大批宅地將消失，樓市步入“控新增、減庫(kù)存”新周期！

近日，自然資源部、國(guó)家和林業(yè)草原局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號(hào)），這份文件導(dǎo)向非常明確：嚴(yán)控新增建設(shè)用地用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)！

文件有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的重點(diǎn)內(nèi)容如下：

1、統(tǒng)籌存量與增量建設(shè)用地促進(jìn)內(nèi)涵式發(fā)展。

2、經(jīng)地方人民政府依法批準(zhǔn)但實(shí)際未使用的建設(shè)用地，可由原批準(zhǔn)用地機(jī)關(guān)撤回用地批準(zhǔn)文件，涉及的占補(bǔ)平衡指標(biāo)仍然有效，保障指標(biāo)合理利用。

3、對(duì)實(shí)現(xiàn) “一張圖” 聯(lián)網(wǎng)的?。▍^(qū)、市），實(shí)施建設(shè)用地規(guī)模規(guī)劃期總量管控機(jī)制，由省級(jí)人民政府統(tǒng)籌使用 “十五五” 新增建設(shè)用地指標(biāo)。

4、各省（區(qū)、市）建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤(pán)活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過(guò)盤(pán)活存量土地面積，部將定期監(jiān)測(cè)該機(jī)制執(zhí)行情況。

5、新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

6、城中村改造中涉及到的邊角地、夾心地、插花地等零星土地，在面積原則上不超過(guò)項(xiàng)目總面積 10% 的前提下，若用于保障性住房、公用設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和零售商業(yè)等民生保障類(lèi)建設(shè)，可辦理新增用地審批和供應(yīng)。

嚴(yán)控新增建設(shè)用地用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如同一劑猛藥，直指樓市沉疴——供過(guò)于求。當(dāng)源頭的水龍頭被擰緊，當(dāng)新增住宅用地不再無(wú)限量供應(yīng)，那個(gè)關(guān)于“房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)”的預(yù)期，正在從奢望變?yōu)榭善凇?/b>

01南京行動(dòng)：核心地段，寸土寸金

對(duì)此，南京已經(jīng)有所行動(dòng)！

翻開(kāi)2月8日發(fā)布的《2026年南京市政府主要工作目標(biāo)任務(wù)分解落實(shí)方案》，關(guān)于房地產(chǎn)的表述透露出前所未有的定力。方案明確提出：堅(jiān)持控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，持續(xù)改善市場(chǎng)預(yù)期，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

更值得玩味的是第14條的具體舉措：創(chuàng)新土地供應(yīng)政策舉措，合理控制新增住宅用地供應(yīng)，挖潛主城及熱點(diǎn)區(qū)域稀缺土地資源，穩(wěn)定核心地段地價(jià)房?jī)r(jià)。

請(qǐng)注意措辭——“挖潛主城及熱點(diǎn)區(qū)域稀缺土地資源”。這意味著什么？意味著那些曾經(jīng)被規(guī)劃為住宅的用地，可能要被重新審視了。

02鐵北突變：大批宅地“人間蒸發(fā)”

政策的風(fēng)向，最先體現(xiàn)在控規(guī)的修改上。

就在近日，南京市規(guī)劃局發(fā)布了《鼓樓鐵北中央門(mén)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》NJZCb031-13規(guī)劃管理單元圖則修改方案。這份看似枯燥的技術(shù)文件，揭開(kāi)了一個(gè)驚人的事實(shí)：鐵北大批宅地消失了。

根據(jù)修改方案，13-02、13-06、13-15地塊的用地性質(zhì)由二類(lèi)居住用地（R2）調(diào)整為特殊用地（H4）。曾經(jīng)板上釘釘?shù)淖≌鎴D，就這樣被一筆勾銷(xiāo)。

更耐人尋味的是容積率的調(diào)整。13-22地塊二類(lèi)居住用地容積率由≤3.0調(diào)整為≤1.8，建筑高度由≤80米調(diào)整為≤60米。

與此同時(shí)，規(guī)劃還新增了基層社區(qū)中心用地、防護(hù)綠地、街旁綠地。住宅少了，綠地多了，配套全了。

本次規(guī)劃調(diào)整涉及的13-22號(hào)宅地，即此前亮相過(guò)的中央北路95號(hào)地塊，位于鼓樓幕府創(chuàng)新區(qū)內(nèi)。

地塊距離南京市建寧中學(xué)和雙軌交地鐵幕府西路站均在800米以?xún)?nèi)，西側(cè)規(guī)劃有13-08基層社區(qū)中心，含2000平方米菜市場(chǎng)等生活配套，并配建幼托（13-20地塊）和小學(xué)（13-16地塊）。周邊生活氣息濃郁，緊鄰云燕園、汽輪五村、金碧花園等多個(gè)成熟老小區(qū)。

|圖片來(lái)自江蘇土地

作為南京主城稀缺的可開(kāi)發(fā)空間，幕府創(chuàng)新區(qū)總面積13.8平方公里，歷史文化底蘊(yùn)深厚，自然條件優(yōu)越，未來(lái)將構(gòu)建“一軸、三帶、四核”的“豐”字形產(chǎn)業(yè)格局，聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)、高端商務(wù)商貿(mào)和新型都市工業(yè)。

目前，板塊內(nèi)商品住宅市場(chǎng)以低密改善型項(xiàng)目為主。

主力在售項(xiàng)目中建·寧悅府位于13-22號(hào)地塊東北側(cè)，相距不到500米。作為板塊首個(gè)四代宅項(xiàng)目，規(guī)劃7棟6-26F住宅，主力戶(hù)型建面約113-170㎡，均價(jià)約3.6萬(wàn)元/㎡。

純新盤(pán)金基晨樾府規(guī)劃8棟5-10F純洋房，采用四代宅設(shè)計(jì)，配置會(huì)所與架空層，主力戶(hù)型116㎡、143㎡，共222套，近期即將開(kāi)放示范區(qū)。

中建八局G51地塊容積率1.5，規(guī)劃建設(shè)5棟6-17F住宅以及相關(guān)配套設(shè)施,其中3棟6F、1棟7F、1棟17F，成交于2023年，樓面價(jià)22986元/㎡，上市時(shí)間待定。

此次調(diào)整后，13-22地塊容積率下調(diào)至1.8，與晨樾府（1.25）和中建G51地塊（1.5）形成差異化布局，片區(qū)低密產(chǎn)品更加多元化。

這不正是“優(yōu)供給”的真實(shí)寫(xiě)照嗎？

03邏輯重構(gòu)：從“有的住”到“住得好”

如果你以為這只是簡(jiǎn)單的規(guī)劃調(diào)整，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。這背后，是一場(chǎng)深刻的城市發(fā)展邏輯重構(gòu)。

過(guò)去二十年，中國(guó)城市的擴(kuò)張邏輯是“攤大餅”：賣(mài)地—蓋房—賣(mài)房—再賣(mài)地。開(kāi)發(fā)商賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，地方政府靠土地財(cái)政維持運(yùn)轉(zhuǎn)。但代價(jià)是什么？是密密麻麻的“鴿子籠”，是毫無(wú)生活品質(zhì)可言的“睡城”，是動(dòng)輒幾十層的超高層住宅。

如今，當(dāng)“控增量”成為主旋律，當(dāng)“去庫(kù)存”成為硬任務(wù)，城市終于可以停下來(lái)喘口氣了。

鼓樓鐵北的這次調(diào)整，釋放了一個(gè)明確的信號(hào)：未來(lái)的南京，不再追求房子蓋得有多快、有多多，而是追求房子蓋得有多好、生活有多便利。

容積率從3.0降到1.8，意味著未來(lái)的新房社區(qū)將以低密小高層、多層為主，告別壓抑感十足的高層住宅。新增的社區(qū)中心、綠地、菜市場(chǎng)，意味著生活的煙火氣正在被重新重視。

04未來(lái)前瞻：房?jī)r(jià)“止跌回穩(wěn)”可期

回到購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題：房?jī)r(jià)會(huì)怎樣？

經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的原理告訴我們：價(jià)格由供需關(guān)系決定。當(dāng)供給端被強(qiáng)力壓縮，當(dāng)優(yōu)質(zhì)地段的住宅用地成為絕版，現(xiàn)有的存量房產(chǎn)，其價(jià)值必然得到重估。

鼓樓是什么地方？是南京的“心臟”，這里匯聚了全市90%以上的省級(jí)機(jī)關(guān)，集中了超過(guò)七成的頂級(jí)教育資源。更令人震撼的是，它以不足全市1%的土地，撐起了近12%的經(jīng)濟(jì)總量。

在這樣寸土寸金的土地上，住宅用地非但沒(méi)有增加，反而在減少。這意味著什么？意味著主城核心區(qū)的房產(chǎn)，正在從“商品”變成“稀缺品”。

對(duì)于那些手握主城老舊房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是個(gè)好消息——你的資產(chǎn)，不會(huì)再被源源不斷的新房供應(yīng)所稀釋。

而對(duì)于準(zhǔn)備入手的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，窗口期正在收窄。當(dāng)“好房子”成為稀缺資源，當(dāng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始有底氣打磨產(chǎn)品而非跑量銷(xiāo)售，價(jià)格的天平，自然會(huì)向賣(mài)方傾斜。

這一次，房?jī)r(jià)的底，是政策托起來(lái)的；而樓市的未來(lái)，是品質(zhì)撐起來(lái)。

強(qiáng)一線A++！南京，全國(guó)第七！

2025年南京“十大豪宅”！

2026年第一個(gè)重磅利好！

2026南京各區(qū)發(fā)展目標(biāo)定了！