來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

觀點(diǎn)網(wǎng) 2026年，杭州龍頭濱江終于在深圳插上了第一面旗。

長期以來，濱江都被定位為杭州的本地民企，其本身也確實(shí)少有布局浙江之外的城市。

直到3月6日，濱江位于深圳龍華區(qū)的住宅項(xiàng)目濱江·疊映春語對(duì)外開放樣板房，市場(chǎng)才回想起濱江十年前便進(jìn)擊深圳舊改市場(chǎng)的漫長故事。

從與安遠(yuǎn)合作開發(fā)安豐工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目、聯(lián)合愛義集團(tuán)共同開展三處舊改項(xiàng)目到如今，來到深圳的濱江已走過十年。

濱江進(jìn)深

濱江·疊映春語是濱江在深圳的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，也是深圳浪口村城市更新項(xiàng)目的住宅部分。

項(xiàng)目位于龍華區(qū)大浪街道大浪南路與浪口一路交匯處東北側(cè)，總建筑面積19.55萬平方米，其中住宅建面約16.20萬平方米（含保障性住房2.11萬平方米），商業(yè)、辦公及旅館建筑約2.21萬平方米；公共配套設(shè)施約1.14萬平方米。

濱江·疊映春語被分為兩大片區(qū)，北側(cè)為“春語軒”，南側(cè)為“疊映軒”，規(guī)劃總計(jì)推出約800套住宅。

進(jìn)一步看，春語軒將建設(shè)成兩座47層高、一層3梯6戶的樓棟，共覆蓋693戶，其中包括420戶保租房，273戶商品房，分別占比60.6%和39.4%；疊映軒規(guī)劃建成四棟超高層住宅，一層4梯7戶，消息指全部為商品房。

這么看來，保租房比例過高，梯戶比較高也就成為了這個(gè)樓盤對(duì)外銷售的一道難關(guān)。

另一個(gè)挑戰(zhàn)是戶型設(shè)計(jì)。

濱江·疊映春語的主力戶型是70平方米2房、85-95平方米3房及117平方米4房。據(jù)參觀樣板房的現(xiàn)場(chǎng)人士透露，95平方米3房2廳2衛(wèi)的戶型從觀感上來看比較擁擠。

不過，參觀人士指出，上述開放樣板房的為主推戶型，濱江·疊映春語還有其他未建好的戶型，且最終會(huì)分為精裝修和毛坯房?jī)煞N交付狀態(tài)。

城市界面上，盡管濱江·疊映春語自持約2.21萬平方米的商辦用地，但放眼大浪片區(qū)，區(qū)域內(nèi)仍缺少大型成熟商業(yè)綜合體；加之浪口村舊改還未走到盡頭，項(xiàng)目周邊仍分布著較多的農(nóng)民房和工業(yè)區(qū)。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，大浪片區(qū)目前在售新盤不到10個(gè)，其中錦順名居均價(jià)最低，為4.30萬元/平方米；華僑城四海華亭以6.46萬元/平方米位列片區(qū)均價(jià)最高新盤。

關(guān)于濱江·疊映春語的開盤均價(jià)，有市場(chǎng)人士推測(cè)，若按周邊市場(chǎng)和續(xù)客情況為參考，預(yù)計(jì)定為4萬元/平方米。

10年起伏

2016年，深圳興起了“工改熱”，遠(yuǎn)在杭州的濱江也選擇“南下”深圳，花費(fèi)11.6億元入局龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊舊改項(xiàng)目。

具體細(xì)節(jié)是，濱江與深圳安遠(yuǎn)控股合作成立項(xiàng)目公司深圳濱安，以開發(fā)安豐工業(yè)區(qū)地塊舊改項(xiàng)目，濱江和安遠(yuǎn)分別持股70%、30%。

項(xiàng)目由濱江操盤并表，安遠(yuǎn)負(fù)責(zé)向相關(guān)政府機(jī)構(gòu)申報(bào)及辦理更新改造開發(fā)手續(xù)，將項(xiàng)目土地的城市更新單元規(guī)劃調(diào)整批準(zhǔn)為商業(yè)、住宅開發(fā)單元。

2016年11月，濱江向安遠(yuǎn)借出資金11.6億元，以收購《光大信托-安遠(yuǎn)集團(tuán)單一資金信托》項(xiàng)下信托受益權(quán)及向安遠(yuǎn)提供資金支持。按照規(guī)劃，在安遠(yuǎn)完成項(xiàng)目獲批后，11.6億元的融資支持可全部直接轉(zhuǎn)為濱江應(yīng)承擔(dān)的項(xiàng)目地價(jià)一部分。

次年，隨著深圳出臺(tái)有關(guān)禁止“工改”的政策，安豐工業(yè)園區(qū)舊改項(xiàng)目被迫進(jìn)入休眠期。

2018年，濱江上訴要求安遠(yuǎn)歸還11.6億元融資款，但因同期安遠(yuǎn)實(shí)際控制人涉嫌單位犯罪而被追究刑事責(zé)任，回款遙遙無期，只能在年報(bào)中進(jìn)行高達(dá)7.24億元的計(jì)提減值，使得當(dāng)期歸母凈利潤大打折扣。

不過，在安豐工業(yè)區(qū)地塊舊改項(xiàng)目初步受挫后，濱江對(duì)于深圳這片土地仍留存有不小的開發(fā)熱情，它沒有選擇大撤退，而是尋求新的開發(fā)機(jī)遇。

回到2017年，濱江出資4800萬元入股深圳愛義集團(tuán)旗下深圳愛義房地產(chǎn)，并參與到愛義房地產(chǎn)擁有的福田區(qū)、龍華區(qū)三處舊改。

起初，濱江與愛義集團(tuán)分別持有愛義房地產(chǎn)48%和47%股權(quán)，剩余5%由自然人股東持有。后續(xù)濱江通過多次增資，在2019年取得愛義房地產(chǎn)65%股權(quán)，愛義集團(tuán)持股比例降至35%。

不過后來據(jù)知情者透露，雙方達(dá)成合作之后，原先負(fù)責(zé)前期舊樓拆除工作的愛義集團(tuán)沒有按期履行責(zé)任，導(dǎo)致項(xiàng)目無法開工。直到2023年，才迎來第一處項(xiàng)目——濱江愛義南方大廈的取證銷售。

南方大廈位于福田區(qū)華強(qiáng)片區(qū)，據(jù)稱是濱江在深圳資質(zhì)最好的項(xiàng)目，項(xiàng)目于2023年底拿證開始銷售，后于2024年建成。

2024年，位于龍華區(qū)浪口村的濱江愛義尚華大廈也實(shí)現(xiàn)全部封頂，但銷售方案仍未確定。從現(xiàn)場(chǎng)位置看，尚華大廈分為兩棟，與濱江·疊映春語隔路對(duì)望。

內(nèi)部人員透露，截至目前，南方大廈基本實(shí)現(xiàn)清盤，尚華大廈已售出約1/6。

至于濱江·疊映春語，是三處舊改項(xiàng)目中最晚面世的，也是濱江付出最多的。

2025年5月，完成舊樓拆建工作，愛義集團(tuán)退出對(duì)愛義房地產(chǎn)的控股，濱江增資1.02億元拿下愛義集團(tuán)原先持有的35%股權(quán)。至此，濱江完成對(duì)愛義房地產(chǎn)的100%控股。

之后，濱江著手開發(fā)濱江·疊映春語，并計(jì)劃于2026年3月取證入市。

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