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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

不看不知道，看了嚇一跳！

安置房，竟成了溫州樓市成交的重要主力之一。

據(jù)市房地產(chǎn)學(xué)會發(fā)布的信息稱，2025年溫州全市住宅（含商品房、二手房及法拍房等）成交共85059套。

該數(shù)據(jù)盡管不如2020-2021年的高峰，但自2022年以來一直穩(wěn)定在8萬多套，可見溫州住宅成交量比較穩(wěn)定，并未萎縮。

來源：市房地產(chǎn)學(xué)會

但市場結(jié)構(gòu)卻有大變化，商品房的占比已降至約23%，其中二手房成交量反超一手房成為市場主力。

在二手房成交中，安置房成交了26054套，占市場總量超過30%。

來源：市房地產(chǎn)學(xué)會

由于商品房曝光度更高，商品房成交總量的萎縮，尤其是一些剛需商品房難賣，讓不少人覺得樓市依舊很低迷。

其實(shí)，結(jié)合數(shù)據(jù)來看就會發(fā)現(xiàn)，二手房，尤其是安置房，搶走了大批剛需商品房的客戶。

在去年溫州市區(qū)二手房成交榜前20名中，成交量較大的小區(qū)，基本是以近年交付的次新商品房、安置房為主。

其中，在安置房（含商品房混合小區(qū)）中，僅源盛嘉園1組團(tuán)，去年就成交了125套。還有香開萬里、玉錦麟、鹿城中心、德政嘉園、鉑金灣、甌鹿幸福里等，也都分別成交了60-90套不等。

來源：市房協(xié)&中指研究院《2025年溫州樓市白皮書》

至于其他熱銷的二手次新商品房，包括濱江上品、君悅339、美的旭輝城、未來城壹號等投資客較多的小區(qū)，去年交割異常活躍。

再次證明了去年二手房市場大量次新商品房、安置房的低價掛牌，吸引了大批商品房客戶。

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從以上數(shù)據(jù)可以看出，這些安置房，對商品房市場造成了嚴(yán)重分流。

同時，從現(xiàn)實(shí)中看，放棄一手商品房、購買二手房的購房者，確實(shí)越來越多。

畢竟，現(xiàn)在這些安置房的價格真的很低，降到了他們的心理預(yù)期，吸引了他們?nèi)雸鲑I房，填補(bǔ)了因樓市下跌而觀望、離場的購買力。

比如市民A先生因存款有限，面對上百萬甚至數(shù)百萬的商品房，一直望而卻步，導(dǎo)致兒子一直沒有婚房。

不久前，他用不到60萬元，在狀元橫街買了套建筑面積約70m2的房子。雖然小了點(diǎn)，但好歹是電梯房，解決了兒子的婚房問題。

住“老破小”樓梯房的市民B先生，一直想住電梯房，但總價想控制在百萬元左右，以前只能去濱海、甌江口、林里，他又不愿意住到那些地方去。

去年，他只用不到百萬元總價，就在蒲州買了套全新安置房。他不僅住上了電梯房，還能享受吾悅廣場及富春未來社區(qū)帶來的便利。

還有，如家住湯家橋的C先生，自己住得很寬敞了。看著周邊安置房這么便宜，也買了套小戶型，把原本還在郊縣的父母接來住，照顧他的孩子。

這套安置房，首付不到30萬元，剩下的用公積金，完全沒壓力。

而類似這樣的案例，數(shù)不勝數(shù)。

不少市民，終于買得起婚房了，不用去買“老破小”了。

不少老人，終于住上了電梯房，不用走樓梯了。

不少外來人口，終于在溫州安家了，甚至地段、學(xué)區(qū)都不差，生活很便利。

而這些安置房，不再是當(dāng)年那樣以低品質(zhì)著稱了，甚至還能跟得住一些商品房。

當(dāng)價格足夠低，產(chǎn)品并沒有那么差，還是會激活一批購房者入市。

至于安置房小區(qū)的業(yè)主習(xí)慣、物業(yè)管理、公區(qū)維護(hù)、小區(qū)知名度等問題，在價格面前，都不再成為問題，能夠接受，愿意妥協(xié)。

某種程度上，這些安置房，在一定程度上，起到了保障房的作用。

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當(dāng)然，凡事都有利弊。

便宜的二手安置房，確實(shí)解決了不少溫州市民及外來人口的居住問題。

但是，這些安置房，對近幾年的溫州樓市，乃至其他方面，都造成了很大的傷害。

據(jù)去年市住建局發(fā)布的消息稱，過去5年，溫州市區(qū)累計完成109個行政村整村改造，高標(biāo)準(zhǔn)建成安置房24萬余套。

這24萬余套安置房，還僅僅指5年內(nèi)、城中村改造的安置房，加上其他安置房，這批安置房實(shí)際數(shù)量只會更多。

如此規(guī)模龐大的安置房，造成了溫州市區(qū)普通住房過剩，大量安置房在市場上掛牌出售，其中包括一些急賣房源，價格非常低。

當(dāng)安置房以低價吸走了商品房的客戶，商品房也只能跟著降價。

就這樣，過去幾年溫州市區(qū)房價跌得非常厲害，造成了一系列負(fù)面影響。

盡管低價吸引了一波購房者，但跌跌不休的房價，加劇了不少購房者的觀望情緒，導(dǎo)致始終不敢下手。

當(dāng)手頭的二手房賣不掉，賣不起價格，讓很多想改善的居民換不起房，從而抑制了改善購房需求，影響了改善型商品房的銷售。

當(dāng)溫州市區(qū)房價跌得比郊縣更厲害，還嚇跑了一些郊縣購房者，讓他們放棄了前來溫州市區(qū)購房、定居的計劃，轉(zhuǎn)向他們的縣城甚至外地。

當(dāng)居民資產(chǎn)普遍縮水，現(xiàn)金為王成為新觀念，花錢自然變得節(jié)制，造成了消費(fèi)降級。

一部分人消費(fèi)少了，意味著另一部分人收入也少了，最終影響投資、就業(yè)。

而這一切，都不利于社會經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行，最終影響的是整座城市的所有人。

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可以看出，低價的安置房確實(shí)解決了一部分民生問題，但過量的安置房又對經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了傷害。

既然已經(jīng)過剩，那么接下來，溫州真的有必要停止建設(shè)安置房了。

對于現(xiàn)有的庫存安置房，應(yīng)想盡一切辦法推動去化。

比如，在推動都市更新、以舊換新時，是否可以把二手房納入其中？讓包括安置房在內(nèi)的二手房早日去化，讓想改善居住的讓換得起房。

當(dāng)上海開始啟動收購二手房用于保障房，溫州那些尚在國企手中的安置房，也可直接用于保障房，而非繼續(xù)投向市場、爭奪客戶、壓低房價。

一些具有學(xué)區(qū)優(yōu)勢的二手安置房，可有針對性地面向相鄰郊縣居民，吸引他們前來購房，用于子女入學(xué)。

當(dāng)然，商品房、二手房的去化，本質(zhì)上仍有賴城市吸引力、競爭力的提升。

但是在此之前，為了盡快推動樓市筑底企穩(wěn)，面對這過量的安置房，溫州仍有必要探索更多方法，推動一二手房住房去化。

當(dāng)樓市真正筑底企穩(wěn)后，信心才會回來，二手房掛牌量自然會減少，觀望中的購房者就敢于出手，樓市就能逐步回到正常的環(huán)境、氛圍之中。