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加息也攔不住！全澳首府城市房價全線上漲，整體中位數(shù)首破$100萬大關(guān)

盡管澳聯(lián)儲近期再度加息，但2月份全澳首府城市的房價依然強勁上漲，正式突破了歷史性的百萬大關(guān)。

最新發(fā)布的 PropTrack 數(shù)據(jù)顯示，全澳州府城市房價當月上漲0.5%，中位價首次超過100萬澳元，達到了1,004,000澳元。

今年2月份，全澳所有首府城市的房價均錄得上漲。

2月份，澳洲州府城市房價中位價首次突破100萬澳元大關(guān)。

在具體城市表現(xiàn)中，霍巴特以1%的漲幅領跑全澳，中位價升至718,000澳元；布里斯班與阿德萊德緊隨其后，漲幅均為0.7%。

值得注意的是，布里斯班房價今年以來已累計攀升153,500澳元，達到1,046,000澳元的新高；阿德萊德房價則上漲118,600澳元，至929,000澳元。

與此同時，悉尼和墨爾本也分別上漲0.5%和0.3%，悉尼目前的中位價已高達1,255,000澳元。

偏遠地區(qū)市場同樣表現(xiàn)穩(wěn)健，2月份價格攀升0.6%，同比漲幅達10.5%。從長期趨勢看，偏遠地區(qū)在過去一年及五年的增長速度均已超過州府城市。

REA高級經(jīng)濟學家 Eleanor Creagh 指出，全澳范圍內(nèi)的這一波漲勢標志著自2022年6月以來最快的年度增長。

由于市場總庫存下降了約30%，霍巴特的增長動能再次加速，并在2月份錄得最強勁的月度漲幅。

此外，受購房成本影響，除霍巴特外的各大城市中，公寓的表現(xiàn)無論在季度還是年度數(shù)據(jù)上均優(yōu)于獨立房，反映出買家正逐漸轉(zhuǎn)向更易負擔的置業(yè)選擇。

政策層面，澳聯(lián)儲在2026年舉行的年度首次會議后決定加息25個基點。目前，官方現(xiàn)金利率已升至3.85%，回歸到2025年7月的水平。

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澳洲房市兩極分化！悉墨房價增長停滯，珀斯月漲$2.25萬創(chuàng)紀錄

最新數(shù)據(jù)顯示，澳洲房地產(chǎn)周期正演變?yōu)閮蓚�截然不同的市場：最大城市的房價止步不前，而城市規(guī)模相對較小的首府卻在大幅攀升。

根據(jù)Cotality最新的房價指數(shù)，進入2026年的前兩個月，盡管中型首府城市錄得強勁的月度增長，但悉尼和墨爾本的住房價值卻陷入停滯。

其中，珀斯依然是全澳表現(xiàn)最出色的城市。僅在2月份，其住宅價值就攀升了2.3%，帶動中位價上漲超過22,500澳元。在過去一年中，這座西澳首府城市的房價累計飆升了27.1%。

布里斯班和阿德萊德的表現(xiàn)同樣優(yōu)于大勢，2月份分別上漲了1.6%和1.3%。相比之下，悉尼和墨爾本的中位價住宅在該月錄得零增長，整個季度呈現(xiàn)輕微下跌態(tài)勢。

Cotality研究總監(jiān) Tim Lawless 在接受澳洲聯(lián)合通訊社采訪時表示，這種分化情況非同尋常，且主要城市與中型首府城市之間的差距正在顯著拉大。

Tim Lawless 指出，供應緊張和需求高漲是推動其他首府城市超常增長的核心動力。2月份，珀斯的掛牌房源數(shù)量比五年平均水平低了近50%，布里斯班和阿德萊德也分別下降了31%和23%。

與之形成鮮明對比的是，悉尼和墨爾本的新掛牌量遠高于五年均值。Tim Lawless 認為，許多賣家正趁著銷售條件尚好時緊急入場，因為市場普遍預期未來銷售環(huán)境將變得更加艱難。

按照以往規(guī)律，悉尼和墨爾本通常主導著房地產(chǎn)周期，其表現(xiàn)往往預示著較小首府城市隨后會出現(xiàn)的房價趨勢。

Tim Lawless 坦言，雖然全澳房價整體呈上漲態(tài)勢，但這種“雙速”增長讓市場趨勢變得更難預測。

悉尼與墨爾本的放緩可能預示著其他地區(qū)未來增長乏力，但目前極低的庫存水平仍支撐著中型城市的價值增長。

值得注意的是，目前的增長日益集中在市場的低端領域，這一趨勢在房價高企的城市尤為明顯。在過去一年中，悉尼最高價位房產(chǎn)僅上漲了3.5%，而最低價位房產(chǎn)的跌幅則高達12.7%。

高昂的借貸成本和日益緊張的家庭預算正迫使買家轉(zhuǎn)向更可負擔的住房。根據(jù)Cotality的測算，一個中位數(shù)收入家庭若購買中位價住房，需將其稅前收入的約45%用于還貸。

Tim Lawless 對此表示，由于還款壓力過大，大多數(shù)貸款機構(gòu)通常不會批準此類比例的貸款申請。

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澳洲專家預警：房市或已見頂，今年將面臨大崩盤

隨著澳洲房價攀升至歷史頂峰，一名專家發(fā)出嚴厲警告：澳洲房產(chǎn)市場可能正處于大崩盤的邊緣。

Property Sharemarket Economics總經(jīng)理Darren Wilson基于長期觀察到的“18.6年房地產(chǎn)周期理論”提出了這一主張。該理論認為，土地價值上漲與信貸擴張每二十年就會累積至頂峰，隨后引發(fā)嚴重的市場低迷。

Wilson認為，昆州的一樁極端交易印證了市場已接近頂峰。在Surfers Paradise以北的Southport，一塊僅89平方米的“袖珍”土地竟以55萬澳元成交。這塊地的面積甚至不到專業(yè)單打網(wǎng)球場的一半。

Catherine和Nick Leon夫婦在苦尋六年成房無果后，最終買下了這塊可能是昆州史上最小的空地。這對夫婦無奈地表示，由于房價已經(jīng)完全“失控”，他們只能退而求其次。

Wilson認為l，澳洲房價在短時間內(nèi)呈指數(shù)級飆升。他對比數(shù)據(jù)指出，2020年下半年Southport的房屋中位價僅為54.5萬澳元，而如今已接近160萬澳元，六年間漲了三倍，且當時的土地面積遠比現(xiàn)在的89平方米要大。

除了昆州的案例，悉尼Newtown今年2月也出現(xiàn)了一起令人咋舌的交易：一處僅4米寬的車道竟賣出125萬澳元的天價。

盡管住房負擔能力已跌至歷史低點，但在強勁移民、長期供應短缺和政策驅(qū)動下，澳洲房價依然在持續(xù)攀升。

主流分析普遍認為，嚴重的供需失衡是阻止價格大幅回調(diào)的關(guān)鍵力量。

房地產(chǎn)預測師Scott Kuru表示，雖然澳洲人對“房價泡沫破裂”的焦慮與日俱增，但目前并不具備崩盤的典型條件。

他分析稱，真正的房市泡沫通常伴隨著過剩庫存和高空置率，但澳洲現(xiàn)狀恰恰相反。目前全澳租房空置率僅在1%左右波動，租房者競爭激烈，租金持續(xù)走高。

與此同時，建筑商破產(chǎn)激增、勞動力短缺和材料成本上升嚴重抑制了新房供應。

Metropole董事Michael Yardney對“18年周期論”持懷疑態(tài)度。他認為這更像是一個“誘人的故事”，而非可靠的預測模型。房市是根據(jù)信貸、信心和人的行為運行的，而非機械地遵循日歷。

Yardney強調(diào)，房市崩盤通常需要失業(yè)率激增、深度經(jīng)濟衰退或嚴重的信貸事件作為誘因。

如果沒有大規(guī)模的強制拋售浪潮，房價很難出現(xiàn)實質(zhì)性下跌。他預測，2026年大多數(shù)首府城市的房價非但不會崩盤，反而可能上漲5%至10%。

CoreLogic Australia研究總監(jiān)Tim Lawless也認為，房市周期是宏觀政策與信貸環(huán)境的產(chǎn)物。盡管目前利率上升和生活成本增加已導致市場放緩，但除非供應水平顯著提高，否則價值難以大幅縮水。

資深經(jīng)濟學家Joel Bowman則持樂觀態(tài)度。他預計到2026年底，澳洲各首府城市的房價將再創(chuàng)歷史新高。

他指出，只要就業(yè)市場依然強勁、工資持續(xù)增長且住房短缺問題未解，澳洲房市的基本面就不支持“崩盤”這一說法。

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悉尼老屋賣出$325萬！50年升值116倍

位于Paddington的一處普通兩居室住宅近日以325萬澳元售出，這一價格竟是1971年成交價的116倍，成為澳洲住房代際差異的鮮明縮影。

賣家Neil Wilson回憶稱，1971年他移居海外工作前，以2.8萬澳元買下這棟位于Hargrave St的維多利亞式排屋作為投資房。

他感慨道，當時自己背負著利率高達9%的二順位抵押貸款，甚至被旁人嘲笑“瘋了”，因為大家認為Paddington的繁榮期已經(jīng)結(jié)束。

若按工資水平衡量，這種轉(zhuǎn)變更顯劇烈。1971年，澳人平均年薪約為5000澳元，意味著這棟排屋僅相當于五到六年的薪水。

而如今其成交價高達325萬澳元，以目前略高于10萬澳元的平均全職年薪計算，需要約30年的收入才能負擔。

五十多年后，這個曾被質(zhì)疑的市場已發(fā)生翻天覆地的變化，目前Paddington的房屋中位價已高達365萬澳元。

然而，最新跡象表明，不斷上升的利率正令市場逐步降溫，悉尼和墨爾本的房價在本季度已出現(xiàn)下滑。

AMP首席經(jīng)濟學家Shane Oliver指出，悉尼和墨爾本的房價目前已陷入停滯。

盡管布里斯班、阿德萊德和珀斯繼續(xù)保持強勁增長，但自去年底以來勢頭也有所減弱。他警告稱，若利率進一步大幅上升，房價可能會面臨全面下跌。

Shane Oliver分析稱，受2月加息及未來加息預期的影響，加之住房可負擔性惡化，房價漲幅自去年10月以來已顯著放緩。

雖然他認為澳聯(lián)儲短期內(nèi)可能維持利率不變，但1月份通脹率的意外上升，意味著進一步加息的風險依然很高。

他進一步表示，目前房價比2021-22年度的高點還要高出15%至20%，但購房者的購買力卻遠不及當時，這限制了房價的上漲空間。

未來，若失業(yè)率上升或凈移民人數(shù)銳減，房價可能再次走低；反之，若恢復降息或人口增長超預期，則會推動房價重拾升勢。

Cotality研究總監(jiān)Tim Lawless表示，悉尼和墨爾本對加息的抵抗力較弱，這種放緩跡象可能預示著其他地區(qū)未來的增長也將減弱。

目前這兩地的賣家顯得更有動力，由于清盤率回落且需求放緩，他們正急于在銷售環(huán)境進一步惡化前完成交易。

Ray White首席經(jīng)濟學家Nerida Conisbee則將目光投向了政策層面。

她提醒道，若5月預算案涉及改變投資者資本利得稅（CGT）折扣的討論，可能會導致房產(chǎn)掛牌量和成交量大幅下降，這種情況在2019年聯(lián)邦大選前就曾上演。

即便在一線市場，加息的沖擊也顯而易見。

銷售代理Laing & Simmons的Sebastian Maxwell透露，雖然價格依然堅挺，但買家意愿已受打擊。

他表示，去年利率呈下降趨勢時，每個開放日能吸引10到15組客戶，而現(xiàn)在能有8到10組看房就算表現(xiàn)不錯了。

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