文/初晨

2025年，中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于新舊模式轉換的關鍵節(jié)點，在深度調整態(tài)勢下，“規(guī)模至上”的粗放增長時代落幕，“品質與運營并重”成為行業(yè)高質量發(fā)展的核心主線。

3月16日，招商蛇口發(fā)布2025年年報，并于3月17日召開業(yè)績發(fā)布會。

在業(yè)績會上，招商蛇口董事長朱文凱表示，招商蛇口將以“穩(wěn)固行業(yè)五強，成為中國領先的地產(chǎn)園區(qū)綜合開發(fā)運營服務商”為戰(zhàn)略目標，圍繞“開發(fā)業(yè)務、資產(chǎn)運營、物業(yè)服務”三大業(yè)務板塊，通過“精準投資、產(chǎn)品升級、運營增值、資產(chǎn)盤活”四個抓手，奮力推動高質量發(fā)展。在業(yè)績會上，招商蛇口董事長朱文凱提到。

截至2025年底，招商蛇口資產(chǎn)總額達8354.12億元，業(yè)務覆蓋全球逾百個城市，品牌價值穩(wěn)居行業(yè)TOP4，用實力詮釋了“韌性向前、行穩(wěn)致遠”的發(fā)展底色。

戰(zhàn)略轉型現(xiàn)成效，輕資產(chǎn)業(yè)務迎來實質性進展

早在2021年，招商蛇口前瞻性提出“三個轉變”戰(zhàn)略，即由開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重、由重資產(chǎn)為主向輕重資產(chǎn)結合、由同質化競爭向差異化發(fā)展轉變。

經(jīng)過4年穩(wěn)步發(fā)展，該戰(zhàn)略已初見成效。輕資產(chǎn)業(yè)務從“布局探索”邁入“實質性發(fā)展”階段，代建、資產(chǎn)運營、物業(yè)服務三大板塊齊頭并進，成為公司穿越行業(yè)周期的重要支撐。

代建業(yè)務作為輕資產(chǎn)轉型核心抓手，憑借專業(yè)能力實現(xiàn)快速突破。

2024年3月，招商蛇口設立專業(yè)代建平臺招商建管，統(tǒng)籌推進業(yè)務布局；2025年，公司新增代建項目（含咨詢類）80個，新增簽約面積1139萬平方米，新增合同收入超8億元，規(guī)模穩(wěn)步擴大。

長期來看，自2010年以來，公司累計承接代建項目超620個，規(guī)模突破3500萬平方米，覆蓋九大業(yè)態(tài)，新簽約規(guī)模、綜合實力及產(chǎn)品力穩(wěn)居行業(yè)TOP10，成為輕資產(chǎn)運營重要增長極。

在代建業(yè)務跑出加速度的同時，招商蛇口資產(chǎn)運營板塊同樣穩(wěn)步發(fā)力，與代建業(yè)務形成協(xié)同共進的良好格局。

資產(chǎn)運營業(yè)務在精細化運營與資本運作雙重驅動下穩(wěn)健增長。2025年，公司管理范圍內持有物業(yè)全口徑收入達76.3億元，同比上漲2.2%，增長源于核心資產(chǎn)精耕細作。

報告期內，新入市29個持有物業(yè)項目（總建面177萬平方米），聚焦核心城市核心業(yè)態(tài)；新增輕資產(chǎn)管理面積約82.8萬平方米，覆蓋多座核心城市，運營模式成熟度持續(xù)提升。

資產(chǎn)盤活方面，公司發(fā)揮產(chǎn)融優(yōu)勢，通過公募REITs打通存量資產(chǎn)全生命周期通道，2025年啟動博時蛇口產(chǎn)園REIT第二次擴募，進一步釋放存量價值。

此外，產(chǎn)業(yè)園布局18個核心一二線城市，在營面積312萬平方米，開業(yè)三年以上項目出租率達88%；公寓布局21個城市，已開業(yè)房源4.2萬間，開業(yè)1年以上精品公寓出租率達93%，穩(wěn)居行業(yè)領先。

物業(yè)服務板塊實現(xiàn)量質齊升，旗下招商積余為核心平臺，2025年實現(xiàn)營業(yè)收入192.7億元，同比增長12.2%。剔除衡陽中航項目一次性影響后，歸母凈利潤同比增長8.3%，整體表現(xiàn)穩(wěn)健。

截至報告期末，招商積余在管項目2473個，管理面積3.77億平方米；第三方新簽合同額41.69億元，同比增長13%，其中市場化住宅領域新簽合同額同比增長60%，非住宅賽道持續(xù)發(fā)力，品牌影響力不斷提升，榮獲多項行業(yè)榮譽。

在業(yè)績會上，招商蛇口管理層還提到了招商蛇口擁有的核心優(yōu)勢：一是百年招商局的背景和支持；二是清晰堅定的戰(zhàn)略和執(zhí)行；三是穩(wěn)健的財務管控；四是全鏈條的綜合開發(fā)能力。

構建“開發(fā)+運營+服務”生態(tài)，筑牢高質量發(fā)展根基

如果說輕資產(chǎn)業(yè)務是招商蛇口轉型的“突破口”，那么“開發(fā)+運營+服務”三位一體的生態(tài)，則是其長期高質量發(fā)展的壓艙石。

2025年，招商蛇口通過堅持“做優(yōu)開發(fā)、做強運營、做大服務”，三大業(yè)務協(xié)同發(fā)力，形成相互支撐的良性生態(tài)，在行業(yè)調整期穩(wěn)固頭部地位。

其中，開發(fā)業(yè)務作為生態(tài)根基，通過堅守“精準投資、產(chǎn)品升級”策略，逆市展現(xiàn)強勁韌性。

2025年房地產(chǎn)市場持續(xù)調整，招商蛇口實現(xiàn)簽約銷售金額1960.09億元、銷售面積716.12萬平方米，行業(yè)排名升至第四，穩(wěn)居前五。

投資上嚴守紀律，全年獲取43宗地塊，總地價938億元，“核心10城”投資占比近90%，一線城市占比63%，斬獲成都、深圳前海等優(yōu)質地塊，儲備充足增長資源。

在投資布局穩(wěn)扎穩(wěn)打的基礎上，招商蛇口以產(chǎn)品力為硬核引擎，持續(xù)升級品質標桿，以更高標準的產(chǎn)品兌現(xiàn)市場信心。

過去一年招商蛇口的產(chǎn)品力也在持續(xù)升級，圍繞“璽系”“天青系”等四大產(chǎn)品系打造全層級矩陣，編制涵蓋7大維度、28個場景、485項技術細節(jié)的《招商蛇口好房子品質標準》并在20余個標桿項目落地。

在不少城市也取得了不錯成績。其中，上海、成都等20余個新作首開去化超預期，15個項目入圍全國年度榜單，公司位列房企產(chǎn)品力TOP4；在10個核心城市銷售排名前三，在30個重點城市中15個進入TOP5，深耕效應顯著釋放。

從精準的土地儲備到高標準的產(chǎn)品交付，招商蛇口完成了從資產(chǎn)源頭到品質終端的閉環(huán)，這也為其多元化的運營版圖鋪平了道路。

運營業(yè)務是生態(tài)“增長引擎”，業(yè)態(tài)豐富且與開發(fā)高度協(xié)同。集中商業(yè)推行“X+商業(yè)”戰(zhàn)略，南京玄武花園城首店占比超50%，杭州城北花園城開業(yè)3天客流65萬；寫字樓運營收入12.2億元，租賃成交超33萬平方米；招商會展全年展覽面積超700萬平方米，杭州大會展中心順利開局；招商郵輪服務旅客419.8萬人次，低空經(jīng)濟穩(wěn)步推進。多元運營業(yè)務帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，提升片區(qū)價值，為開發(fā)業(yè)務賦予品牌溢價。

而在服務端，招商積余以“服務延伸+場景創(chuàng)新”布局到家服務、房產(chǎn)經(jīng)紀等高粘性賽道。非住宅領域，航空、高校、IFM等優(yōu)勢賽道合同額大幅增長，專業(yè)壁壘加固；住宅領域市場化拓展提速，品牌影響力持續(xù)外溢，為開發(fā)、運營筑牢客戶基礎。

可以說，開發(fā)、運營、服務三大板塊協(xié)同發(fā)力，共同構筑起招商蛇口穩(wěn)健的業(yè)務底盤，而這一良性生態(tài)的持續(xù)運轉，更離不開健康的財務基本面作為堅實后盾。

在財務層面，截至2025年末，招商經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額96.93億元，貨幣資金余額861.27億元，“三道紅線”保持綠檔，120億元存量永續(xù)債清零，綜合資金成本降至2.74%，處于行業(yè)領先水平。充足現(xiàn)金流與健康債務結構，為生態(tài)完善提供堅實保障。

行業(yè)調整期正是轉型攻堅期。招商蛇口2025年業(yè)績彰顯戰(zhàn)略決心與成效，輕資產(chǎn)多點突破，“開發(fā)+運營+服務”生態(tài)成型。

面向“十五五”，招商蛇口將緊抓精準投資、產(chǎn)品升級、運營增值、資產(chǎn)盤活四大抓手提質增效。依托央企優(yōu)勢與清晰戰(zhàn)略，招商蛇口將以更具韌性、更可持續(xù)的發(fā)展模式，在行業(yè)高質量發(fā)展賽道上持續(xù)領跑。

（本文不構成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風險自擔。）