（來(lái)源：中國(guó)建設(shè)新聞網(wǎng)）

轉(zhuǎn)自：中國(guó)建設(shè)新聞網(wǎng)

作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1~2月全國(guó)商品房銷售面積下滑13.5%。需要看到的是，開(kāi)年新房交易量下降，既有2024年9月底政策組合拳出臺(tái)后，導(dǎo)致2025年一季度基數(shù)較高的原因，也是近年來(lái)房企減少拿地和新開(kāi)工、供給端縮量的傳導(dǎo)和反映。2022~2025年，順應(yīng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工年均下跌25.8%，使得近年來(lái)批準(zhǔn)預(yù)售規(guī)模明顯減少。

進(jìn)入3月以后，樓市小陽(yáng)春的態(tài)勢(shì)非常明顯。一方面，春節(jié)后三周（2月23日到3月15日），上海、深圳、廣州等城市二手住房交易規(guī)模均創(chuàng)下近年來(lái)新高，同比漲幅在15%~30%，上周（3月9日~15日）的同比增幅普遍在50%以上；另一方面，近年來(lái)二手房交易活躍并日漸占主導(dǎo)，隨著在售量不斷被消化，業(yè)主降價(jià)預(yù)期減弱，重點(diǎn)城市掛牌總量觸頂或減少。

2月份，70城二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，跌幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，跌幅連續(xù)2個(gè)月收窄。其中，一線城市跌幅收窄最明顯，從1月的-0.5%到-0.1%，二三線跌幅也均收窄。其中，北京、上海、沈陽(yáng)、廈門(mén)等核心城市，2月二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比正增長(zhǎng)。同時(shí)，熱點(diǎn)城市中心城區(qū)多個(gè)板塊前期價(jià)格調(diào)整充分，近期在交易帶動(dòng)下二手房掛牌價(jià)有所反彈。

二手住房?jī)r(jià)格企穩(wěn)，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期有重要意義，也激活了剛需入場(chǎng)并帶動(dòng)改善為主的新房市場(chǎng)。同時(shí)，經(jīng)過(guò)連續(xù)幾年調(diào)整，特別是源頭端緊縮供給，調(diào)整結(jié)構(gòu)、增加適銷對(duì)路的“好房子”供應(yīng)，新房供求關(guān)系開(kāi)始趨向平衡。1~2月，全國(guó)新開(kāi)工下跌23.1%，跌幅比去年同期大幅收窄6.5個(gè)百分點(diǎn)。截至2月末，商品房待售面積同比增長(zhǎng)0.1%，增速比2025年年末回落1.5個(gè)百分點(diǎn)，庫(kù)存增長(zhǎng)基本停滯。其中，待售3年以下面積60616萬(wàn)平方米，下降1.6%。這意味著，2023年以來(lái)供應(yīng)的新房，庫(kù)存規(guī)模正在減少。

總之，一方面，新房供給側(cè)積極作為，在供應(yīng)總規(guī)模減小的同時(shí)，增加有效供給牽引需求；另一方面，二手房交易活躍帶動(dòng)賣(mài)一買(mǎi)一的置換需求。供需兩端協(xié)同發(fā)力下，內(nèi)生動(dòng)力開(kāi)始修復(fù)，市場(chǎng)也趨向于觸底。

近期，高盛、摩根士丹利、瑞銀（UBS）等主流國(guó)際投行，以及國(guó)內(nèi)的中金公司(CICC)、CF40 (中國(guó)金融四十人論壇)均認(rèn)為，經(jīng)過(guò)前期快速調(diào)整后，2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入到筑底階段，其中待售面積、庫(kù)存消化周期和租金回報(bào)率是先行指標(biāo)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，1月京滬深住宅租金回報(bào)率分別為1.64%、1.99%和1.87%，較2021年低點(diǎn)上升。