作者 李曉丹

2026年是“十五五”開(kāi)局之年，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入關(guān)鍵期，融資制度改革成為推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。

今年的政府工作報(bào)告在回顧2025年工作中指出：持續(xù)用力穩(wěn)樓市，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，因城施策調(diào)減限制性措施，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，“保交房”任務(wù)全面完成。在今年的工作重點(diǎn)中，政府工作報(bào)告將房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容置于“加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范化解和安全能力建設(shè)”部分，明確提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的總體定調(diào)，進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)”。

3月16日，金融監(jiān)管總局黨委召開(kāi)擴(kuò)大會(huì)議，強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”白名單制度作用，加快建立與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應(yīng)的融資制度。

申萬(wàn)宏源證券固定收益融資總部黨委書(shū)記、總經(jīng)理范為表示，金融機(jī)構(gòu)習(xí)慣于依賴(lài)資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲來(lái)覆蓋風(fēng)險(xiǎn)，金融監(jiān)管總局強(qiáng)調(diào)“加快建立與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應(yīng)的融資制度”，是要建立起金融風(fēng)控的新邏輯。

“白名單”的雙重任務(wù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單是由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局于2024年1月聯(lián)合推動(dòng)建立的融資支持名單，以在建房地產(chǎn)項(xiàng)目（非企業(yè)主體）為對(duì)象，通過(guò)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制保障項(xiàng)目合理融資需求，推進(jìn)保交房工作。入選項(xiàng)目需滿足在建狀態(tài)、抵押匹配、封閉管理、預(yù)售資金合規(guī)等條件，但最終融資決定權(quán)仍屬金融機(jī)構(gòu) 。

“保交房”白名單制度，對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)揮了哪些效能與作用？

申萬(wàn)宏源證券固定收益融資總部黨委書(shū)記、總經(jīng)理范為表示，“保交房”白名單制度核心發(fā)揮了精準(zhǔn)紓困、風(fēng)險(xiǎn)防控與市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期的關(guān)鍵作用，成為銜接房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解與行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要抓手。

其一，精準(zhǔn)輸送資金“活水”，通過(guò)嚴(yán)格篩選合規(guī)可控、具備交付可行性的項(xiàng)目，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)單列授信額度、簡(jiǎn)化審批流程、開(kāi)辟綠色通道，推動(dòng)資金高效精準(zhǔn)落地，全力保障在建項(xiàng)目順利續(xù)建、按期交付，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，筑牢民生底線。

其二，防范化解金融與行業(yè)雙重風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)實(shí)行資金封閉管理、推動(dòng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與房企集團(tuán)債務(wù)有效切割，實(shí)現(xiàn)資金“專(zhuān)款專(zhuān)用、精準(zhǔn)滴灌”，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有序出清；同時(shí)搭建政銀企高效溝通橋梁，精準(zhǔn)破解項(xiàng)目融資堵點(diǎn)、難點(diǎn)，防范資金挪用等隱患。

其三，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，推動(dòng)“保交房”工作從應(yīng)急攻堅(jiān)階段轉(zhuǎn)向常態(tài)化、規(guī)范化運(yùn)行，持續(xù)修復(fù)購(gòu)房者消費(fèi)信心，同時(shí)為逐步建立與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應(yīng)的融資制度夯實(shí)基礎(chǔ)，引導(dǎo)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張向高質(zhì)量發(fā)展平穩(wěn)轉(zhuǎn)型。

從“保交房”白名單制度到“與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應(yīng)的融資制度”，2026年的金融機(jī)構(gòu)需要承擔(dān)哪些新的職責(zé)？

范為認(rèn)為，“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”核心是從過(guò)去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的規(guī)模擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)、模式重構(gòu)”的高質(zhì)量發(fā)展階段。具體包括：因城施策控增量、去庫(kù)存；優(yōu)化保障房供給；推進(jìn)綠色智慧“好房子”建設(shè)；強(qiáng)化“保交房”風(fēng)險(xiǎn)兜底等。與這一發(fā)展新模式相適配的融資制度，要求金融體系同步實(shí)現(xiàn)三大轉(zhuǎn)型：

一是融資對(duì)象轉(zhuǎn)型，從過(guò)去支持拿地建設(shè)的各類(lèi)房企，轉(zhuǎn)向重點(diǎn)扶持“保交房”白名單內(nèi)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與穩(wěn)健房企，切實(shí)保障項(xiàng)目順利交付、守住民生底線；

二是融資用途轉(zhuǎn)型，從支持新增土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)建設(shè)，轉(zhuǎn)向聚焦存量資產(chǎn)盤(pán)活、保障房收購(gòu)改建、綠色建筑推廣及房屋品質(zhì)提升等領(lǐng)域；

三是融資風(fēng)控轉(zhuǎn)型，從過(guò)度依賴(lài)抵押擔(dān)保與規(guī)模增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向更加注重項(xiàng)目現(xiàn)金流穩(wěn)定性、房企財(cái)務(wù)穩(wěn)健性及實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)管控，嚴(yán)防債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散蔓延。

“金融體系的轉(zhuǎn)型要加快，既要支撐房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，又要能夠有效防控相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。”范為說(shuō)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

與金融機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型同步加速的，還有房地產(chǎn)行業(yè)從“增量開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量運(yùn)營(yíng)”的深度調(diào)整。

“從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，金融制度變革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重構(gòu)具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義?！狈稙楸硎荆?026年，金融制度轉(zhuǎn)變對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。

第一，構(gòu)筑金融風(fēng)險(xiǎn)防火墻。依托主辦銀行制與項(xiàng)目封閉管理機(jī)制，成功實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)從房企集團(tuán)向單體項(xiàng)目的物理隔離與分散化管控，從源頭切斷系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的傳染鏈條，堅(jiān)定守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。

第二，夯實(shí)民生信心基石。協(xié)同“保交房”白名單政策精準(zhǔn)發(fā)力，定向支持合規(guī)項(xiàng)目融資，確保業(yè)主權(quán)益如期兌現(xiàn)，有效修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，是穩(wěn)定市場(chǎng)大盤(pán)的壓艙石。

第三，驅(qū)動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。創(chuàng)新性地將融資制度與“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度綁定，引導(dǎo)金融資源向綠色、智能、高品質(zhì)住宅集聚，通過(guò)市場(chǎng)化手段倒逼行業(yè)從“規(guī)模競(jìng)賽”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品力為王”的內(nèi)涵式增長(zhǎng)新階段。

3月16日召開(kāi)的金融監(jiān)管總局黨委擴(kuò)大會(huì)議，被看作是2026年房地產(chǎn)要繼續(xù)推進(jìn)深度轉(zhuǎn)型的一個(gè)明確信號(hào)。

范為認(rèn)為，此次金融監(jiān)管總局黨委擴(kuò)大會(huì)議恰逢“十五五”開(kāi)局之年召開(kāi)，核心旨在貫徹落實(shí)全國(guó)兩會(huì)精神，清晰彰顯了監(jiān)管層統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解與行業(yè)轉(zhuǎn)型的明確導(dǎo)向。同時(shí)，會(huì)議將房地產(chǎn)金融政策納入“穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”的核心任務(wù)范疇，明確強(qiáng)調(diào)“進(jìn)一步發(fā)揮‘保交房’白名單制度作用”，并部署“加快建立與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應(yīng)的融資制度”。

具體來(lái)看，上述表述具有鮮明的承前啟后的標(biāo)志性意義。范為分析，這一表述給出了金融改革的兩個(gè)實(shí)質(zhì)性步驟：其一，明確當(dāng)前金融工作的核心底線仍是守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解作為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，仍是監(jiān)管發(fā)力的重點(diǎn)；其二，標(biāo)志著房地產(chǎn)金融支持體系正從過(guò)去服務(wù)于“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的行業(yè)舊模式，系統(tǒng)性轉(zhuǎn)向服務(wù)于“存量提質(zhì)、模式重構(gòu)”的高質(zhì)量發(fā)展新階段。這一部署既是對(duì)前期房地產(chǎn)金融支持政策的延續(xù)深化，更是融資制度向長(zhǎng)效化、規(guī)范化轉(zhuǎn)型的正式信號(hào)，核心目標(biāo)在于構(gòu)建更安全、精準(zhǔn)、可持續(xù)的房地產(chǎn)金融生態(tài)，精準(zhǔn)契合“十五五”時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的核心方向。

“根據(jù)會(huì)議精神與近期政策部署，當(dāng)前房地產(chǎn)工作重點(diǎn)聚焦民生保障、融資優(yōu)化、風(fēng)險(xiǎn)防控和行業(yè)轉(zhuǎn)型等方向?！狈稙檎f(shuō)。

范為進(jìn)一步指出，要完成會(huì)議部署的工作，需要在四個(gè)方面繼續(xù)發(fā)力。

一是堅(jiān)守民生底線，持續(xù)釋放“保交房”白名單制度效能，加大合規(guī)項(xiàng)目貸款審批與投放力度，嚴(yán)密防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)保障購(gòu)房人合法權(quán)益，筑牢民生保障防線。二是完善融資體系，加快構(gòu)建與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的融資制度，精準(zhǔn)引導(dǎo)金融資源優(yōu)化配置，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)盤(pán)活、保障性住房建設(shè)等關(guān)鍵領(lǐng)域，強(qiáng)化行業(yè)發(fā)展金融支撐。三是優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，嚴(yán)格落實(shí)“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”導(dǎo)向，積極探索多渠道盤(pán)活存量商品房用于保障性住房，有序推進(jìn)“好房子”建設(shè)，持續(xù)提升房屋品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)水平。四是精準(zhǔn)防控風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化房企及項(xiàng)目層面現(xiàn)金流閉環(huán)管控，堅(jiān)決嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)增量、有序化解存量風(fēng)險(xiǎn)，深化住房公積金制度改革，精準(zhǔn)支持初婚初育、多子女家庭合理住房需求，嚴(yán)守不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展平穩(wěn)轉(zhuǎn)型。

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李曉丹

宏觀經(jīng)濟(jì)研究院秘書(shū)長(zhǎng)