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摘要：

企業(yè)動態(tài)：

· 上海市最大體量保租房社區(qū)——城投寬庭張江社區(qū)全面建成。

·瓴寓國際中標成都市新都區(qū)三河保租房項目1800套房源的運營管理服務，運營期為十年。

政策動向：

· 上海在靜安、徐匯、浦東三區(qū)試點啟動收購二手住房用于保障性租賃住房。

·福建、重慶等地鼓勵收購存量住房用作租賃住房，并將針對性給予資金支持與財稅優(yōu)惠等。

·北京海淀區(qū)通過“房源供給+租金優(yōu)惠/補貼+社區(qū)服務”的組合拳，為青年人才提供系統(tǒng)性、梯度化住房保障方案。

市場運行：

2026年2月，50城住宅平均租金為33.96元/平方米/月，環(huán)比下跌0.11%，跌幅較1月收窄0.34個百分點，同比下跌3.79%。受春節(jié)假期影響，多數(shù)城市租金波動幅度放緩。

關注點：

根據(jù)《政府工作報告》相關部署，2026年我國住房租賃行業(yè)重點工作方向可總結為以下幾點：堅持與盤活存量商品房相結合，進一步優(yōu)化保障性住房供給；加快構建房地產發(fā)展新模式的基礎制度，租賃住房金融、稅收等基礎制度或進一步完善；深化住房公積金制度改革，預計將繼續(xù)優(yōu)化公積金在住房租賃領域的使用范圍與提取流程；針對住房保障群體的支持政策將更加精準細化；保障房“好房子”建設預計將加速推動。

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企業(yè)格局

1.規(guī)模排行

從開業(yè)規(guī)模榜來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2026年2月，TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計開業(yè)房源量為143.6萬間，較1月增加1.1萬間。具體來看，民營長租企業(yè)“包租”模式運營仍承壓，部分品牌繼續(xù)關閉局部門店；地方國企系開業(yè)規(guī)模穩(wěn)中有增，在TOP30中的規(guī)模占比提升至25%。

從管理規(guī)模榜來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2026年2月，TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計管理房源量為203.3萬間，較1月增加0.6萬間。

2.企業(yè)動態(tài)

2.1建設運營

2月，地方平臺籌建的保租房項目陸續(xù)建成或開業(yè)，如上海市最大體量的保租房社區(qū)城投寬庭張江社區(qū)、天津市首個TOD保租房項目“津鐵·禮寓”等。同時有多個人才公寓、青年公寓入市，如啟澄公寓匯雁城二期、西投·西悅公寓等。此外，也有部分服務式公寓開業(yè)，如珠江實業(yè)星域·行政公寓、上海虹橋瑞士酒店公寓、佰舍LITE-奧體中心店，其中上海虹橋瑞士酒店公寓是瑞士酒店品牌在華布局的首個服務式公寓項目。

表：2026年2月住房租賃企業(yè)建設運營動態(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

2.2業(yè)務拓展

2月，瓴寓國際成功中標成都市新都區(qū)三河保租房項目的運營管理服務，該項目共1800套房源，運營期為十年。中山市橫欄企業(yè)服務有限公司競得中山市首宗保租房專用地塊，項目產品將以公寓型、宿舍型小戶型為主，單套面積通常不超過70平方米，最低建設套數(shù)不少于876套。

表：2026年2月住房租賃企業(yè)業(yè)務拓展動態(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

2.3品牌建設

2月，廣州安居集團長租公寓品牌“悅享生活”正式發(fā)布，該品牌旗下項目分布于越秀、荔灣等核心區(qū)域，包含多個標桿項目及分散式房源。

表：2026年2月住房租賃企業(yè)品牌建設動態(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

2.4融資動向

2月，住房租賃行業(yè)ABS發(fā)行進展較快。浦開集團慧智保障性租賃住房ABS項目獲受理，規(guī)模達36.5億元。同時，太保資產-新黃浦筑夢城保租房持有型不動產ABS在上交所成功設立，項目發(fā)行規(guī)模11.942億元，成為繼建信長租ABS之后，上交所發(fā)行的第二單保租房持有型不動產ABS。此外，中金-博鄰長租公寓持有型不動產資產支持專項計劃正式申報并獲受理，擬發(fā)行金額為8.24億元。

REITs擴募方面，針對上交所對中金廈門安居REIT擴募申請的問詢，REIT方回復顯示林邊、仁和項目出租率均趨于穩(wěn)健。

表：2026年2月住房租賃市場融資情況

資料來源：中指研究院整理

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政策動向

1.住房租賃市場指導與支持政策

1.1中央層面：鼓勵多渠道籌集、多途徑發(fā)展保租房與公租房，賦能青年安居

2月3日，住房城鄉(xiāng)建設部、共青團中央在北京首鋼國際會展中心“好房子”科技展廳召開座談會。住房城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示，要保障青年人基本住房需求，以“一張床、一間房、一套房”等方式，讓青年人進得來、留得下、住得安、能成業(yè)。大力發(fā)展保障性租賃住房、公租房，既可以實物保障，也可以貨幣補貼；既通過政府建設籌集，也鼓勵有條件的企業(yè)和園區(qū)建宿舍。

1.2地方層面：結合存量盤活多渠道籌集保租房，面向青年人才和一線勞動者加大居住保障

政策培育方面，北京在2026年市政府工作報告重點任務清單中強調，鼓勵支持市場化長租公寓發(fā)展，完善住房保障體系，強化公租房兜底作用，增加“一張床、一間房、一套房”產品供應。上海提出在“十五五”時期，將加大高品質住房供給，推出更多更好的保障性租賃住房，并增加面向新市民、青年人的保障性租賃住房房源，尤其是新畢業(yè)大學生和一線勞動者。

規(guī)范管理方面，林芝發(fā)文規(guī)范管理房屋租賃市場價格秩序，要求經營主體合理定價并加強房源信息管理。鄭州優(yōu)化市區(qū)公租房申請條件，從縮短本市戶籍年限、放寬非本地戶籍社保要求、下調新就業(yè)大學生學歷門檻等維度擴大保障群體。合肥就修訂公租房管理細則征求意見，調整主要包括完善公租房準入條件與優(yōu)化申請審核程序，擴大保障房群體并提供流程便利。

多渠道籌集方面，上海在靜安、徐匯、浦東三區(qū)試點啟動收購二手住房用于保障性租賃住房。福建、重慶、安徽等地也提出將推動收購存量商品房用作保租房等用途，其中福建、重慶等地重點提及了相應的資金支持與財稅優(yōu)惠等。廣東將推進商辦改保障性住房。

人才安居支持方面，北京出臺8條措施為青年人才提供系統(tǒng)性、梯度化住房保障方案，通過“房源供給+租金優(yōu)惠/補貼+社區(qū)服務”的組合拳，不僅可降低青年人才的居住成本，更致力于改善其居住品質。成都1月征求意見的人才安居政策發(fā)布正式文件，給予人才優(yōu)先租住保租房、按比例享受租房補貼等政策便利。

表：2026年2月地方出臺的住房租賃市場指導與支持政策

資料來源：中指研究院整理

2.租賃住房供應

天津：“十四五”期間天津提供了保障性租賃住房9.56萬套。

新疆：2026年新疆將組織企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)等市場多主體通過新建、回購等多種途徑籌集保障性租賃住房2.4萬套。

上海：2025年，籌措供應“新時代城市建設者管理者之家”床位3.2萬張，建設籌措保障性租賃住房7.4萬套（間）、累計達到61萬套（間）。

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市場運行

1.整體租金：2月50城住宅平均租金環(huán)比下跌0.11%，同比下跌3.79%

2026年2月，重點50城住宅平均租金延續(xù)小幅下跌態(tài)勢，但跌幅較1月有所收窄，部分城市因春節(jié)假期旅游熱度高，短租需求增加，租金有所回升。根據(jù)中指50城住宅租賃價格指數(shù)，2月，全國50個城市住宅平均租金為33.96元/平方米/月，環(huán)比下跌0.11%，跌幅較1月收窄0.34個百分點；同比下跌3.79%，跌幅較1月擴大0.12個百分點。

圖：2021年8月至2026年2月50城住宅平均租金及環(huán)比漲跌

數(shù)據(jù)來源：租賃版

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

2.重點城市租金：50城中38城住宅租金環(huán)比下跌

2026年2月，住宅平均租金環(huán)比上漲的城市個數(shù)為11個，較1月增加10個。具體來看，北海住宅平均租金環(huán)比漲幅最高，為0.36%；惠州、西寧、烏魯木齊漲幅在0.1%-0.2%之間；三亞、廣州等7個城市漲幅在0.1%以內。2月，深圳住宅平均租金環(huán)比持平。

2026年2月，住宅平均租金環(huán)比下跌的城市個數(shù)為38個，較1月減少11個。具體來看，南京、廈門等5個城市跌幅在0.3%-0.5%之間；上海、杭州等16個城市跌幅在0.1%（含）-0.3%之間；成都、重慶等17個城市跌幅在0.1%以內。

圖：2026年2月50個城市住宅平均租金及環(huán)比漲跌

數(shù)據(jù)來源：租賃版

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

關注點

3月5日上午，十四屆全國人大四次會議召開，國務院總理李強作政府工作報告，回顧2025年工作，介紹“十五五”時期主要目標和重大任務，以及2026年經濟社會發(fā)展總體要求和政策取向。其中，在2026年政府工作任務模塊，涉及房地產及住房保障的內容主要包括：

• 著力穩(wěn)定房地產市場。因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造。有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設，實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動。進一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務違約風險。深入推進房地產發(fā)展新模式的基礎制度和配套政策建設。

• 加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。

結合近期行業(yè)政策基調，可以將2026年住房租賃重點工作方向歸納為以下幾點：

1.與盤活存量商品房結合，優(yōu)化保障性住房供給

報告明確提出，要“探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”。預計2026年保障房的發(fā)展將更注重與存量市場聯(lián)動，通過收儲市場上符合條件的存量商品房，并將其快速轉化為保障性房源，既能加速去化部分商品房庫存，也能高效增加保障性住房供給。

2.加快構建房地產發(fā)展新模式的基礎制度

報告將“深入推進房地產發(fā)展新模式的基礎制度和配套政策建設”列為重點工作。這預示著保障性住房（包括租賃住房）作為新模式的重要組成部分，其相關的土地、金融、稅收、運營管理等長效制度機制或將在2026年得到進一步完善和夯實。

3.深化住房公積金制度改革，強化租賃住房金融支持

報告提及“深化住房公積金制度改革”。預計公積金在住房租賃領域的使用范圍與提取流程將進一步優(yōu)化。

4.針對保障房需求群體的支持政策將更加精準細化

在“更大力度保障和改善民生”任務中，重點強調了“加強初婚初育家庭住房保障”，針對不同群體構建了分層住房體系，預計2026年需求端政策或將更加體現(xiàn)精細化和精準性，結合近期各地面向青年人才設立的保租房便利等政策，預計2026年對特定青年群體的租賃支持是發(fā)展保租房的重點。

5.保障房“好房子”建設將加速推動

報告提出“有序推動安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設，實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動”。結合2025年末住建部發(fā)布《關于提升住房品質的意見》，提出的“保障性住房率先建成‘好房子’的目標”，預示著未來的保障房和租賃住房將進一步向“住得好”升級，更加注重綠色、智能和物業(yè)服務品質。

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