記者丨張敏

編輯丨吳抒穎 曾靜嬌 朱益民

3月15日晚間，京投發(fā)展發(fā)布公告稱，擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，轉(zhuǎn)讓至母公司北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“京投公司”）。

該交易擬采用現(xiàn)金支付，不影響公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)，不會(huì)導(dǎo)致公司控股股東發(fā)生變更。

公開信息顯示，京投公司為北京市國(guó)資委直屬企業(yè)，持有京投發(fā)展40%的股份，為后者大股東。京投發(fā)展以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)及租賃為主業(yè)，聚焦TOD軌道物業(yè)開發(fā)，項(xiàng)目主要集中在北京，亦在江蘇無錫有布局。

京投發(fā)展并未在公告中指出剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的原因，但近年來，公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳是事實(shí)。2023年至2025年，京投發(fā)展連續(xù)三年虧損。

受該消息影響，京投發(fā)展的股票于3月11日、3月12日、3月13日連續(xù)三個(gè)交易日大幅上漲。3月16日，京投發(fā)展?jié)q停，收于9.64元。今年以來，京投發(fā)展累計(jì)漲超125%。

連續(xù)虧損

京投發(fā)展的前身寧波華聯(lián)集團(tuán)股份有限公司成立于1992年9月，次年10月在上交所掛牌上市。本世紀(jì)初，公司名稱先后變更為銀泰控股、京投銀泰。

2009年3月，京投銀泰非公開發(fā)行2.1億股A股股票，此次發(fā)行完成后，京投公司持有29.81%的股份，成為第一大股東。此后京投公司不斷增持，至2023年，持股比例穩(wěn)定在40%。期間的2016年，京投銀泰更名為京投發(fā)展。

根據(jù)公告，京投發(fā)展以自主開發(fā)銷售為主，自持物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與租賃為輔，始終聚焦TOD（以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式）軌道物業(yè)開發(fā)。

自2011年開發(fā)第一個(gè)TOD項(xiàng)目以來，京投發(fā)展開發(fā)了多個(gè)TOD軌道物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，總開發(fā)規(guī)模超500萬平方米。公司大部分項(xiàng)目位于北京，在江蘇無錫也有布局。

作為一家國(guó)資背景開發(fā)商，京投發(fā)展擴(kuò)張步伐相對(duì)穩(wěn)健，較少在土地市場(chǎng)“一擲千金”。2021年，京投發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約銷售額161.23億元，為其年度最高。

此后，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，京投發(fā)展的業(yè)績(jī)開始下滑。至2024年，公司銷售額降至53.65億元，2025年上半年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額19.16億元。

自2023年起，京投發(fā)展的歸母凈利潤(rùn)已連續(xù)三年虧損，預(yù)計(jì)2025年的虧損額為10.25億元至12.30億元。京投發(fā)展表示，2025年業(yè)績(jī)預(yù)虧的主要原因有二：一是房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用化利息支出增加；二是對(duì)部分項(xiàng)目資產(chǎn)計(jì)提減值。

母公司接盤

公告顯示，截至2025年上半年，京投發(fā)展共開發(fā)了16個(gè)項(xiàng)目，其中有9個(gè)項(xiàng)目處于在售狀態(tài)。項(xiàng)目業(yè)態(tài)以住宅為主，含少量商業(yè)、辦公及酒店等。

但對(duì)于本次需要?jiǎng)冸x的資產(chǎn)和負(fù)債，京投發(fā)展表示，涉及的具體范圍尚需雙方進(jìn)一步協(xié)商確定。

截至2025年第三季度末，京投發(fā)展的總資產(chǎn)為603.7億元，總負(fù)債550.2億元，凈資產(chǎn)53.5億元。

同期，作為收購(gòu)方的京投公司，總資產(chǎn)為9553.45億元，凈資產(chǎn)3287.61億元。2025年1-9月，京投公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入88.84億元、凈利潤(rùn)20.63億元。

以資產(chǎn)規(guī)模計(jì)，京投公司的體量遠(yuǎn)大于京投發(fā)展。

此前，京投發(fā)展曾多次向京投公司借款。截至2025年6月30日，京投發(fā)展向京投公司借款本息余額為326.98億元，占前者負(fù)債總額的60.36%。

“本事項(xiàng)完成之后，公司將不再?gòu)氖路康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)?！本┩栋l(fā)展表示，如果出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)能順利完成，公司的營(yíng)業(yè)收入、總資產(chǎn)規(guī)模將有所下降，預(yù)計(jì)將改善公司資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

（近年來上市房企剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)情況。來源：中指研究院）

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，自2020年至今，已有至少13家上市房企剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，企業(yè)宣布剝離或退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，一方面是受到市場(chǎng)調(diào)整影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)虧損直接拖累業(yè)績(jī)；另一方面則是為減輕負(fù)債與優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低信用風(fēng)險(xiǎn)；此外，當(dāng)前資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)板塊估值普遍較低，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，上市公司有望重塑估值邏輯。

越聲投研：

（聲明：文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）

SFC

出品丨21財(cái)經(jīng)客戶端 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

微信統(tǒng)籌丨黎雨桐

21君薦讀