之前的文章說過，樓市小陽春有三個領(lǐng)先指標。 最領(lǐng)先的指標是居民活期存款增速。次級領(lǐng)先指標是二手房帶看量，第三是成交量。

其底層邏輯為：當大部分居民打算要在小陽春買房，就會提前準備現(xiàn)金，且這種現(xiàn)金因為要隨時準備支付房款，所以不太會轉(zhuǎn)為定期存款。那么就會體現(xiàn)在居民活期存款增速的走高上，同時，定期存款的增速則會出現(xiàn)明顯下滑。

我們看過去十年的活期存款增速數(shù)據(jù)：

很明顯，2016,2017,2020,2021,2023這五年的小陽春是最火爆的，其前一年底或當年一月份的活期存款增速就明顯比其他年份高。

我們再選取2016年全國房價翻倍大漲，和2023年底全國樓市確定進入下行期的數(shù)據(jù)做對比：

可以看到，2016的活期存款增速極高，定期存款增速極低，代表著2017小陽春的火爆；而2023年底則剛好反過來，活期存款增速極低而定期存款增速極高，預(yù)示了2024小陽春的蕭條。

如果我們以北京為例，來看北京這五年的小陽春的成交峰值和前一年底的活期存款增速：

可以看到活期存款增速和次年成交峰值呈現(xiàn)完全的正相關(guān)關(guān)系。

由于2025年12月的增速數(shù)據(jù)相比2024年底并無走高，因此僅從上圖判斷，今年小陽春成色大致和去年持平。

但年前我們也提到，今年樓市的市場預(yù)期是從1月開始急速轉(zhuǎn)變的，所以還需看下1月份的數(shù)據(jù)?，F(xiàn)在北京上海的數(shù)據(jù)已經(jīng)出來了，如下：

從結(jié)果看，1月的數(shù)據(jù)并未實現(xiàn)對12月數(shù)據(jù)的逆轉(zhuǎn)，因此從成交量看，以北京為例，參照過去歷年的數(shù)據(jù)，今年的綠中介周日成交峰值應(yīng)該在650~700之間，不大會出現(xiàn)2021或2023年那種高達780~790套的盛況，總體熱度應(yīng)該和去年持平。

后續(xù)一兩個月大家可以驗證這個預(yù)測對不對。

但是，今年有一點和去年不同的，是今年的預(yù)期拉的很高，也就是因為大家都懂的原因，輿論場主流輿論都是看漲的。

預(yù)期拉升主要體現(xiàn)在：

1 房東預(yù)期的走高

這體現(xiàn)在跌漲比之上：

跌漲比 = 當天房東下調(diào)掛牌價格套數(shù) / 當天房東上調(diào)掛牌價格套數(shù)

該數(shù)據(jù)越低，代表降價房源越少，漲價房源越多，也就是房東越是看好市場。

1月份開始，該數(shù)據(jù)明顯下行，表明市場情緒確實有提振。由于賣家和買家都是普通人，受到同一種輿論影響，因此，可以把房東預(yù)期變化視為市場預(yù)期變化。

2 春節(jié)期間的看房量，明顯高于去年

截止上周日之前，無論北京上海，這個趨勢都是一致的。

綜上，我們可以判斷：

因為輿論場的影響，市場預(yù)期確實有提升，但由于活期存款增速并不高，因此我們判斷買家的數(shù)量并沒有因為輿論場的看漲而同步上升。

與此同時，因為預(yù)期房價的上升，更多的房東，又開始把房子拿出來賣了，這體現(xiàn)在，二手房掛牌量的反轉(zhuǎn)走升之上。

從正月初十（上周四）開始，北上深三地的二手掛牌量同時反轉(zhuǎn)，結(jié)束了長達半年的下行趨勢，并轉(zhuǎn)而開始持續(xù)上升。二手房庫存量開始進入持續(xù)上升的時期，供給側(cè)的壓力開始變大。

最后，我們總結(jié)下本文觀點：

1 由于看漲輿情的影響，賣家和買家的看多情緒都有所上升。這會加速小陽春前期的成交。

2 從截止到1月底的居民活期存款增速看，買家數(shù)量并未增多，因此預(yù)期今年小陽春總體熱度和成交量峰值，大致和2025年小陽春持平，較難達到2021或2023年的熱度。

3 由于賣家新增掛牌量以上周四為拐點開始逐步走升，新增掛牌持續(xù)超過成交量（新增供給>新增消耗），二手房庫存開始增加，等這一波存量買家需求消耗結(jié)束后，也就是小陽春結(jié)束時點（ 5月前后 ），可能會再度迎來關(guān)鍵的市場博弈點。

后記：

文中提到今年春節(jié)期間看房量相比去年有提升，但從上周日開始，這個趨勢似乎出現(xiàn)了變化，北京上海的看房量，開始低于去年同期。

比如滬七條之后的首個周日（農(nóng)歷正月十三）的上?？捶苛繛?0789，去年2月9號周日（農(nóng)歷正月十二）的看房量為12622。北京周一周二數(shù)據(jù)也低于去年同期。

看房量減少可能是因為京滬降雨因素造成，因此我們暫時判斷為降雨影響的數(shù)據(jù)擾動，而不作為數(shù)據(jù)走弱的證據(jù)，但我們后續(xù)會繼續(xù)跟蹤看房量的變化，如雨天過后數(shù)據(jù)反彈不明顯，或是絕對量未能超出去年的同期，則本輪小陽春的走向，就更加清晰了。

對于知識星球的同學(xué)，春節(jié)前我在星球發(fā)過小陽春的預(yù)測，昨晚也發(fā)過各方研報對小陽春后樓市漲跌趨勢的看法并做過總結(jié)，感興趣的可以去看下。

由于活期存款增速沒有逆轉(zhuǎn)，樓市依然是存量博弈，建議大家在樓市的決策不要沖動，不要被焦慮裹挾，而是理性跟蹤數(shù)據(jù)的結(jié)論后再做決策。后續(xù)我在每周一會繼續(xù)在星球發(fā)布樓市分析和周報，分析每周的數(shù)據(jù)動向，供大家決策時參考。

樓市預(yù)期只能決定短期房價漲跌和成交量，而只有基本面改善，居民收入預(yù)期上升，才能從長期角度決定樓市的根本走向，等下個月底上市公司一季報發(fā)布結(jié)束，我會再從基本面角度（企業(yè)營收增長是居民收入增長的必要非充分條件）做居民收入預(yù)期的分析，供大家參考。

全文完。既然已經(jīng)看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

我們另開設(shè)有知識星球，如果你也有興趣，可以先點擊以下知識星球的介紹鏈接看一下：

（情感爆款文，強烈建議閱讀）

（情感付費文，前半段免費）

（知乎6300贊）

（知乎4600贊）

（知乎3200贊）

這個是加入星球的二維碼：

歡迎加入我的知識星球，跟我以及1萬多個朋友一起，共同探尋投資和財務(wù)自由之路！