在2月28日以色列和美國聯(lián)合對伊朗發(fā)動軍事打擊前，以迪拜和阿布扎比為代表的中東樓市，正處于前所未有的強勁增長期，是全球新興經(jīng)濟體中增長最快的房地產(chǎn)市場之一。

戰(zhàn)事讓一切按下了暫停鍵，不少與阿聯(lián)酋樓市相關(guān)的人，停在了半路上。

去年在阿布扎比買房、今年春節(jié)回國度假的沈安然，原本計劃返回阿布扎比，卻因航班取消被滯留在北京。

與此同時，在迪拜從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的王婭妮則發(fā)現(xiàn)，復雜的市場情緒中，“觀望”與“抄底”并存，一些客戶開始猶豫是否出手，但也有人來詢問是否出現(xiàn)“撿漏房源”。

過去兩年，在長居簽證以及高租金回報率的吸引下，中國客戶迅速成為迪拜和阿布扎比房地產(chǎn)市場的重要買家之一。如今，隨著地區(qū)安全局勢驟然緊張，在這個曾被視為“避險港”的市場，各方都在等待局勢進一步明朗。

航班取消與回家受阻

去年8月剛在阿聯(lián)酋首都阿布扎比買房的沈安然，此刻正在北京一家酒店里等待飛往阿聯(lián)酋航班的恢復。

“我們?nèi)沂侨ツ?月底搬過去的，2025年8月就買房了，大概花了600萬人民幣，120平方米的公寓，類似于上海郊區(qū)的房價?！鄙虬踩桓嬖V第一財經(jīng)記者，基本上去阿布扎比長期居住的華人，都會很快買房，“因為租房成本太高了，而且每年漲20%到30%?！?/p>

沈安然原本居住在上海，兩年多前，她的丈夫拿到了一個在阿布扎比的通訊行業(yè)職業(yè)機會，再三權(quán)衡之下選擇了前往中東，沈安然也帶著孩子到當?shù)刈x書。

“在選擇接受這個職業(yè)機會之前，我的丈夫?qū)χ袞|局勢有過擔憂，但后來我們討論過，覺得阿聯(lián)酋是個中立國家，不可能發(fā)生戰(zhàn)爭。”沈安然說道。

在前往阿布扎比之前，她查閱了很多資料，但直到實際搬過去居住，才對那座城市有了切身感受。

阿布扎比航拍畫面

“比我想象中還要好，我本來以為沙漠城市的條件要艱苦一些，但去了才發(fā)現(xiàn)居住環(huán)境一點也不惡劣，那里一半是沙漠、一半是海灣，地廣人稀，有很大的購物中心，社區(qū)生活舒適度很高?！?/p>

待了一段時間后，沈安然還發(fā)現(xiàn)，到阿布扎比購房居住的華人挺多。“在我買的公寓小區(qū)旁邊有一個更大型的居民小區(qū)，大概有上千戶，其中約有一半都是東亞面孔，除了中國人，還有韓國人、新加坡人?！?/p>

今年春節(jié)，沈安然帶著孩子回國度假，剛結(jié)束假期回程在北京轉(zhuǎn)機時，以色列和美國突然聯(lián)合對伊朗發(fā)動軍事打擊，伊朗隨后也對阿聯(lián)酋境內(nèi)美軍目標開啟精確打擊行動，受這一事件影響，沈安然的航班被取消了，此后她一直滯留在北京。

“我們之前從來沒有想到過，阿聯(lián)酋會因為這樣的原因被卷入沖突事件?！鄙虬踩徽f，短期內(nèi)自己的生活一定會受到影響，但是她相信阿布扎比將恢復平靜，因此她繼續(xù)留在北京等待航班恢復，盼望著能回到在阿布扎比的家。

當?shù)亟?jīng)紀人的一線市場體感

早在2001年就隨父母搬到迪拜的王婭妮，幾乎是最早一批移民到阿聯(lián)酋的中國人。

“我們是福建人，父母做外貿(mào)生意，我還在讀書時就來到迪拜，那時候阿聯(lián)酋的中國人總共還不到一萬人?！蓖鯆I妮告訴第一財經(jīng)記者，她在迪拜讀大學、幫助父母從事外貿(mào)生意、結(jié)婚生子，度過了很多人生重要時刻。

2017年，王婭妮進入了迪拜的房地產(chǎn)行業(yè)?！澳菚r候來迪拜買房的外國人，以印度和阿拉伯買家為主，沒什么中國客戶。我被朋友邀請入職一家當?shù)胤康禺a(chǎn)公司，老板是沙特人，他們要開拓中國市場，我成為這家公司中國市場負責人?！?/p>

阿布扎比的高樓

王婭妮從零做起，跟國內(nèi)的海外房產(chǎn)機構(gòu)展開合作，帶著中國有意向投資的客戶群體來到迪拜考察，逐漸把生意做大，后來王婭妮還跟丈夫一起創(chuàng)辦了自己的公司，從事新房二手房銷售、房源租賃管理等業(yè)務(wù)。

從事房地產(chǎn)行業(yè)9年，王婭妮見證了中國買家在阿聯(lián)酋樓市的“崛起”。

“在迪拜樓市所有外國人買家中，中國客戶站穩(wěn)了前三，在阿布扎比則位列第二?！蓖鯆I妮說，2018年-2019年時，市場情況非常不錯，其客戶群體主要來到廣州、深圳等中國南方城市，他們主要從事外貿(mào)、金融等行業(yè)，以30歲至40歲的女性客戶居多，偏愛總價100萬迪拉姆的小戶型投資。

新冠疫情一度打亂了行情發(fā)展，王婭妮經(jīng)歷了兩三年的瓶頸期。疫情影響結(jié)束后，2024年開始中國客戶又多起來了。

“這一次，客戶不僅數(shù)量劇增，而且群體畫像也變了，出現(xiàn)了很多企業(yè)老板或高管，以及從事新媒體、數(shù)字貨幣等行業(yè)的人士，后者偏年輕化，大部分都是30歲上下，他們的投資標的金額較大，基本都是數(shù)百萬迪拉姆，其中有不少人是在全球核心城市都進行投資，而迪拜是其中之一?！?/p>

王婭妮告訴記者，2025年她接待的來自中國的考察客戶同比增長了100%，人數(shù)翻倍。

2025年，迪拜的房地產(chǎn)總成交額達到了6868億迪拉姆，相當于1.297萬億人民幣，同比增加了31%。直到今年1月，迪拜的樓市行情都十分火爆。

新冠疫情后，迪拜樓市為何那么熱？

“經(jīng)過多年發(fā)展，迪拜的樓市變得很成熟，而且迪拜的GDP和外來人口每年都在增長，高端住宅稀缺、中小戶型住宅也供不應(yīng)求，年租金回報率達到6%-8%，為了吸引外國投資者，阿聯(lián)酋還發(fā)布了黃金簽證計劃，為外國投資者提供長期居留權(quán)?！蓖鯆I妮表示。

香港利斯蘇富比國際房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展董事Teresa Chan（陳雅盈）則對第一財經(jīng)表示，近兩年來，迪拜和阿布扎比的房產(chǎn)確實吸引了不少中國內(nèi)地和香港投資者的關(guān)注，這些投資者感興趣的是當?shù)貨]有利得稅、所得稅，買房送長居簽證，還能用加密貨幣買房等。

近日，以色列和美國突然聯(lián)合對伊朗發(fā)動軍事打擊，給火熱的迪拜樓市按下了暫停鍵。

陳雅盈表示：“這幾天因戰(zhàn)事，中東那邊開發(fā)商的人飛不過來，我們已經(jīng)推遲了原定于本月中旬的線下房產(chǎn)項目說明會，何時能恢復還不知道?！?/p>

“短時間內(nèi)，確實會有恐慌情緒，最近幾天我們也發(fā)現(xiàn)部分客戶持暫緩、觀望的態(tài)度，也可能會有投資者覺得承受不起，短期內(nèi)想拋售，不過情勢才發(fā)展幾天而已，大部分人都想再觀察一下?！蓖鯆I妮說道。

出于安全考慮，最近迪拜各公司都開始讓員工居家辦公，王婭妮也在家里處理工作，她仍然不時會收到客戶的咨詢。

“其實我還接到了幾個客戶的咨詢，是問有沒有‘撿漏房’可以買，想接盤那種急著拋售的房子，這些客戶都是關(guān)注迪拜樓市比較久的了，不過我們暫時還沒問到短期內(nèi)拋售的房源。”王婭妮表示。

局勢不確定中的市場博弈

近期，迪拜、阿布扎比等城市的樓市走向，也成為中國部分社交平臺上的熱議話題。

記者在多個社交平臺上看到，有網(wǎng)友認為局勢動蕩將帶來大量資金撤出，這些中東城市的樓市可能會降溫；也有網(wǎng)友認為，之前的歷史已經(jīng)一再證明，每當周邊國家發(fā)生戰(zhàn)事，一旦局勢平穩(wěn)下來，阿聯(lián)酋主要城市的房價會上漲。

本來在上海從事房地產(chǎn)行業(yè)的Crystal，一年多前經(jīng)朋友介紹來到了阿布扎比從事房產(chǎn)交易工作。

迪拜地標建筑棕櫚島冒出濃煙和火焰

“戰(zhàn)事發(fā)生前，阿布扎比的樓市正處于上行期，可以說是非常的火爆，房價也在一直上漲。我是從上海轉(zhuǎn)過來的，我有一些好朋友本來做英國房產(chǎn)的，也在往這邊轉(zhuǎn)。來到這邊以后，我自己手上的客戶基本都是華人客戶，他們有些來自中國，也有在澳大利亞、美國等地的華人。”

Crystal認為，戰(zhàn)爭對阿布扎比的影響仍然有待觀察。

“按照以往的經(jīng)驗來看的話，阿聯(lián)酋是中東相對安全的地方，周邊越亂，阿聯(lián)酋往往越受益。前兩天，這邊有一個樓盤新開盤，我們之前還覺得它會受到影響，結(jié)果賣得非常好，主要買家是伊朗客戶。戰(zhàn)事發(fā)生后，我手上的在途交易也沒有受到影響，還沒有要退的，現(xiàn)在也有人想要‘撿漏’，壓價購入房產(chǎn)?！盋rystal說。

已經(jīng)在阿布扎比買房的沈安然也同意這樣的說法：“因為我自己在阿布扎比看房、買房的過程中，就發(fā)現(xiàn)有很多俄羅斯人在這邊買房，他們大部分都是受俄烏戰(zhàn)爭影響，才到阿聯(lián)酋買房定居的?！?/p>

不過，不少受訪對象也提到，這次戰(zhàn)事中，伊朗對位于阿聯(lián)酋的美軍相關(guān)設(shè)施進行打擊，以及導彈被攔截后碎片掉落，還是造成了一些恐慌，也對市場產(chǎn)生了負面影響。

王婭妮的丈夫、Engage Properties總經(jīng)理Hamid Davodi是一位英國籍伊朗人，他2008年來到迪拜負責為一個沙特家族基金在迪拜設(shè)立房地產(chǎn)基金，在金融和房地產(chǎn)領(lǐng)域積累了長期經(jīng)驗。

“沒有人能肯定未來會怎樣，還需要4周到6周觀察期來評估局勢演變。當?shù)厝丝偸潜в行判模习菽茉谖C中找到機遇?！盚amid Davodi表示。

他也提到，當前迪拜房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)外界猜測的恐慌性拋售，??大部分賣家拒絕大幅折價出售??，有買家試圖壓價也沒成功，迪拜本地生活秩序如常??，超市供應(yīng)充足，居民保持正常消費。

“此時撤出的風險可能會高于留守?！比蚍慨a(chǎn)科技公司居外IQI （Juwai IQI）集團聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團CEO卡希夫·安薩里(Kashif Ansari)對第一財經(jīng)表示。

卡希夫·安薩里認為，短期內(nèi)，迪拜和阿布扎比市場的確出現(xiàn)明顯的觀望和心理調(diào)整，影響超出預期。

“從我與迪拜同事的溝通看，伊朗的報復性打擊已擊中機場、酒店和港口，導致航班中斷、股市暫停，居民和從業(yè)者視局勢為‘短期驚嚇’，恢復速度可能放緩，生活和工作雖基本回歸正常（許多人遠程辦公），但不可避免有買家會猶豫。不過，目前也未見大規(guī)模交易取消或市場崩盤，在途交易可能面臨數(shù)周至數(shù)月延遲，主要因不確定性而非恐慌?！笨ㄏ７颉ぐ菜_里認為，迪拜作為“避險天堂”的核心優(yōu)勢仍在，包括零資本利得稅、永久產(chǎn)權(quán)、極低犯罪率等，這些在不確定期反而更顯突出。

王婭妮則給記者傳來了她所居住社區(qū)的視頻，盡管伊朗的戰(zhàn)事給生活籠罩了一層陰霾，但當?shù)厝巳栽谛^(qū)里散步、擼狗，不同膚色的孩子們聚在一起踢足球、聊天。王婭妮寫道：“小區(qū)的孩子們?nèi)缤Ｒ粯泳蹠?，但交流的話題中多了對戰(zhàn)爭的感受，這會是成長過程中的重要一部分，希望他們能從中學會珍惜和平的幸福。”

（應(yīng)受訪者要求，文中沈安然為化名）