（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

張老太與丈夫共育五子女。丈夫1999年去世后，留下位于通州某村的一處宅院（一號院落），內有正房五間、東廂房三間。

2004年及2006年，張老太與次子、三子（張甲、張乙）簽訂兩份《民用住宅買賣協(xié)議》，將一號院落中正房五間、廂房三間的2/3產(chǎn)權以5400元賣給二人。

長子張某（原告）認為：

自己是東廂房的實際建造人，享有所有權；

正房五間中，母親僅占7/12份額，無權出售全部；

張甲為非農(nóng)業(yè)戶口，非本村村民，買賣應無效。

另查明：

生效判決確認：正房五間屬父母共同財產(chǎn)，父親去世后，五子女各繼承1/12，母親共占7/12；

東廂房三間由長子張某建造，歸其所有；

張甲雖為非農(nóng)戶籍，但戶籍仍在本村，且通過繼承已取得部分房屋權益；

張乙為本村農(nóng)業(yè)戶口。

張某起訴，要求確認兩份買賣協(xié)議全部無效。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認買賣協(xié)議中關于正房五間（7/12份額）；

? 駁回原告其他訴訟請求（包括主張協(xié)議全部無效、否定張甲購房資格等）。

注：本文僅聚焦房屋買賣效力，不涉及繼承份額分割。

三、法院說理要點

出賣人僅能處分自有份額

母親對正房五間僅享有7/12產(chǎn)權，超出部分處分無效，但7/12以內有效。

非農(nóng)戶籍≠無權購買農(nóng)村房

張甲雖為非農(nóng)戶口，但作為法定繼承人，已通過繼承取得部分房屋所有權；

根據(jù)“房地一體”原則，房屋所有權人自然享有相應宅基地使用權，不違反《土地管理法》。

本村成員身份強化交易合法性

張乙為本村農(nóng)業(yè)戶口，具備完全購房資格；

二人共同購買，整體交易未損害集體利益。

東廂房權屬不明，暫不處理

因雙方對東廂房是否已出售存在爭議（有《賣房文約》但無簽字），法院暫不認定買賣效力，待權屬明確后再行處理。

合同效力與物權歸屬分離

本案僅審查合同是否有效，不直接確認房屋歸誰所有；

即使合同部分有效，最終產(chǎn)權仍需結合繼承、建造等事實綜合判定。

四、勝訴辦案心得

本案勝訴關鍵在于：

精準切割產(chǎn)權份額：承認母親僅能處分7/12，避免“全有或全無”的對抗，爭取部分有效；

激活“繼承+宅基地”關聯(lián)規(guī)則：強調非農(nóng)戶籍繼承人仍可基于房屋所有權享有宅基地權益；

利用生效判決鎖定事實：依托此前確權判決，夯實7/12份額的合法性基礎；

區(qū)分“合同效力”與“物權變動”：避免陷入“是否過戶”的誤區(qū)，聚焦合同本身是否違法。

重要提醒：

?? 農(nóng)村房屋買賣，出賣人只能賣自己的份額！

?? 非農(nóng)戶籍子女若已繼承老房，可合法持有并交易！

?? 法院支持“部分無效、部分有效”，避免一刀切！

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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