單價四千多，就能“撿漏”精裝新房？

最近，京東資產(chǎn)上架22套悅東府的法拍房，起拍總價集中在41萬-58萬。按照建面約89-115㎡的面積計算，起拍單價約4600-5000元/㎡。

事實上，今年1月這22套房源就現(xiàn)身京東資產(chǎn)，起拍總價52萬-71萬。只是，降價也沒能改變流拍的命運(yùn)。二拍結(jié)果顯示，這22套房源，均以流拍收場。

01

先了解基本信息。

2019年4月，正榮以8478元/㎡的樓面地價拿下G09地塊（悅東府），要求自持面積7800㎡，明確100%全裝修和成品交付。

悅東府規(guī)劃12棟小高層以及10棟高層住宅樓，自帶沿街商業(yè)配套，建面約79、89、98、118㎡，總戶數(shù)1700余套。

2019年10月至2020年6月，B地塊的11棟不到900套房率先開賣，裝修銷許均價1.56萬-1.85萬/㎡不等；2020年9月至11月，加推A地塊3棟樓，共194套房，均價約1.7萬-2萬/㎡。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，悅東府入網(wǎng)總套數(shù)為1066套，未售套數(shù)220套。

正榮暴雷后，悅東府延遲交付，B地塊最遲交付時間為2022年6月，實際交付時間為2022年10月。

此次被拍賣的22套房源，分布在1棟、3棟、5棟和13棟，多為頂?shù)讟欠吭?，全裝修交付，沒有入住痕跡。

值得注意的是，因為潮濕等原因，部分低樓層房源的白墻出現(xiàn)墻皮脫落情況；部分房源內(nèi)部，有少量的裝修垃圾。

結(jié)合裁定書內(nèi)容以及天眼查顯示的信息，這22套房源被拍賣的原因很清晰。

申請執(zhí)行人，為中建二局第二建筑工程有限公司，被執(zhí)行人為南京正紫置業(yè)發(fā)展有限公司、南京正得置業(yè)發(fā)展有限公司，因建設(shè)工程施工合同糾紛一案，南京市棲霞區(qū)人民法院作出（2025）蘇0113執(zhí)35號執(zhí)行案件，執(zhí)行金額約8268.74萬。

而悅東府，正是南京正紫置業(yè)發(fā)展有限公司的名下資產(chǎn)。

拍攝于2023年6月

除了此次拍賣的房源，悅東府未成交房源主要分布在A地塊的11棟樓，正榮暴雷后便爛尾至今。

02

龍?zhí)缎鲁?，也?jīng)歷過高光時刻。

2018年6月，經(jīng)過2輪競價，中駿置業(yè)拿下G22地塊（中駿東原璟閱），樓面價6369元/㎡。彼時的龍?zhí)秲H創(chuàng)源龍樾一家新盤在售，毛坯均價1.7萬/㎡。

2019年，龍?zhí)对谕恋厥袌黾谐鲐?，正榮、榮盛、華夏幸福等房企扎堆搶地，多幅地塊高溢價成交。

同日出讓G09（正榮悅東府）和G10（榮盛花語馨城），樓面價分別為8478和8452元/㎡，要求自持面積7800㎡和2200㎡；華夏幸福高調(diào)進(jìn)駐，接連拿下G24（濱江孔雀城）與G42（濱江孔雀城棲瀾府）。

至此，龍?zhí)稑鞘懈窬只拘纬?。雖然主力樓盤只有6個，但每個項目的體量都不小，整體新房儲備高達(dá)6800余套。

產(chǎn)品定位上，6家樓盤的主力戶型集中在建面約75-120㎡，主打小戶型、低總價，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，精裝價約1.6萬-1.8萬/㎡，部分房源銷許價近2萬/㎡。

2021年行情冷淡，龍?zhí)稑鞘凶兲?，降價打折成主流。

更嚴(yán)峻的是，正榮、榮盛、華夏幸福等接連暴雷，不少項目延期交付。濱江孔雀城棲瀾府、悅東府A地塊、榮盛花語馨城二期，按下建設(shè)的暫停鍵。

眼下龍?zhí)抖址績r，普遍什么水平？

以公開網(wǎng)站的數(shù)據(jù)為參考，銳評君整理出主流小區(qū)的二手房情況。

正榮悅東府

正榮悅東府在售房源較多，同期52套掛牌，均價約9306元/㎡，區(qū)間5709-14496元/㎡。

去年2月，悅東府成交一套建面約89㎡房源，總價99萬、單價11103元/㎡。

中駿東原璟閱

一期掛牌均價約7913元/㎡，最近成交的一套為去年12月，成交約5480元/㎡；二期、三期掛牌單價分別約7751元/㎡、8845元/㎡，尚未有房源成交。

榮盛花語馨城

榮盛花語馨城，房源掛牌均價約8565元/㎡，目前顯示無房源成交。

濱江孔雀城

濱江孔雀城目前有13套房源在售，掛牌均價約10121元/㎡，尚未顯示有房源成交。

03

市場冷靜期，沒有強(qiáng)勢利好支撐的遠(yuǎn)郊板塊首當(dāng)其沖，龍?zhí)缎鲁蔷褪堑湫汀?/p>

地段上，龍?zhí)缎鲁俏挥跅紖^(qū)東北部，臨近棲霞山與句容寶華，內(nèi)部置業(yè)需求有限，偏遠(yuǎn)的地理位置又很難吸引到外圍買房人。

而配套上，交通、商業(yè)等并不完善。對于年輕自住買家來說，上班通勤、日常生活等稱不上便利。

幸運(yùn)的是，近年來，龍?zhí)蛾懤m(xù)迎來好消息。

最受關(guān)注的軌道交通，在建中的地鐵S5號線（南京段）傳來捷報，仙林湖站至攝山站高架區(qū)間主體結(jié)構(gòu)順利落成。

地鐵S5號線，是寧鎮(zhèn)揚(yáng)一體化的重點工程，線路全長約57.8公里，設(shè)有車站16座，其中南京段有8站，揚(yáng)州段有8站，連接南京仙林湖與揚(yáng)州火車站，可在仙林湖站換乘4號線。

商業(yè)利好也即將到來，龍?zhí)缎鲁巧虡I(yè)綜合體總投資約5億元、總建筑面積近7萬㎡，集購物、餐飲、生活服務(wù)、酒店住宿、大型宴會及展會等多功能于一體，計劃于2027年10月開業(yè)。

據(jù)了解，地下一層將引進(jìn)商超，并配備466個停車位；一樓集聚各類時尚品牌；二樓布局兒童樂園、早教中心及電競體驗區(qū)；三樓匯聚各類餐飲；四樓規(guī)劃800人宴會廳和多功能會議中心；還將開設(shè)龍?zhí)妒准医?jīng)營性影院，誕生“龍?zhí)兜谝粔K大銀幕”。

我們希望，隨著越來越多城建利好的到來，龍?zhí)稑鞘幸材苡瓉硇碌臋C(jī)遇。

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