來源：市場資訊

（來源：中房頭條）

衡水領(lǐng)禾生鮮市集戶外售鋪廣告醒目可見 王少杰/攝

中房報記者 王少杰 河北唐山、衡水報道

“十萬塊買間鋪，做甩手掌柜，年年收租錢生錢”，這句極具誘惑力的廣告語，正在河北唐山、衡水等地的街頭巷尾與置業(yè)推介中反復(fù)出現(xiàn)。

以“生鮮市集”為旗號的“格子鋪”，憑借面積小、總價低、附帶“售后返租”穩(wěn)賺承諾的賣點，成為不少手握閑錢、渴望“躺賺”的普通投資者的目標(biāo)。

然而，中國房地產(chǎn)報記者深入唐山、衡水兩地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這類看似穩(wěn)賺不賠的投資，實則是層層包裝的陷阱。從圖紙畫格無實景、產(chǎn)權(quán)分割缺乏合法依據(jù)，到租金承諾全靠“畫餅”、商業(yè)邏輯根本不成立，再到監(jiān)管態(tài)度模棱兩可，多個生鮮市集格子鋪項目讓投資者陷入“圖紙買鋪、租金懸空、前景渺茫”的困局。

更值得警惕的是，這類項目的運營方多是將難以銷售、甚至瀕臨爛尾的不良資產(chǎn)重新包裝，通過“獨立產(chǎn)權(quán)分割”“售后返租”的噱頭，將資產(chǎn)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給信息不對稱的普通投資者，這類生鮮商鋪的投資陷阱，正以復(fù)刻模式在全國多地悄然蔓延。

唐山極享生鮮市集展示圖，多間“格子鋪”標(biāo)為“已訂” 王少杰/攝

唐山富丁大廈負(fù)一層未完工的格子鋪樣板間 王少杰/攝

唐山樣本：圖紙上的格子鋪，至今仍是一片空地

唐山市民牛榮榮的“躺賺夢”，從看到那間8平方米的格子鋪開始，便一步步走向落空。

2025年底，她在唐山市路北區(qū)富丁大廈底商的“極享智慧生鮮市集營銷中心”看中了一套格子鋪，銷售人員指著圖紙上的小方格信誓旦旦：“這就是你選的鋪子，年后即開工裝修。”

可時隔數(shù)月，牛榮榮再次來到現(xiàn)場，當(dāng)初承諾的鋪位區(qū)域依舊空空如也，沒有任何動工跡象；曾經(jīng)人潮涌動的營銷中心，如今只剩一名值守人員，訪客寥寥的冷清與此前的熱鬧形成鮮明反差，讓包括牛榮榮在內(nèi)的投資者心里打起了鼓。

記者實地探訪了解到，極享智慧生鮮市集計劃利用富丁大廈負(fù)一層3629平方米的空間，打造近500套商鋪、攤位，項目于2025年12月備案，總投資1000萬元，由唐山極享商業(yè)管理有限公司運營。但在該負(fù)一層現(xiàn)場，僅有兩處未完工的樣板間，場地內(nèi)隨意堆放著沙子和少量水泥，所謂的數(shù)百套商鋪，不過是圖紙上畫出的一個個方格。

值守人員給出的解釋是“項目3月底前開工，營銷人員還在放假，工人進(jìn)場尚需時間”，但距離營銷中心外墻“即將裝修”的宣傳圖張貼已過去數(shù)月，開工時間一推再推，投資者的耐心被不斷消磨。更讓投資者困惑的是，他們不僅無法確定商鋪的具體位置，就連產(chǎn)權(quán)證能否辦理也始終是個未知數(shù)。

對于辦證問題，現(xiàn)場值守人員先稱“辦證不成問題，一鋪一證”，隨后又坦言，部分商鋪將十余套合辦一本房本，注明各自面積和共有面積，每個商鋪僅能獲得一本共有產(chǎn)權(quán)證。這一說法，讓本就心存疑慮的投資者更沒了底氣。

記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這背后是一場赤裸裸的空間拆分游戲：運營方極享商業(yè)與銷售方唐山昊泓科技有限公司，將近50平方米的空間分隔成8到10個可獨立銷售的小型鋪位，意味著未來一本房產(chǎn)證將對應(yīng)8至10名按份共有人。而唐山市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人的表態(tài)，更是直接戳破了項目方的謊言——截至目前，富丁大廈負(fù)一層從未辦理過規(guī)劃變更手續(xù)。

北京偉基律師事務(wù)所主任吳榮栓律師分析指出，這類格子鋪的核心問題，在于產(chǎn)權(quán)分割從始至終缺乏合法性基礎(chǔ)。

從銷售層面來看，吳榮栓表示，《商品房銷售管理辦法》明確禁止商品房分割拆零銷售，部分開發(fā)商借“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”規(guī)避監(jiān)管，僅在圖紙上標(biāo)注分隔線以份額形式出售，此類鋪位不具備構(gòu)造獨立性和使用排他性，投資者購得的并非獨立產(chǎn)權(quán)，只是“份額收益權(quán)”；

從規(guī)劃層面而言，此舉涉嫌違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》“不得擅自變更規(guī)劃許可”的規(guī)定，未取得住建和規(guī)劃部門的前置審批，任何單位不得擅自拆零銷售或改變商鋪布局，確需分割的大面積商業(yè)房產(chǎn)，必須先辦理產(chǎn)權(quán)分割手續(xù)并經(jīng)批準(zhǔn)后方可銷售。吳榮栓強調(diào)，這種未批先售的行為，不僅擾亂市場秩序、損害購房人權(quán)益，相關(guān)企業(yè)還將面臨行政處罰乃至法律追責(zé)。

唐山極享生鮮市集“售鋪”和“托管”協(xié)議范本 王少杰/攝

衡水領(lǐng)禾生鮮市集營銷中心內(nèi)展示的“辦證”聲明 王少杰/攝

租金畫餅：二八分成的美好承諾，難掩商業(yè)邏輯的硬傷

除了產(chǎn)權(quán)的合法性存疑，項目方拋出的租金回報承諾，更是一場看似美好、實則根本無法兌現(xiàn)的“空中樓閣”。

唐山極享智慧生鮮市集以“總價10萬元起”為核心賣點，主推4至10平方米的商鋪和攤位，宣稱精裝修交付，將于2026年10月1日正式開業(yè)。

為吸引投資者，項目方在線上線下多維度打造美好藍(lán)圖：線上宣稱項目周邊3公里內(nèi)常住人口68萬人、覆蓋380個小區(qū)，且周邊缺乏農(nóng)貿(mào)市場和大型超市，項目將填補市場空白，還會依托物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)打造六大智慧系統(tǒng)，營造“星級購物環(huán)境”；線下則推出“買鋪送公寓”的重磅福利，購鋪滿50萬元即可獲贈富丁大廈84平方米公寓一套，并承諾辦理產(chǎn)權(quán)證。

而真正讓投資者心動的，是其推出的“售后返租”模式。根據(jù)極享商業(yè)出具的《商鋪委托經(jīng)營管理合同》，項目實行5年托管，租金按業(yè)主八成、運營方二成的比例分成，按季支付；同時，從簽訂合同到開業(yè)前，項目方將補貼房款的8%，并一次性從房款中扣除。

但這份看似穩(wěn)賺的托管承諾，背后卻暗藏多重風(fēng)險。唐山市一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，即便委托經(jīng)營協(xié)議長達(dá)5至10年，投資者也必須做好“收不到租金”的心理準(zhǔn)備——一旦項目經(jīng)營不善，運營方便可利用合同中“租金按實際收益比例分成”的約定，通過各種手段“合法”減少租金支出。

更深層次的問題，在于這一模式從根本上違背了生鮮行業(yè)的商業(yè)邏輯。投資者購買格子鋪的資金成本，最終需要靠商鋪租金覆蓋，但記者結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r測算發(fā)現(xiàn)，生鮮行業(yè)的利潤率普遍僅在10%至20%，根本無力支撐項目方所暗示的高昂鋪租。多位業(yè)內(nèi)人士坦言，如此高的租金水平，難以吸引優(yōu)質(zhì)商戶長期入駐經(jīng)營。

一位曾考察該項目的商戶告訴記者，若硬撐進(jìn)場，最終只有兩條路可走：要么因租金過高無奈退場，要么以次充好降低經(jīng)營成本，而無論哪種選擇，最終都會導(dǎo)致客流流失、商鋪空置。與此同時，格子鋪的產(chǎn)權(quán)極度分散，數(shù)百位小業(yè)主的訴求難以協(xié)調(diào)，即便項目前期實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營，一旦經(jīng)營未達(dá)預(yù)期，部分業(yè)主要求解約，便會直接導(dǎo)致招商體系癱瘓。

更關(guān)鍵的是，開發(fā)商與投資者的核心利益并不一致：開發(fā)商賺的是一次性的賣鋪錢，而投資者賺的是長期租金收益，這意味著銷售結(jié)束后，開發(fā)商便失去了持續(xù)運營項目的動力。而極享生鮮市集選址于富丁大廈負(fù)一層這一長期空置空間，本身就存在層高低、通風(fēng)差、信號弱等先天缺陷，消費者本就存在天然抵觸心理，加之周邊環(huán)境臟亂、停車?yán)щy，與周邊大小超市相比毫無競爭優(yōu)勢，記者現(xiàn)場注意到，該負(fù)一層的臨街商鋪多數(shù)已閉店或搬離。

生鮮市集的核心競爭力本應(yīng)是“新鮮、便宜、離家近”，但極享智慧生鮮市集不僅面臨周邊超市的全方位夾擊，其所謂的“新型智慧菜場”也僅有概念，缺乏核心內(nèi)容與專業(yè)運營能力，最終只能淪為“面子工程”。前述業(yè)內(nèi)人士直言，這類項目的選址，往往都是開發(fā)商手中難以處置的不良資產(chǎn)，而“售后返租”不過是利用高回報噱頭，將資產(chǎn)風(fēng)險徹底轉(zhuǎn)嫁給普通投資者。

商鋪托管在領(lǐng)禾生鮮市集預(yù)訂單中已有體現(xiàn) 王少杰/攝

衡水復(fù)刻：同樣的劇本，租金造假與監(jiān)管模糊

唐山格子鋪的返租陷阱，正在衡水以幾乎一模一樣的劇本上演，而當(dāng)?shù)仨椖康膯栴}，還多了租金數(shù)據(jù)造假、監(jiān)管態(tài)度模棱兩可的雙重困境。

衡水領(lǐng)禾生鮮市集是當(dāng)?shù)亓硪豢钪鞔颉案褡愉?售后返租”的生鮮市集項目，該項目自推出后便迅速經(jīng)歷了“開業(yè)即巔峰”的魔咒，從銷售初期的門庭若市，到如今的門可羅雀，不過短短數(shù)月時間。一位居住在項目附近的衡水市民感嘆，2025年12月營銷中心還訪客不斷、工作人員應(yīng)接不暇，可2026年春節(jié)過后，這里便徹底冷清，只?？帐幍恼箯d和墻上“10萬元/套”的格子鋪廣告，仿佛一切都被按下了暫停鍵。

更讓投資者焦慮的是，項目曾明確宣稱2026年5月中旬投入運營，如今期限將至，場地卻仍無任何動工裝修跡象，營銷中心甚至大門緊閉，鮮有工作人員進(jìn)出。對此，營銷中心相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，封盤停售是暫時的營銷調(diào)整，項目將從裝修前銷售改為裝修完成后再售，目前施工圖紙正在申請消防審批。

但這一說法并未得到投資者的認(rèn)可，他們普遍認(rèn)為，項目是因銷售過程中多個環(huán)節(jié)涉嫌違規(guī)才被叫停。記者從衡水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，該項目推出的商鋪，必須到該局市場科備案后方可銷售，而其備案狀態(tài)始終成謎。

記者調(diào)查了解到，衡水領(lǐng)禾生鮮市集計劃落戶于衡水市桃城區(qū)人防地下商業(yè)街（金開利地下廣場），擬占用核心區(qū)約1400平方米的空間，開發(fā)200多套格子鋪打造智慧型農(nóng)貿(mào)市場，項目運營方為衡水領(lǐng)禾商業(yè)管理有限公司，銷售方則是河北澤浩消防工程有限公司。值得注意的是，該區(qū)域商鋪早在2019年便曾投入營運，后因經(jīng)營不善陷入長期停滯，原運管方也已注銷，此次以“生鮮市集”之名重新包裝，能否盤活這片閑置空間，本就充滿未知數(shù)。

與唐山項目一樣，衡水領(lǐng)禾生鮮市集也主打4至10平方米的格子鋪，宣稱可辦理“一鋪一證”的產(chǎn)權(quán)證，并以售后返租、穩(wěn)收收益為賣點。銷售人員為投資者描繪了誘人的投資前景：以一套6平方米的商鋪為例，即便按最低月租600元保守估算，年收益也接近6000元，部分銷售甚至鼓吹樂觀情形下月租金可達(dá)2000元，6年即可回本。

但這一“錢景”很快便被現(xiàn)實擊碎。金開利地下廣場物業(yè)方河北博睿商業(yè)綜合體管理服務(wù)有限公司工作人員向記者證實，該區(qū)域商鋪對外招商的租金標(biāo)準(zhǔn)為每天每平方米1.8元，照此計算，一套6平方米的商鋪月租金僅300多元，遠(yuǎn)低于銷售人員宣稱的最低收益標(biāo)準(zhǔn)，項目方的租金數(shù)據(jù)造假行為昭然若揭。

吳榮栓律師指出，以“售后返租”模式銷售的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，并非僅僅是產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營的問題，更存在多重法律風(fēng)險：其一，涉嫌非法集資，根據(jù)相關(guān)司法解釋，若不具備房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容，以售后包租等方式吸收資金，相關(guān)主體可能被按非法吸收公眾存款罪定罪處罰；其二，合同效力存疑，若返租協(xié)議與購房合同捆綁，且以高額返租為誘餌誘導(dǎo)購房，該協(xié)議可能被認(rèn)定為“變相售后包租”而歸于無效；其三，產(chǎn)權(quán)登記困難，圖紙分割的格子鋪無法辦理獨立產(chǎn)權(quán)登記，即便取得共有產(chǎn)權(quán)證，未來的轉(zhuǎn)讓、抵押也將受到極大限制。

更嚴(yán)重的是，開發(fā)商在未經(jīng)審批、明知房產(chǎn)不能分割的情況下，仍以“產(chǎn)權(quán)商鋪”的名義銷售，并以高回報為誘餌進(jìn)行售后返租的虛假承諾，已構(gòu)成虛假宣傳，情節(jié)嚴(yán)重的，還屬于集資詐騙的典型行為。

而讓衡水的投資者更感無所適從的，是當(dāng)?shù)芈毮懿块T模棱兩可的表態(tài)。衡水市住建局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人稱，領(lǐng)禾生鮮市集運營方并未強制業(yè)主簽訂售后返租協(xié)議，業(yè)主也可選擇自營，因此無法界定該營銷行為涉嫌違規(guī)；同時，該項目所售商鋪屬于“二房東”委托經(jīng)紀(jì)公司銷售，并非開發(fā)商直售，其行為僅算作房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。這一模糊的回應(yīng)，讓投資者面對明擺著的風(fēng)險，卻找不到有效的監(jiān)管抓手。

風(fēng)險蔓延：河北之外的復(fù)刻，投資者需警惕圖紙背后的陷阱

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管河北多地的生鮮市集格子鋪項目已頻頻暴露出各類問題，但這類貼有“生鮮市集”“售后返租”標(biāo)簽的格子鋪項目，并未就此止步，反而正在山東、江蘇、江西、重慶、云南等多個省市蔓延，同樣的劇本，換了不同的項目名稱和運營方，在全國范圍內(nèi)反復(fù)上演。

這些項目的共性十分鮮明：均選擇城市中的閑置商業(yè)空間，以“生鮮市集”“智慧菜場”為概念包裝，拆分出數(shù)十至數(shù)百套小面積格子鋪，以“10萬元起購”“一鋪一證”“售后返租穩(wěn)賺”為核心賣點，瞄準(zhǔn)的都是手握閑錢、缺乏專業(yè)投資知識、渴望“躺賺”的普通投資者，而其本質(zhì)，都是運營方將不良資產(chǎn)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給投資者的手段。

針對這類投資陷阱，吳榮栓律師為投資者提出了明確的建議：面對此類生鮮市集、智慧菜場等概念的格子鋪項目，首先要保持清醒的認(rèn)知，購買前務(wù)必向住建、規(guī)劃等部門核實，所購鋪位的產(chǎn)權(quán)是否獨立、是否可合法分割，切勿輕信項目方的口頭承諾；其次，切勿簽署與購房捆綁的長期返租協(xié)議，避免被高額租金回報的噱頭誘導(dǎo)；最后，更不應(yīng)將未來的返租現(xiàn)金流計入投資回報，忽視項目本身的經(jīng)營風(fēng)險和產(chǎn)權(quán)問題。

餡餅與陷阱之間，往往只隔著一張圖紙的距離。對于普通投資者而言，所謂“十萬元買鋪躺賺收租”的美好愿景，終究抵不過“鋪在哪都不知道”的現(xiàn)實，在缺乏合法產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)、商業(yè)邏輯根本不成立的前提下，任何租金承諾都只是鏡花水月。

（應(yīng)受訪者要求，文中牛榮榮為化名。）

編輯：樊永鋒