上一回，我們從“造城者”的角度，講了一座城是如何被搭建出來(lái)。

這一回，我們把視線推向空間本身，繼續(xù)討論一個(gè)更基礎(chǔ)的問(wèn)題：這塊區(qū)域，究竟靠什么撐起長(zhǎng)期價(jià)值。

對(duì)于未來(lái)科學(xué)城來(lái)說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題很難只用一句“好地段”帶過(guò)去。畢竟，它的存在有更宏大的意義，這里同時(shí)承接著國(guó)家能源科技攻堅(jiān)任務(wù)、北京國(guó)際科技創(chuàng)新中心的功能，以及幾萬(wàn)名科研與工程人才的現(xiàn)實(shí)生活。

能源谷作為整個(gè)體系中的核心地帶，而未來(lái)城·星寰時(shí)代所在的一平方公里，就是這個(gè)區(qū)域中的樣板坐標(biāo)，要想透徹理解這一板塊之于整個(gè)北京市場(chǎng)的價(jià)值與含金量，只需要看懂兩個(gè)問(wèn)題：

誰(shuí)在為這片區(qū)域站臺(tái)；以及這一平方公里，究竟成熟到了什么程度。

如果把這兩個(gè)問(wèn)題講清楚，大概就能理解，為什么這么多央企愿意把自己的員工安家在這里，也能理解，為什么未來(lái)科學(xué)城置業(yè)會(huì)把自己的年度誠(chéng)意之作放在這塊土地上。

壹

未來(lái)科學(xué)城作為北京國(guó)際科技創(chuàng)新中心的重要承載區(qū)，從一開始，就被設(shè)定為這是一塊被中央和北京市聯(lián)合定義的戰(zhàn)略空間。

這種設(shè)定，也決定了它最先進(jìn)入的是央企，而不是一般的企業(yè)。

而在能源谷這里聚集10余家央企下屬200余家分支機(jī)構(gòu)及科研單位，從電力系統(tǒng)、新能源材料，到油氣開發(fā)、儲(chǔ)能裝備，幾乎涵蓋了國(guó)家能源體系中的主要技術(shù)鏈條。

對(duì)一個(gè)區(qū)域來(lái)說(shuō)，這樣的集聚并不只是增加了工作崗位，它更像一種結(jié)構(gòu)性背書：

?土地不會(huì)被隨意切割給無(wú)關(guān)產(chǎn)業(yè)；

?產(chǎn)業(yè)不會(huì)因?yàn)槎唐谡卟▌?dòng)輕易遷出；

?人才流動(dòng)具有穩(wěn)定范圍，居住需求的底層不會(huì)塌陷。

放在資本市場(chǎng)來(lái)理解，這就是所謂的標(biāo)的的確定性，而如果放在一個(gè)更大的區(qū)域進(jìn)行研究，可以理解為這就是功能定位與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。

在央企密集的板塊打造住宅項(xiàng)目，有一個(gè)天然的動(dòng)作：先看產(chǎn)業(yè)，再看人，再看房。

對(duì)未來(lái)城·星寰時(shí)代來(lái)說(shuō)，的確沒(méi)有一上來(lái)就面向全市做開放營(yíng)銷，而是首先面向央企內(nèi)部約兩萬(wàn)人的圈層，啟動(dòng)了內(nèi)部品鑒。這條思路其實(shí)很清楚，能源谷最核心的居住需求來(lái)自哪里——是這些已經(jīng)在這里工作、并預(yù)期在這里長(zhǎng)期發(fā)展的科研、工程和管理人群。

這一批人的特征，和普通購(gòu)房群體有明顯差別。

?學(xué)歷結(jié)構(gòu)更高，研究生及以上比例接近八成；

?職業(yè)路徑更清晰，多數(shù)在央企體系或相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈中長(zhǎng)期深耕；

?工作地點(diǎn)集中在能源谷及未來(lái)科學(xué)城其他園區(qū)，通勤半徑高度確定。

當(dāng)一個(gè)住宅項(xiàng)目一開始就被這類人群鎖定了相當(dāng)比重的需求，未來(lái)的居住圈層基本輪廓也就隨之而來(lái)。

這背后有兩層含義。

第一層在空間層面。

項(xiàng)目不是孤立地面對(duì)不特定的大眾，而是嵌在已經(jīng)存在的社群與組織網(wǎng)絡(luò)之中。鄰里之間的熟悉感，很多時(shí)候并不是靠業(yè)主群和社群活動(dòng)堆出來(lái)，而是在公司、實(shí)驗(yàn)室、項(xiàng)目組里自然形成。孩子在樓下遇到的玩伴，很大概率是同事的孩子或者同行的孩子。

這種社區(qū)結(jié)構(gòu)往往營(yíng)造出一種注重安靜、秩序和教育氛圍的環(huán)境。即便不常發(fā)生社交互動(dòng)，公共空間也更多地被用于專注和安靜的活動(dòng)。

第二層在時(shí)間層面。

央企內(nèi)部自住屬性更強(qiáng)，換房行為多出于家庭結(jié)構(gòu)變化，而不是短期套利。換句話說(shuō)，這一片社區(qū)的平均持有周期更長(zhǎng)，對(duì)房屋本身和周邊環(huán)境的維護(hù)意愿也更強(qiáng)。

在這樣的社區(qū)里，物業(yè)管理、教育資源、公共空間的使用方式，會(huì)慢慢積累出一種相對(duì)內(nèi)向穩(wěn)定的秩序感。

從開發(fā)者視角看，這種“圈層先于產(chǎn)品”的路徑，是一種風(fēng)險(xiǎn)控制。

能源谷央企密度帶來(lái)的氣質(zhì)，不僅體現(xiàn)在辦公樓里，也同樣被折射到公共事件中。

松延動(dòng)力的人形機(jī)器人登上春晚舞臺(tái)，是一個(gè)典型例子。這樣優(yōu)秀企業(yè)就坐落在未來(lái)科學(xué)城能源谷。

這樣的創(chuàng)新科技的傳播與應(yīng)用，又會(huì)強(qiáng)化“未來(lái)科學(xué)城=高精尖科技”的標(biāo)簽。

對(duì)于準(zhǔn)備在這里安家的家庭而言，這種“自投自研”的動(dòng)作，說(shuō)明城市經(jīng)營(yíng)者的視角瞄準(zhǔn)在了十年、二十年的時(shí)間尺度上，而不是在短期土地出讓和開發(fā)收益上畫句號(hào)。

貳

未來(lái)城·星寰時(shí)代有一個(gè)經(jīng)常被提起的說(shuō)法：成熟的一平方公里。

以項(xiàng)目為圓心，畫出一公里的圈，會(huì)發(fā)現(xiàn)這片區(qū)域的幾塊關(guān)鍵拼圖，已經(jīng)很完整地拼在一起。

先看學(xué)校。以項(xiàng)目為中心，半徑一公里范圍內(nèi)已經(jīng)布局的六所學(xué)校，構(gòu)成了一個(gè)完整的十五年教育閉環(huán)：北京十一未來(lái)城學(xué)校小學(xué)部和中學(xué)部、北京師范大學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、北師大二附中、稻香湖學(xué)校（清香未來(lái)城校區(qū)）、北師大未來(lái)城第一幼兒園等。

這種高度集中的教育資源配置，在整個(gè)北京的小板塊中都能算得上前列。

更微妙的，十一學(xué)校和北師大體系長(zhǎng)期被視為西城與海淀教育的“硬核配置”，從課程體系到教師資源再到升學(xué)通道，形成了強(qiáng)認(rèn)同。如今這些資源被體系化導(dǎo)入未來(lái)科學(xué)城。

成熟的一平方公里，除了教育，還需要交通、公共服務(wù)、商業(yè)與生態(tài)系統(tǒng)的同時(shí)在線。

在交通層面，十七號(hào)線已經(jīng)通車，這條線將未來(lái)科學(xué)城與望京、太陽(yáng)宮、新工體、永安里以及亦莊連接起來(lái)，把科創(chuàng)軸線、CBD 和高端制造區(qū)拉到同一條通勤路徑上。

地面路網(wǎng)則由北清路、定泗路、京承高速等組成，向西可達(dá)上地、中關(guān)村，向南通往北五環(huán)及主城，向北連接懷柔方向。日常出行和跨區(qū)通勤，都有多種替代路線，不會(huì)因?yàn)閱我宦范蔚膿矶露萑氚c瘓。

在公共服務(wù)與商業(yè)層面，這一平方公里內(nèi)部和邊界已布置了多層級(jí)的供給。

山姆會(huì)員店昌平店已經(jīng)營(yíng)業(yè)，保利未來(lái)大都匯、華潤(rùn)未來(lái)城市、未來(lái)中心星際花園等商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)或進(jìn)入籌備階段，總計(jì)約二十一萬(wàn)平方米的體量，被分散設(shè)置在不同節(jié)點(diǎn)，既有集中式購(gòu)物中心，也有街區(qū)式商業(yè)和高端會(huì)員超市。

同時(shí)，區(qū)域內(nèi)已落位綜合醫(yī)院和?？漆t(yī)療機(jī)構(gòu)，體量和功能設(shè)置針對(duì)未來(lái)科學(xué)城常駐人口規(guī)模進(jìn)行了預(yù)估；項(xiàng)目一公里半徑內(nèi)，有溫榆河公園、未來(lái)科學(xué)城濱水公園、能源谷中央公園三大片綠地，總面積約五百萬(wàn)平方米。足以稱之為“公園城市”。

所以，從城市規(guī)劃的角度看，這一平方公里已經(jīng)具備一個(gè)“完整城市單元”的基本特征：一塊區(qū)域內(nèi)的多數(shù)日?；顒?dòng)，都可以在十五分鐘之內(nèi)找到合理的落點(diǎn)，而不需要不斷跨區(qū)尋覓。

叁

在這樣一幅城市結(jié)構(gòu)圖上選擇住宅用地，未來(lái)科學(xué)城置業(yè)顯然做了一道篩選題。

它選擇在央企與學(xué)校資源最密集、公共配套最完備的一平方公里中，拿出一塊可以被稱為最好的地，打造未來(lái)城·星寰時(shí)代。

從產(chǎn)品面積段來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目主力戶型集中在75-125㎡這樣較為舒適的面積區(qū)間，滿足多元的客戶群體需求。并且在建筑規(guī)格、設(shè)計(jì)表達(dá)、社區(qū)系統(tǒng)以及教育對(duì)接等方面，更是采用了比同價(jià)位項(xiàng)目更高的標(biāo)準(zhǔn)。

這種面積舒適、更高標(biāo)準(zhǔn)的組合，背后是一個(gè)清晰意圖：

一方面，項(xiàng)目作為未來(lái)科學(xué)城置業(yè)在能源谷的誠(chéng)意之作，需要承擔(dān)起展示未來(lái)居住樣本的任務(wù)，既要體現(xiàn)區(qū)域能級(jí)，又要體現(xiàn)營(yíng)造水平；另一方面，也是為未來(lái)的居住群體，在居住品質(zhì)和生活便利之間找到一個(gè)現(xiàn)實(shí)平衡點(diǎn)。

對(duì)開發(fā)主體來(lái)說(shuō)，在這塊地上壓入更高的成本，是一種示范行為。畢竟，我們并不能把未來(lái)城·星寰時(shí)代看作一個(gè)普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的角色其實(shí)是作為能源谷居住體系的一個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)，用來(lái)向市場(chǎng)和合作伙伴說(shuō)明：這片區(qū)域可以承載怎樣的居住形態(tài)，可以為怎樣的家庭提供一套與城市角色相匹配的空間。

在這樣的前提下，未來(lái)城·星寰時(shí)代所在的一平方公里，被賦予了一個(gè)更高的要求。它不只是滿足“居住”的基本功能，而要在央企背書與城市成熟度之間，給出一個(gè)可以被稱為示范標(biāo)準(zhǔn)的答案。

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