（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2016年，張先生（原告）因家庭名下已有兩套房，不具備北京購房資格，遂借用表弟小陳（被告一）的名義，通過中介購買了一套位于大興區(qū)的商品房（以下簡稱“一號房屋”）。

交易全程由張先生親自辦理：

簽訂買賣合同、支付定金與首付款（98萬元轉(zhuǎn)賬，89萬元用于購房）；

按月償還銀行貸款；

繳納物業(yè)費、供暖費，完成裝修；

房屋交付后由其父母實際居住，產(chǎn)權(quán)證、合同、發(fā)票等原件均由其保管。

為辦理按揭，小陳與其妻子李女士（被告二）共同與甲銀行（第三人工行自貿(mào)支行）簽訂《個人購房借款/擔(dān)保合同》及《最高額抵押合同》，將一號房屋抵押給銀行。

2018年，小陳與李女士離婚，調(diào)解書中明確“無共同財產(chǎn)、無共同債務(wù)”。同年，小陳出具《聲明》，確認房屋系張先生借名購買，承諾配合過戶。

2020年，張先生取得購房資格，欲提前還貸并過戶，但李女士拒絕配合解押，稱：“我們已離婚，房子與我無關(guān)，且你用了我的首套房資格，損害了我的利益?！?/strong>

張先生遂起訴，要求二人協(xié)助還貸、解押并過戶。

二、裁判結(jié)果

? 支持原告訴求，判令小陳、李女士10日內(nèi)協(xié)助還清貸款、解除抵押，并在解押后10日內(nèi)配合將一號房屋過戶至張先生名下；

? 確認抵押合同在債務(wù)清償后自動解除；

?? 但指出借名買房系規(guī)避限購政策，不予鼓勵，訴訟費由原告與小陳承擔(dān)，李女士不承擔(dān)。

三、法院說理要點

借名買房事實成立：

出資、簽約、還貸、裝修、占有、持證等均由原告完成；

登記人自認，且無相反證據(jù)推翻。

前妻雖非借名人，但系共同抵押人，負有配合義務(wù)：

抵押合同由其與丈夫共同簽署，解押需雙方配合；

離婚時已確認該房非夫妻共同財產(chǎn)，其主張“被占用首套資格”屬另一法律關(guān)系，不能對抗配合義務(wù)。

銀行同意配合，過戶障礙可消除：

銀行明確表示：只要貸款結(jié)清，即辦理解押。

雖規(guī)避政策，但不否定合同效力：

法院未認定借名協(xié)議無效，而是基于事實保護真實權(quán)利人。

四、勝訴辦案心得

本案是典型的“規(guī)避限購 + 表親借名 + 離婚配偶拒配合”復(fù)雜糾紛，成功關(guān)鍵在于：

構(gòu)建完整行為證據(jù)鏈：從定金到月供、從裝修到居住，形成閉環(huán)；

利用離婚調(diào)解書反證：證明房屋非夫妻共同財產(chǎn)，削弱前妻抗辯；

鎖定前妻的抵押人身份：即使離婚，其作為合同簽署方仍負法律義務(wù)；

爭取銀行中立配合：消除“無法解押”的程序障礙。

重要提醒：

借名買房風(fēng)險極高，尤其涉及婚姻變動時，前配偶可能成為“攔路虎”；

務(wù)必保留全部付款、簽約、管理證據(jù)，口頭承諾遠遠不夠；

即使規(guī)避政策，法院仍可能保護真實權(quán)利人，但過程艱難、成本高昂；

取得購房資格后應(yīng)立即行動，拖延可能導(dǎo)致政策或人員變動帶來新風(fēng)險。

注：文中人物、公司、房屋、案號均為化名，僅用于普法說明。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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