（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王老漢與妻子育有四子。1968年，夫妻在村內(nèi)獲批建北正房五間。1984年，全家簽訂分家單：東兩間歸長(zhǎng)子王某1，西兩間歸次子王某2，中間一間歸父母。

1992年，王某2以自己名義申請(qǐng)將五間房翻建為六間。王某1稱其參與出資，并提交了建材發(fā)票。2008年，因房屋權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議，王某1起訴王某2要求返還東側(cè)兩間房。

關(guān)鍵轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在該案庭審中：

王某2當(dāng)庭認(rèn)可分家事實(shí)；

其母出庭作證：“翻建由兩兄弟共同出資，翻建后東兩間仍歸王某1，中間一間歸我”；

庭審后，雙方簽署《房產(chǎn)協(xié)議書(shū)》，再次確認(rèn)：北正房六間中，東兩間歸王某1，中間一間歸母親，西三間歸王某2，并約定“如遇拆遷，王某1按其兩間房屋及對(duì)應(yīng)地界享有拆遷權(quán)益”。

隨后，王某1撤回起訴。

2013年母親去世，未留遺囑。2022年，該院落被納入棚改，王某2作為被騰退人與甲公司簽訂協(xié)議，領(lǐng)取全部拆遷補(bǔ)償款167萬(wàn)余元，并取得多套安置房。

王某1起訴要求分割其應(yīng)得份額。王某2及其配偶張某抗辯稱：

分家單已毀，《房產(chǎn)協(xié)議書(shū)》非本人所簽；

王某1戶口早遷出，非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，無(wú)權(quán)分宅基地相關(guān)補(bǔ)償；

《房產(chǎn)協(xié)議書(shū)》未經(jīng)配偶張某同意，處分了夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)屬無(wú)效。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)1984年分家事實(shí)及2008年《房產(chǎn)協(xié)議書(shū)》合法有效；

? 王某1對(duì)北正房六間享有3/8份額（自有2間 + 繼承父母1/4間）；

? 王某2于10日內(nèi)支付王某1拆遷補(bǔ)償款261,310.51元；

? 另兩名兄弟各獲29,034.51元（僅繼承父母遺產(chǎn)份額）；

? 駁回王某1關(guān)于搬遷費(fèi)、周轉(zhuǎn)費(fèi)、預(yù)簽約獎(jiǎng)等訴求（因其未實(shí)際居?。?；

? 駁回王某2及配偶張某關(guān)于“協(xié)議無(wú)效”的全部抗辯。

注：安置房因尚未交付，暫未處理，可另行主張。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

第一，《房產(chǎn)協(xié)議書(shū)》真實(shí)有效，證據(jù)鏈完整。

雖然王某2稱“記不清是否簽字”，但2008年另案庭審筆錄清楚記載其當(dāng)庭承認(rèn)分家事實(shí)，其母親亦出庭證實(shí)房屋出資與分配方案。加之王某1撤訴的時(shí)間與協(xié)議簽署高度吻合，足以認(rèn)定該協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示。

第二，配偶張某主張協(xié)議無(wú)效，法院不予支持。

法院認(rèn)為，《房產(chǎn)協(xié)議書(shū)》并未損害張某的合法權(quán)益。協(xié)議確認(rèn)的份額分配，實(shí)際上因房屋翻建而增加了王某2一方的權(quán)益，且張某作為家庭成員長(zhǎng)期知曉房屋使用狀況，從未提出異議，故該協(xié)議合法有效。

第三，非本村集體成員也能分拆遷款。

王某1雖戶口遷出，但基于分家析產(chǎn)和法定繼承，對(duì)房屋享有物權(quán)。農(nóng)村房屋所有權(quán)可獨(dú)立于宅基地使用權(quán)存在。因此，與房屋價(jià)值、宅基地面積直接相關(guān)的補(bǔ)償項(xiàng)目，其有權(quán)按份額分割。

第四，拆遷補(bǔ)償需區(qū)分性質(zhì)，不能“一刀切”。

法院明確：房屋重置成新價(jià)、裝修附屬物中王某1參與建設(shè)的部分、綜合補(bǔ)助費(fèi)、宅基地超出應(yīng)安置面積的貨幣補(bǔ)償?shù)?，屬于?cái)產(chǎn)性補(bǔ)償，可按共有份額分配；而搬遷費(fèi)、周轉(zhuǎn)費(fèi)、預(yù)簽約獎(jiǎng)勵(lì)、提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等，是對(duì)實(shí)際騰退人搬遷行為的補(bǔ)助，應(yīng)歸王某2所有。

第五，份額計(jì)算公平合理。

因無(wú)法精確測(cè)量每間房面積，法院按六間均等處理。王某1自有兩間，另繼承父母一間房的四分之一，合計(jì)2.25間，占北正房總面積的3/8。

四、勝訴辦案心得

本案勝訴，關(guān)鍵在于用歷史訴訟激活沉睡權(quán)益：

抓住“前案自認(rèn)”：被告在2008年庭審中已承認(rèn)分家，構(gòu)成法律上的自認(rèn)，極大降低了原告舉證難度；

構(gòu)建完整證據(jù)閉環(huán)：母親證言 + 庭審筆錄 + 協(xié)議 + 撤訴行為，形成事實(shí)鏈；

精準(zhǔn)區(qū)分補(bǔ)償性質(zhì)：不盲目主張全部款項(xiàng)，而是聚焦“可分割的財(cái)產(chǎn)性補(bǔ)償”，提高勝訴率；

破除身份誤區(qū)：強(qiáng)調(diào)“房屋所有權(quán)≠宅基地使用權(quán)”，非農(nóng)戶子女只要對(duì)房屋有真實(shí)權(quán)益，就有權(quán)分相應(yīng)拆遷利益。

給當(dāng)事人的三點(diǎn)建議：

1?? 分家單即使手寫(xiě)、無(wú)公章，只要有履行事實(shí)和證人，就具有法律效力；

2?? 發(fā)生爭(zhēng)議后達(dá)成和解，務(wù)必簽署書(shū)面協(xié)議——這是未來(lái)維權(quán)的關(guān)鍵依據(jù)；

3?? 拆遷啟動(dòng)前盡早確權(quán)，拖延只會(huì)導(dǎo)致證據(jù)滅失、權(quán)益落空。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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