近日，深圳光明區(qū)一業(yè)主李女士（化名）向奧一新聞反映，她購(gòu)買的新房尚未入住，就因主下水道堵塞導(dǎo)致反水，屋內(nèi)預(yù)計(jì)泡水三天，損失數(shù)萬(wàn)元。事發(fā)后，開發(fā)商與物業(yè)表示本次管道堵塞基本推斷為交付后部分業(yè)主裝修期間，建筑垃圾隨意排入管道的人為因素造成，李女士的索賠之路陷入僵局。對(duì)此，律師表示責(zé)任認(rèn)定需視證據(jù)而定，業(yè)主通常有兩種維權(quán)路徑。

業(yè)主：水管堵塞導(dǎo)致反水，設(shè)計(jì)存隱患

李女士介紹，她位于綠城桂語(yǔ)蘭庭的新家于2025年8月收房，原計(jì)劃今年1月1日喬遷入住。但在去年底，她前往新房查看時(shí)發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)遍地積水，公衛(wèi)淋浴區(qū)地漏不斷反水。后經(jīng)疏通，確認(rèn)堵塞點(diǎn)位于樓棟主下水管道，掏出的堵塞物包括泥沙、抹布等裝修垃圾。

李女士提供的視頻顯示，廚房、客餐廳、陽(yáng)臺(tái)、主臥等多處被淹，李女士表示自購(gòu)的全屋定制柜、家具家電等受損，初步估算損失數(shù)萬(wàn)元。

事后，精裝修單位在物業(yè)協(xié)調(diào)下完成了部分墻面、地板及柜體的維修，但李女士自行購(gòu)置的家具家電及延期入住的租金損失未獲賠付。

李女士認(rèn)為，物業(yè)存在履職不到位的問(wèn)題�！拔乙蟛榭�2025年7月至12月的檢修記錄，他們沒(méi)有提供針對(duì)我們這棟樓主管道的檢查證明�！睂�(duì)此，李女士也對(duì)管道設(shè)計(jì)提出質(zhì)疑：“這次堵塞位置在溢流管，如果設(shè)計(jì)是合格規(guī)范的，且預(yù)留了檢修口，是不是就能提前疏通、避免這次事故？”

反水發(fā)生后，物業(yè)在天花板切的檢修口。

業(yè)主質(zhì)疑溢流管設(shè)計(jì)存在缺陷。

李女士坦言，如果是人為傾倒的垃圾導(dǎo)致的堵塞，但查不到具體是誰(shuí)，“那我的損失就沒(méi)人管了嗎？”

開發(fā)商：管道驗(yàn)收合格，堵塞系人為因素

公開資料顯示，桂語(yǔ)蘭庭項(xiàng)目位于光明區(qū)光明街道翠湖社區(qū)，產(chǎn)品涵蓋商品房、人才房等多種類型。開發(fā)商為深圳市匯銀置業(yè)有限公司，系綠城房產(chǎn)集團(tuán)旗下企業(yè)。

針對(duì)李女士的投訴，項(xiàng)目開發(fā)商作出回應(yīng)。

關(guān)于責(zé)任認(rèn)定，開發(fā)商表示，事件發(fā)生后已協(xié)同物業(yè)完成疏通。并表示在房屋交付前，已按規(guī)范對(duì)所有排水管道完成通球試驗(yàn)并正式移交，“結(jié)合排查結(jié)果及該樓棟集中交付后業(yè)主二次裝修的備案記錄，基本推斷本次管道堵塞為交付后部分業(yè)主裝修期間，建筑垃圾隨意排入管道的人為因素造成。”

通球試驗(yàn)移交清單。

關(guān)于設(shè)計(jì)合理性，開發(fā)商稱，項(xiàng)目排水溢流管已于去年4月通過(guò)第三方專項(xiàng)驗(yàn)收，結(jié)論為合格�！敖�(jīng)專業(yè)核查，項(xiàng)目排水溢流管設(shè)計(jì)完全符合國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)范要求，無(wú)設(shè)計(jì)缺陷�！�

關(guān)于賠償處理，開發(fā)商表示已主動(dòng)協(xié)調(diào)施工單位，免費(fèi)為業(yè)主完成家中柜體、木地板、墻面涂料的翻新修復(fù)，目前現(xiàn)場(chǎng)裝修已全部恢復(fù)。保險(xiǎn)公司綜合判定此次堵塞系人為因素，暫無(wú)法進(jìn)行理賠。

同時(shí)，在回應(yīng)中表示，物業(yè)日常對(duì)小區(qū)公共排水總管開展月度定期檢查，相關(guān)記錄完整。本次堵塞位置為排水立管隱蔽部位，屬于常規(guī)巡檢難以覆蓋的區(qū)域。“此類突發(fā)堵塞，確實(shí)難以通過(guò)常規(guī)巡檢提前預(yù)判�！�

律師：責(zé)任認(rèn)定需視證據(jù)而定，物業(yè)完成規(guī)定巡檢不等于當(dāng)然免責(zé)

針對(duì)此次事件，奧一新聞采訪了律師，從不同角度對(duì)責(zé)任認(rèn)定和維權(quán)路徑進(jìn)行解讀。

關(guān)于責(zé)任主體的認(rèn)定，廣東晟典律師事務(wù)所律師毛鵬分析，如果最終認(rèn)定堵塞確系其他業(yè)主傾倒裝修垃圾所致但無(wú)法鎖定具體侵權(quán)人，業(yè)主通常有兩種維權(quán)路徑：一是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同起訴物業(yè)，要求其承擔(dān)違約責(zé)任；二是依據(jù)侵權(quán)責(zé)任起訴樓上可能加害的全體業(yè)主，由他們自證清白。

“如果業(yè)主主張?jiān)O(shè)計(jì)缺陷，需承擔(dān)舉證責(zé)任。如果最終認(rèn)定是建筑物或配套設(shè)施自身的問(wèn)題，在保修期內(nèi)，依然由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任�！蓖瑫r(shí)，毛鵬表示，物業(yè)完成規(guī)定的巡檢動(dòng)作不等于當(dāng)然免責(zé)。物業(yè)要證明自己無(wú)過(guò)錯(cuò)，需提供證據(jù)證明其已采取充分合理的防范措施。

南方民間智庫(kù)社會(huì)矛盾第三方評(píng)議中心首席評(píng)議專家、律師臧建則從侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成要件切入。他認(rèn)為，可以從有無(wú)過(guò)錯(cuò)、有無(wú)侵權(quán)行為、有無(wú)因果關(guān)系三個(gè)維度分析責(zé)任歸屬。具體而言，需厘清管道是否符合建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)有無(wú)盡責(zé)、能否鎖定堵塞物來(lái)源。

他表示，給排水管道是否符合規(guī)范，有無(wú)存在缺陷，可以由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。如發(fā)生損害和索賠，物業(yè)公司具有舉證義務(wù)以自證清白，需提供確切證據(jù)證明其已盡到切實(shí)有效的管理維護(hù)，如能舉證，物業(yè)一般無(wú)需賠償；如不能舉證，則應(yīng)認(rèn)定存在管理疏忽并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

此外，共同使用排水管道的業(yè)主負(fù)有共同管理、共同維護(hù)的義務(wù)。在無(wú)法確定堵塞物來(lái)源的情況下，如共同使用的業(yè)主不能舉證證明堵塞與自己無(wú)關(guān)、沒(méi)有免責(zé)事由，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，應(yīng)由共同使用的業(yè)主共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

截至發(fā)稿前，開發(fā)商表示正與業(yè)主保持溝通，力爭(zhēng)達(dá)成雙方滿意的解決方案。

采寫：奧一新聞?dòng)浾?廖靜文