“滬七條”出臺為整個上海樓市的良性循環(huán)注入了源頭活水。

中房報記者 付珊珊 上海報道

一對60多歲退休夫妻的買房故事，成了“滬七條”新政落地后最生動的注腳。

從2025年11月的遺憾觀望，到如今果斷出手，改變他們的，是2月25日上海市五部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（俗稱“滬七條”）。

這份從限購、公積金、房產(chǎn)稅三大維度推出七項舉措的文件，將外環(huán)內(nèi)社保年限由3年縮至1年，精準(zhǔn)打通了無數(shù)“新上海人”和改善型家庭的購房堵點(diǎn)。

新政如春風(fēng)拂過，上海樓市也迅速升溫。3月1日——新政落地后的首個周末，據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)統(tǒng)計，與1月周末日均相比，鏈家二手房線上咨詢量上升48%，新房線上咨詢量上升80%。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，在新政影響下，上海房地產(chǎn)市場正以一種超出預(yù)期的熱度，提前拉開“小陽春”的帷幕。

政策“解渴”

3月1日，恰逢春節(jié)后的首個周末，雖然只有一天假期，但購房者的熱情讓許多售樓處的工作人員感受到了久違的“幸福的煩惱”。

傍晚時分，位于大寧板塊的中建玖上瑯宸項目售樓處依舊燈火通明，沙盤區(qū)、洽談區(qū)均有多組客戶在進(jìn)行咨詢。置業(yè)顧問清清表示，這幾天看房客戶明顯增多，一直到當(dāng)天晚上九點(diǎn)半才忙完下班。

“新政后第一個周末，真的忙不過來了。”位于楊浦區(qū)的保利譽(yù)濱江項目置業(yè)顧問也感慨道，“新政中公積金可以貸款更多，社保只要滿一年就行，購房成本實實在在地降低了，這太有用了?！?雖然他也委婉地表示，看房的客戶很多，但真正下定決心的客戶比例還需市場進(jìn)一步消化，不過人氣的急劇回升，已是肉眼可見的事實。

這股熱度并非個案。在前灘濱江板塊，澐啟濱江項目成為新政紅利的直接受益者。據(jù)項目方介紹，新政落地后，該項目來訪量翻了近三倍。

而上述提到的60多歲退休夫妻正是澐啟濱江來訪客戶中的一組。他們祖籍黑龍江，擁有上海戶口，長期居住在前灘，購房核心訴求就是養(yǎng)老改善、宜居舒適，對居住品質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計和板塊發(fā)展都有較高要求。早在2025年11月，這對夫妻就看中了澐啟濱江項目，但因買房計劃因當(dāng)時的購房資格受限而遺憾暫緩?！皽邨l”新政對外環(huán)內(nèi)限購條件優(yōu)化，直接將社保年限從3年縮短為1年，瞬間消除了他們長達(dá)數(shù)月的顧慮。在他們復(fù)訪當(dāng)日，看到案場來訪量大、客戶咨詢密集，且優(yōu)質(zhì)房源持續(xù)緊缺，夫妻二人綜合考慮后當(dāng)場就鎖定了房源，順利完成認(rèn)購成交。

同樣的故事還在不同區(qū)域發(fā)生。據(jù)華潤置地相關(guān)人士透露，新政落地首個工作日，華潤置地上海公司成交額就突破3.2億元。位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的外灘瑞府來訪量提升50%以上，成交額近2億元；位于南大核心區(qū)域的望云項目，自2月26日以來，來訪量已經(jīng)突破200組，成交額迅速破億元。

不僅僅是華潤置地，頭部房企在上海的戰(zhàn)績海報也在新政后密集刷屏。招商蛇口上海公司在政策落地24小時內(nèi)，成交總金額突破1.75億元；保利發(fā)展旗下的世博天悅項目，新政落地72小時內(nèi)累計來訪客戶達(dá)200組，成交超1.8億元；中建玖合旗下玖上瑯宸項目在新政后日均來訪超過60組，僅首個周末便成交8套，金額超1.8億元。

這些飄紅的數(shù)字背后都指向一個信號：“滬七條”讓上海樓市熱起來了。

“小陽春”提前鎖定

如果說市場的火熱是表象，那么政策對購房痛點(diǎn)的精準(zhǔn)“滴灌”就是點(diǎn)燃這把火的深層邏輯。

此次“滬七條”新政從限購調(diào)整、公積金優(yōu)化、房產(chǎn)稅完善三大維度推出了七項舉措，其中，最受關(guān)注的無疑是限購政策的松動?！斑@政策一下子打開了潛在購房群體的大門?！币晃缓勒椖繝I銷負(fù)責(zé)人在受訪時直言，“尤其是那些社保剛滿一年的新上海人，他們的購房需求和意愿都非常強(qiáng)烈，此前受制于政策，現(xiàn)在被徹底釋放了?！?除了釋放需求，公積金貸款額度的提升也實實在在降低了購房門檻。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來，“滬七條”出臺為整個上海樓市的良性循環(huán)注入了源頭活水。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，新政當(dāng)日，新房線上咨詢量較1月工作日平均水平暴漲174%，此后的三天也分別保持了138%、108%和106%的高速增長。

事實上，“滬七條”的落地并非偶然。此前的上海樓市，已為這波行情埋下了伏筆。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期，上海新房成交面積近5000平方米，明顯好于去年同期水平，這樣的起步也讓市場從業(yè)者信心大增。中原地產(chǎn)的二手房報價指數(shù)自去年12月以來更是每周持續(xù)向上反彈，展現(xiàn)出良好的持續(xù)性。

“通常每年到這個時間節(jié)點(diǎn)，市場就會有季節(jié)性行情?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦表示，“但今年（上海市場）的‘小陽春’明顯是提前啟動了。疊加本輪新政的精準(zhǔn)支持，‘小陽春’行情已基本提前鎖定?！?他認(rèn)為，上海樓市的政策精準(zhǔn)度很高，此次政策的“誠意度”也相當(dāng)高，1年的社保門檻在實際操作中并非高不可攀，卻能精準(zhǔn)覆蓋大量新市民群體。

廣發(fā)證券的研究報告也佐證了這一判斷。研報指出，2026年春節(jié)后首周，樓市“小陽春”的季節(jié)性復(fù)蘇較為顯著，79城實時成交較去年小陽春同期大幅增長59.7%。上海作為政策焦點(diǎn)城市，階段性政策預(yù)期達(dá)成。

而一些敏銳的房企早就聞風(fēng)而動。2月26日，綠城潮鳴外灘美學(xué)藝境示范區(qū)正式亮相，精準(zhǔn)借力新政熱度，為3月即將入市的住宅蓄客；北外灘、世博濱江等核心板塊的改善型項目也正吸引大量高端客群的目光，尤其是不少江浙客戶在上海樓市新政發(fā)布后趕至上海看房，溫州看房團(tuán)又重出江湖。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在政策持續(xù)加碼、市場情緒回暖、供應(yīng)有序跟進(jìn)的多重利好下，上海樓市的這波熱度有望貫穿整個春季?！俺山涣糠€(wěn)步釋放的背后，房價有望盡快走出底部?！北R文曦最后認(rèn)為，配合此前動遷安置房票試點(diǎn)、國企收購二手房等諸多舉措，馬年上海樓市后續(xù)的走向會更加踏實。