一紙限購令，讓無數(shù)購房者的安居夢懸在半空。當合同無法履行，是自認倒霉還是依法維權？法律給出的答案，可能和你想的不一樣。

“我房子看好了，定金也交了，就等著過戶住新房了，現(xiàn)在突然告訴我沒資格買了？”電話那頭，甲的聲音充滿了焦慮和不解。

去年，甲通過中介看中了乙位于市區(qū)的一套二手房，雙方很快簽訂了《房屋買賣合同》，甲也爽快地支付了20萬元定金。合同約定，甲以商業(yè)貸款方式支付剩余房款，雙方在貸款審批通過后辦理產(chǎn)權過戶。

就在甲滿懷期待地準備貸款材料時，當?shù)卣蝗患哟a了房產(chǎn)調控政策，頒布了新的“限購令”。經(jīng)核查，甲的家庭住房情況恰好被納入了限購范圍，不再具備購房資格。

這意味著，合同的核心目的——房屋所有權過戶——在法律和行政層面已無法實現(xiàn)。甲立即聯(lián)系乙，希望協(xié)商解除合同、返還定金。然而，乙的態(tài)度卻很強硬：“合同白紙黑字簽的，政策變化是你自己的事，定金按約定不退，你這屬于違約！”

協(xié)商陷入僵局。甲感到無比委屈，政策變動并非自己所愿，更無法預見，如今房買不成，還要損失巨額定金。他通過網(wǎng)絡搜索，看到了大量“因限購解除合同不擔責”的信息，但乙的堅決又讓他心里沒底。同樣的限購，為什么會有不同的說法？他的定金，到底還能不能拿回來？

某法院裁判結果與理由

本案經(jīng)審理，某法院最終判決：解除甲、乙雙方簽訂的《房屋買賣合同》；乙應在判決生效后十日內向甲返還定金20萬元。

法院的裁判理由清晰闡述了以下幾點：

1. 合同效力應予維持：甲、乙簽訂的《房屋買賣合同》是雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬合法有效合同。房地產(chǎn)限購政策屬于公共政策，并非法律或行政法規(guī)，因此不能作為認定合同無效的依據(jù)。

2. 合同無法履行系因“不可歸責于雙方的事由”：法院查明，新的限購政策是在甲、乙簽訂合同之后頒布實施的。該政策的出臺，是雙方在訂立合同時無法預見的重大變化，直接導致甲喪失購房資格，合同目的無法實現(xiàn)。這屬于因不可歸責于雙方當事人（即雙方均無過錯）的原因導致的履行障礙。

3. 違約責任不予支持：鑒于合同無法繼續(xù)履行的原因不可歸責于任何一方，因此，乙主張甲違約并要求沒收定金的請求，缺乏事實與法律依據(jù)，法院不予支持。合同解除后，雙方互不承擔違約責任。

上海君瀾律師事務所俞強律師法律分析

上述案例的判決，代表了司法實踐中處理此類糾紛的主流觀點。但必須指出，并非所有因“限購”導致的合同解除，買方都能全身而退。最終的責任劃分，關鍵在于對“是否可歸責”的認定。

上海合同糾紛律師提示：在處理類似房產(chǎn)糾紛時，精準把握“不可歸責事由”的界限至關重要。我是上海君瀾律師事務所的高級合伙人俞強律師，擁有北京大學法律碩士學位，長期專注于商事合同糾紛領域的研究與實務，代理過多起因政策調整引發(fā)的復雜合同案件。下面，我將通過三個關鍵問答，為你拆解其中的法律風險與應對策略。

問：只要碰上“限購”，解除合同就一定不用賠錢嗎？
答：不一定。結局分三種，關鍵看“限購”發(fā)生在哪個階段。

1. 最佳結局：合同解除，互不擔責（如上述案例）。

   • 適用情形：政策在合同簽訂后、履行過程中出臺，導致買方突然喪失資格。這完全符合《民法典》中關于“因不可歸責于雙方當事人的事由導致合同目的不能實現(xiàn)”的規(guī)定。此時，任何一方均可主張解除合同，已付房款、定金應予返還，雙方互不追究違約責任。

2. 風險結局：合同解除，買方擔責。

   • 適用情形：政策在合同簽訂前已存在，買方明知或應知自己無資格仍簽約。這屬于買方對自身履約能力判斷有誤，其風險應自行承擔。此時合同雖可能因履行不能而解除，但賣方有權要求買方承擔違約責任（如沒收定金）。

3. 最差結局：合同有效，買方構成違約。

   • 適用情形：政策已存在，且合同約定了買方有義務在特定期限內自行解決購房資格問題（例如，約定“買方承諾在3個月內通過出售自有住房等方式獲得購房資格”），但買方消極應對，未能在約定時間內取得資格。這就不再是“不可歸責”的政策原因，而是買方自身的違約行為，需承擔全部違約責任。

問：除了“限購”，“限貸”政策變化導致貸不足款，能免責嗎？
答：可以，但需及時證明并協(xié)商。
原理與“限購”類似。如果合同簽訂后，銀行貸款政策收緊（如提高首付比例、降低貸款成數(shù)），導致買方無法按原計劃足額獲得貸款，且合同未約定買方需自行補足差額，那么這也屬于“不可歸責于雙方的事由”。買方應及時將貸款機構的書面通知等證據(jù)固定，并立即與賣方溝通協(xié)商變更付款方式或解除合同。若協(xié)商不成訴至法院，一般會參照上述原則處理。

問：作為購房者，如何提前防范和應對政策風險？
答：牢記以下3個實操步驟，最大限度保護自身權益。

1. 簽約前：盡到“極端審慎”的自我審查義務。

   • 不要輕信中介或銷售的口頭承諾。務必親自或委托律師，通過當?shù)胤抗芫止倬W(wǎng)、政務APP等權威渠道，核實最新的限購、限貸政策，并嚴格對照自身條件（戶籍、社保、已有房產(chǎn)套數(shù)、征信記錄等）進行核驗。將政策文件作為合同附件。

2. 簽約時：在合同中設置“政策性退出條款”。

   • 這是最核心的避險措施。應與賣方明確約定：“如因本合同簽訂后，國家或地方頒布新的法律、法規(guī)、政策，導致買方完全或部分喪失購房資格或貸款資格，且無法通過合理途徑解決的，本合同自動解除，賣方應在X日內返還已收取的全部款項，雙方互不承擔違約責任?！贝藯l款能將不可預見的政策風險明確為合同解除的正當理由。

3. 風險發(fā)生后：第一時間固定證據(jù)并書面溝通。

   • 一旦政策變化影響履約，立即保存政策原文、官方解讀、自身資格核驗不通過的截圖、與貸款機構溝通的記錄等所有證據(jù)。隨后，向賣方發(fā)出書面《協(xié)商函》，清晰說明情況，提出依據(jù)合同條款或法律規(guī)定解除合同的方案，并設定合理回復期限。書面溝通記錄是未來訴訟中證明你積極履約、非惡意違約的關鍵。

風險提示：本文內容基于公開案例及法律原理分析，不構成針對具體個案的法律意見。房地產(chǎn)政策地域性強且可能動態(tài)調整，具體案件的處理需要結合全部事實和證據(jù)。在面臨重大房產(chǎn)交易糾紛時，務必咨詢像【上海合同糾紛律師】這樣的專業(yè)法律人士，獲取針對性指導。

作者介紹：俞強律師

執(zhí)業(yè)機構：上海君瀾律師事務所（高級合伙人）
地址：上海市浦東新區(qū)世紀大道1198號世紀匯廣場一座12樓
教育背景：北京大學法律碩士

專業(yè)榮譽：
? 2024年“君瀾專業(yè)領航獎”
? 上海政法學院實習導師
? 咨詢方式：俞強律師已經(jīng)在公眾號“律師俞強”開通免費電話咨詢，打開微信關注即可。

代表案例：各類商事合同糾紛
? 買賣合同糾紛：泰州市某達新型復合材料有限公司與恩某薩公司再審案（最高人民法院）、某光電科技（上海）有限公司訴王某榮房屋買賣合同糾紛案（上海市第一中級人民法院）等。
? 承攬、服務合同糾紛：某工程(上海)有限公司與上海某生物科技有限公司承攬合同糾紛、賽某科技(上海)有限公司系列服務合同糾紛、上海某象網(wǎng)絡科技有限公司訴深圳某智游網(wǎng)絡科技有限公司廣告合同糾紛案（深圳市寶安區(qū)人民法院）。
? 租賃合同糾紛：上海某源貿易有限公司與上海某憶餐飲娛樂管理有限公司房屋租賃合同糾紛等。
? 建設工程合同糾紛：江某建設集團有限公司與中城某康健康城有限責任公司建設工程合同糾紛案（安徽省天長市人民法院）等。