過(guò)去八年，俄羅斯房?jī)r(jià)漲了三倍。這不是普通上漲，而是遠(yuǎn)超通脹、脫離現(xiàn)實(shí)的暴漲。按理說(shuō)房子越建越多，但問(wèn)問(wèn)普通人：現(xiàn)在買(mǎi)得起房嗎？得到的回答要么是苦笑，要么是眼淚。

房地產(chǎn)專(zhuān)家、經(jīng)紀(jì)人奧列格?本德里科夫回憶，2018—2019 年俄羅斯二手房房貸利率在8% 左右，匯率也完全不同。

“影響房?jī)r(jià)的兩大因素是匯率和房貸利率。當(dāng)時(shí)房貸利率親民，市場(chǎng)活躍，但房?jī)r(jià)還在合理區(qū)間?，F(xiàn)在受制裁影響，建材和人工價(jià)格大幅上漲，嚴(yán)重推高了新房?jī)r(jià)格，隨后二手房也跟著漲價(jià)，盡管目前新房和二手房的價(jià)差已經(jīng)很大?！?/strong>

開(kāi)發(fā)商每平米成本多少、售價(jià)又是多少？部分開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率高達(dá)30%—37%，意味著每賣(mài)出一平米，就能賺走總價(jià)的三分之一。即便在形勢(shì)艱難的 2025 年，行業(yè)因高利率叫苦不迭，頭部企業(yè)利潤(rùn)率仍保持兩位數(shù)，而與此同時(shí)居民實(shí)際收入?yún)s在下降。

誰(shuí)該為這種脫節(jié)負(fù)責(zé)？事實(shí)證明，大規(guī)模優(yōu)惠政策刺激了需求，但供應(yīng)無(wú)法快速跟上，結(jié)果就是房?jī)r(jià)飛漲。

但最可怕的不是利潤(rùn)率數(shù)字，而是我們住的房子。莫斯科及全俄羅斯東正教大牧首基里爾在近期采訪(fǎng)中敲響警鐘，他指出一個(gè)觸目驚心的數(shù)據(jù)：新建住宅中三居室僅占 10%。

“我們正經(jīng)歷建設(shè)熱潮，整片整片的高層小區(qū)拔地而起，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨額利潤(rùn)。但有一個(gè)問(wèn)題：城市住房，尤其是大城市的房?jī)r(jià)高得遙不可及。市場(chǎng)上大量出售的是最多供一兩人居住的單間公寓。從公開(kāi)信息可以看到，適合兩三個(gè)孩子家庭居住的三居室，在新建房中占比僅 10% 左右，且還在繼續(xù)下降。”

也就是說(shuō)，官員們一邊為人口問(wèn)題發(fā)愁，推出生育補(bǔ)貼、勸說(shuō)民眾多生孩子，可孩子生在哪里？住在 20 平米的單間里？

基里爾大牧首直言：要想人口增長(zhǎng)，必須橫向發(fā)展國(guó)土。大城市是 “黑洞”，吸走人口，卻無(wú)法支撐人口再生產(chǎn)。

但開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，更容易的是批量建造帶微型公寓的高層 “人口集中營(yíng)”，當(dāng)作投資品出售，賺取利潤(rùn)。而 10—15 年后，我們將得到一個(gè)滿(mǎn)是獨(dú)居者、擠在水泥格子里的無(wú)孩國(guó)家 —— 這已經(jīng)不是他們要操心的事了。

經(jīng)紀(jì)人奧列格?本德里科夫也承認(rèn)：

“一居室和兩居室最受歡迎，流動(dòng)性最好。除了高端樓盤(pán)，在經(jīng)濟(jì)型和中檔住宅中，一居、兩居的數(shù)量遠(yuǎn)多于其他戶(hù)型，市場(chǎng)上這類(lèi)房子也最多?！?/strong>

在部分地區(qū)，高達(dá)40%的小戶(hù)型不是買(mǎi)來(lái)住的，而是用于投資！人們把最后一點(diǎn)積蓄投入這些 “儲(chǔ)蓄罐單間”，希望抵御通脹。住房不再是家，變成了金融資產(chǎn)、投機(jī)工具。

城市生活本就不適合多子女家庭，人口增長(zhǎng)又從何談起？狹小公寓、高層住宅、無(wú)暇育兒的生活節(jié)奏 —— 一切都在阻礙第三、第四、第五個(gè)孩子的出生。大都市里的多子女家庭是例外，是并非人人都能做到的壯舉。

“孩子越多，家庭越穩(wěn)固，種地干活越輕松?？涩F(xiàn)在一幅慘淡景象：離開(kāi)莫斯科環(huán)城公路一百多公里，就是人口災(zāi)難區(qū)。地方在消亡，村莊荒蕪，年輕人涌入城市，而在城市的水泥格子里，他們不再敢生很多孩子。問(wèn)題不是人們不想住在鄉(xiāng)下，而是沒(méi)有機(jī)會(huì)?？纯炊砹_斯中部地圖就會(huì)發(fā)現(xiàn)，首都周邊大片土地正在荒蕪，本可以成為多子女家庭的家園?！?/p>

大都市永遠(yuǎn)不會(huì)成為多生多育的地方，這不是它的功能。試圖把家庭塞進(jìn)高樓來(lái)解決人口問(wèn)題，是死路一條。多子女俄羅斯的未來(lái)不在高層，而在土地上；不在擁擠的城市群，而在大城市附近的小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村。但前提是那里要有工作、完善的基礎(chǔ)設(shè)施。否則，俄羅斯將只剩下消亡的村莊和無(wú)孩的城市。

房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離現(xiàn)實(shí)，與成本、居民收入毫無(wú)關(guān)系，這是被巨額預(yù)算資金吹大的泡沫。開(kāi)發(fā)商作為主要受益者，建造的不是家庭住房，而是 “投資商品”—— 小戶(hù)型，在里面根本無(wú)法養(yǎng)育多個(gè)孩子。

“沙皇格勒” 協(xié)會(huì)主席康斯坦丁?馬洛費(fèi)耶夫認(rèn)為，從基層到高層的官員都應(yīng)牢記：每月出生多少嬰兒、還應(yīng)出生多少、這些孩子和父母面臨哪些問(wèn)題。只有這樣，人口問(wèn)題才會(huì)被真正解決，而不是粉飾：

“舉個(gè)簡(jiǎn)單例子：明年被大幅削減的國(guó)家項(xiàng)目《農(nóng)村地區(qū)綜合發(fā)展》，資金減少343 億盧布，約 30%。這是對(duì)人口的直接打擊。正常人不會(huì)在 8 平米的高層單間里組建家庭。需要把數(shù)百萬(wàn)套住房落到地面上，建成有道路、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)、150—200 平米舒適住宅的村鎮(zhèn)。獨(dú)棟住宅的生育率穩(wěn)定高于公寓（2023 年高出60%）。如果財(cái)政部長(zhǎng)西盧阿諾夫的 KPI 是新生兒數(shù)量，職位與此掛鉤，預(yù)算也會(huì)完全不同?！?/p>