隨著城市化進程從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”，城市更新與征地拆遷已成為優(yōu)化空間布局、改善人居環(huán)境的重要法治實踐。然而，在公共利益與個人財產(chǎn)權(quán)的交織博弈中，征收程序的合法性與補償?shù)墓叫允冀K是社會關(guān)注的核心。對于如何在城市更新中準(zhǔn)確把握法律界限、維護被征收人合法權(quán)益，北京市中恒信律師事務(wù)所張凱利律師結(jié)合《土地管理法》及《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律規(guī)定，梳理了以下實務(wù)要點，供大家參考。

城市更新不得濫用征收權(quán)

城市更新項目往往涉及對舊城區(qū)、城中村的改造，但這并不意味著所有改造都可以直接動用國家征收權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定，征收行為必須嚴(yán)格基于“公共利益”的需要，這是啟動一切程序的前置條件。

在實踐中，部分商業(yè)開發(fā)項目試圖“搭車”征收，混淆了純粹的商業(yè)利益與公共利益的界限。對此，張凱利律師指出，必須嚴(yán)格依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條進行審查，即只有符合國防、基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)以及保障性安居工程建設(shè)等法定情形的，市、縣級人民政府方可作出房屋征收決定。特別是對于舊城區(qū)改建項目，不僅要求符合公共利益，還必須納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，經(jīng)過科學(xué)論證和公眾意見征求，方可實施。若項目實質(zhì)上是商業(yè)開發(fā)而借殼“舊改”，則涉嫌行政權(quán)力越位，被征收人有權(quán)對征收決定的合法性提出質(zhì)疑。

確保財產(chǎn)權(quán)不受非法減損

“無補償則無征收”。在征收法律關(guān)系建立后，補償?shù)墓叫允呛饬勘徽魇杖素敭a(chǎn)權(quán)是否得到充分保障的關(guān)鍵標(biāo)尺。針對城市更新中常見的評估價格爭議、裝修投入損失以及停產(chǎn)停業(yè)損失等問題，法律設(shè)定了明確的救濟路徑。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條之規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日類似房地產(chǎn)的市場價格。張凱利律師強調(diào)，這一規(guī)定確立了“市場比較法”的核心地位，旨在保障被征收人的居住條件有改善，生活水平不降低。此外，針對征收范圍內(nèi)可能出現(xiàn)的為了多拿補償款而實施的“新建、擴建”行為，法律亦有明文禁止。依據(jù)該條例第十六條，房屋征收范圍確定后，若實施新建、擴建、改建房屋或改變房屋用途等行為，不僅不能增加補償費用，相關(guān)違規(guī)建設(shè)部分將一律不予補償。這一規(guī)定既維護了征收秩序的公平性，也防止了公共資源的浪費。

城市更新并非法外之地，征收拆遷更應(yīng)恪守法治精神。無論是公共利益的嚴(yán)格論證，還是補償標(biāo)準(zhǔn)的市場導(dǎo)向，都指向了對公民財產(chǎn)權(quán)這一憲法性權(quán)利的尊重與保護。作為法律實踐者，張凱利律師認(rèn)為，唯有在法律的框架內(nèi)平衡“發(fā)展”與“權(quán)利”的關(guān)系，讓每一項征收決定都經(jīng)得起法律的推敲和歷史的檢驗，才能真正實現(xiàn)城市面貌改善與民生福祉提升的雙贏。被征收人在面對復(fù)雜的法律程序時，亦應(yīng)積極尋求專業(yè)法律支持，依法維護自身在《民法典》第二百四十三條下獲得公平補償?shù)姆ǘ?quán)利。