文/深圳進深 李奕和

華潤湖貝城市更新統(tǒng)籌片區(qū)的第二個住宅項目。

終于要來了。

就在近日，深圳規(guī)自局公布了瑯宸府《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及總平面圖。

項目位于羅湖區(qū)東門街道湖貝路南側(cè)、文錦中路西側(cè)，宗地號H215-0025。

用地單位為深圳市湖貝樂興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

董事長為方朋，總經(jīng)理為謝顯華。

方朋，也是華潤置地深圳大區(qū)總經(jīng)理。

股權(quán)上，湖貝樂興房地產(chǎn)由深圳市湖貝順潤投資有限公司。

后者由華潤置地控股、華潤深國投信托持股60%、40%。

其實，瑯宸府項目正是華潤置地主導(dǎo)的羅湖區(qū)湖貝統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元A9地塊。

項目在今年1月29日獲批準命名為瑯宸府。

瑯宸府項目建設(shè)用地面積1.29萬㎡，總建筑面積17.34萬㎡。

容積率8.82，計容積率建筑面積12.69萬㎡。

總平圖顯示，項目地塊主要由四棟19-46層的住宅、一棟44層的辦公/區(qū)級文化設(shè)施；

以及一座4層的變電站組成。

其中，住宅建筑面積6.27萬㎡。

另外占大頭的還有辦公3.32萬㎡、區(qū)級文化設(shè)施1萬㎡；

商業(yè)3000㎡、變電站3950㎡。

四棟住宅由西往東，一字型排布。

1棟一、二單元連成一體，分別為42層、19層；

1棟三單元46層，1棟四單元29層。

2棟則是44層高的辦公/區(qū)級文化設(shè)施。

住宅的戶型配置上，只有1棟三單元能比較清楚看出是一層六戶設(shè)計；

另外的三棟住宅，看不太出來是多少戶。

樓棟的外形上，1棟一、二單元有點像是板樓，1棟四單元則有點像保障房。

具體還要等更多公開信息的披露。

小區(qū)的總戶數(shù)，總平圖文件并沒有披露。

但機動車停車位有披露是721個。

如果按1:1及以上的戶數(shù)車位比，總戶數(shù)應(yīng)該在700戶左右或者是以下。

湖貝統(tǒng)籌片區(qū)位于羅湖核心。

早在2013年列入深圳城市更新計劃，2019年一期開工。

其總用地面積約40萬㎡，拆遷后可開發(fā)建設(shè)用地約17.3萬㎡，規(guī)劃總建面約220萬㎡；

包含商業(yè)約49萬㎡、辦公約71萬㎡、住宅（含保障房）約57萬㎡、公寓約21萬㎡及政府公共配套約20萬㎡。

值得一提的是，項目還規(guī)劃有500米高超甲級寫字樓“湖貝塔”。

此前華潤置地方面曾透露，湖貝項目的總投資達700億元。

據(jù)了解，此次瑯宸府所在的A9地塊，跟北側(cè)的A4地塊共為湖貝項目的首開區(qū)。

其A4地塊作為一期子項目，已建成為潤月廣場（也叫“華潤未來城”）。

在2022年9月已取證開盤。

如今的瑯宸府項目，其實是去年11月調(diào)規(guī)得來的。

當時，湖貝統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元規(guī)劃修改。

最大的一點，便是A9地塊的用地性質(zhì)，由商業(yè)用地調(diào)整至二類居住用地 商業(yè)用地。

用地面積有所調(diào)整，規(guī)劃容積率由13.1調(diào)整至8點多。

也就是，地塊由之前的純商業(yè)用地，調(diào)整為住宅為主的商、住混合用地。

另外，C1地塊用地性質(zhì)，也由二類居住用地 商業(yè)用地，調(diào)整為商業(yè)用地 二類居住用地。

由偏向住宅的商、住用地，調(diào)整為偏向商業(yè)的商、住用地。

瑯宸府的很大一個優(yōu)勢，是位于羅湖核心。

項目步行到羅湖區(qū)政府兩三百米，直線距離地鐵湖貝站三四百米。

另外，整個湖貝項目規(guī)劃是一個地標大城，建成后自身的配套就不差。

不過就項目而言，瑯宸府作為舊改盤，較高的容積率和居住密度也不可避免。

首先，項目的地塊不大，與周邊的建筑較近。

特別是南面，被現(xiàn)有的多棟建筑包圍。

而且項目的四棟住宅，有兩棟是42層、46層的超高層。

但樓棟彼此之間的樓間距，僅13米左右。

對項目的中低樓層而言，后續(xù)在采光、視野上或有一定影響。

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