薪酬總額反縮水9%——人多了，錢少了。

一邊是新班子通過大規(guī)模計提為前任“排雷”，為未來增長鋪路；一邊是管理層逆勢加薪，而普通員工在縮編減薪中承擔(dān)轉(zhuǎn)型成本。

這份年報最扎眼的地方，或許就在于此。