作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

現(xiàn)在核心區(qū)的新房，有的姿態(tài)也放得很低了。

低姿態(tài)入市

市場進(jìn)入買方為王時(shí)代，有的新房姿態(tài)都放得低了 一些。

這兩天（4月14日），位于灣啟紫荊府二期（自貿(mào)紫荊嶼）獲批預(yù)售——

408套約108~151平精裝住宅，備案均價(jià)約10.73萬/平，單價(jià)區(qū)間約8.81萬—12.48萬/平，總價(jià)區(qū)間約954.66萬—1847.9萬/套。

項(xiàng)目雖然備案價(jià)與前兩批次房源的推售價(jià)并無太大差異，但明顯開發(fā)商操盤的姿態(tài)放得很低了。

首先就是意向登記凍資門檻的下降。

灣啟紫荊府二期這次的誠意登記金額只需要20萬。

而自開發(fā)商推售第二批次后，凍資的門檻由50萬降到了20萬——

2024年12月13日獲批預(yù)售的灣啟紫荊府（1棟）319套97~143平精裝住宅，備案均價(jià)約10.78萬/平，總價(jià)區(qū)間約949萬～1689萬/套，凍資金額還需要50萬元。

2025年6月13日獲批預(yù)售的灣啟紫荊府（2棟）165套110~142平精裝住宅，備案均價(jià)約10.71萬/平，總價(jià)區(qū)間約1003萬～1711萬/套，凍資金額需要20萬元。

要知道，灣啟紫荊府20萬的凍資金額，是媽灣自供應(yīng)新房以來，最低的凍資門檻。

媽灣這些年誠意登記金額高峰期去到了300萬。比如2021年9月入市的招商嶸璽家園，凍資金額為300萬，2023年3月入市的萬科瑧灣悅（二期）凍資金額為300萬也要300萬。

但10-15倍的凍資門檻，似乎并未替灣啟紫荊府帶來10倍放量的誠意登記。

2024年12月開盤，319套住宅開盤意向登記321人，2025年6月165套住宅開盤意向登記

其次，開發(fā)商對外釋放不小的開盤折扣力度。

2024年12月首批開盤，給出綜合折扣95折——

約96平戶型折后約894萬—991萬；

約108-111平戶型約919萬—1152萬；

約121-122平戶型約1089萬—1309萬；

約142平戶型約1435萬—1578萬。

2025年6月第二批房源入市，給出誠意登記先優(yōu)惠5/10萬總房款，再疊加142平戶型綜合約0.975折、122平戶型綜合約0.98折、111平戶型綜合約0.97折，并且分別贈(zèng)送（稅前）11萬—14萬軟裝。

而最新一批房源，的吹風(fēng)折扣——

誠意登記99折

認(rèn)購99*99*99*99*995折（綜合約0.956折）

7天準(zhǔn)時(shí)簽約99*99折（僅準(zhǔn)時(shí)簽約可享）

更重要的是，開發(fā)商對項(xiàng)目進(jìn)行品質(zhì)上的升級。

今年1月，項(xiàng)目一期曾遭到業(yè)主質(zhì)疑，外立面玻璃出現(xiàn)色差，大門設(shè)計(jì)及石材選用與前期宣傳冊存在差異。

而開發(fā)商在眾多業(yè)主建議下，在今年4月3日發(fā)布公告，將對公區(qū)大堂、架空層、地庫及電梯轎廂進(jìn)行提升——

首層大堂墻面綠植裝飾調(diào)整為莫奈花園石材；

架空層閱讀區(qū)的卡座區(qū)墻面藝術(shù)漆調(diào)整為木飾面；

地庫的落客區(qū)天花藝術(shù)漆+GRG+埃特板，調(diào)整為米色質(zhì)感鋁板、仿透光云石、中間波浪造型GRG+藝術(shù)漆，樹影畫墻面調(diào)整為泥客石；

對電梯轎廂的扶手區(qū)域進(jìn)行加寬。

一般開發(fā)商強(qiáng)勢的時(shí)候，面對質(zhì)疑大多會(huì)給出類似“效果宣傳僅作示意參考，以實(shí)際交付為準(zhǔn)”或者“未到交付期限，施工中暫時(shí)未能體現(xiàn)整體效果，請耐心等候最終效果呈現(xiàn)”的答復(fù)。

而灣啟紫荊府短時(shí)間內(nèi)便公告承諾提升公區(qū)，相比過去的不少開發(fā)商，客戶至上的態(tài)度也更明顯。

市場摸底階段

事實(shí)上，如今的開發(fā)商也不得不放低姿態(tài)。

一方面，市場進(jìn)入摸底階段，媽灣也不例外。

目前項(xiàng)目前兩批次的推售，一期1棟推售319套住宅還剩余27套未售罄（截至2026年4月16日，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)），2棟推售165套住宅，貨量更小，也依舊剩余29套未售罄（截至2026年4月16日，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)）。

而一期1棟獲批預(yù)售已經(jīng)超過一年零4個(gè)月仍未售罄，且一期2棟剩余未售房源中，就有21套為約142平戶型，總價(jià)都在1488萬—1626萬。

說明，項(xiàng)目在市場中整體的去化速度相對較慢，且市場對項(xiàng)目總價(jià)超1500萬的大戶型認(rèn)可度一般。

與此同時(shí)，市場替代性強(qiáng)。

周邊二手房的價(jià)格段差距并不明顯。

比如頤城棲灣里最新二手房成交記錄顯示，去年12月小區(qū)一套122.22平三室兩廳成交，總價(jià)1115萬，折合單價(jià)約9.12萬/平，今年2月成交一套121.02平戶型，成交總價(jià)約1100萬，折合單價(jià)約9.09萬/平。

另一方面，項(xiàng)目自帶一些長、短期無法忽視的要素。

首先，項(xiàng)目二期相比一期，景觀面更差一些，一期3棟住宅，總樓層在36-37層，一期東向可看前灣河景觀。而二期同樣三棟住宅，東西向被一期3棟住宅遮擋，西向?yàn)楸６惛蹍^(qū)建筑，緊貼興海大道，低樓層景觀以施工工地為主。

其次，媽灣住宅整體容積率偏低，但與眾多過往供應(yīng)的住宅相比，自貿(mào)紫荊嶼的容積率已經(jīng)相對較高。

而目前深圳主要核心區(qū)域的新房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都基本以“限高80米/26層+3.1容積率”的新國標(biāo)建設(shè)為主，更符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。

但自貿(mào)紫荊嶼容積率及總樓層都較難匹配這樣的標(biāo)準(zhǔn)。

且設(shè)計(jì)戶型中自帶不可改造飄窗，備案平臺(tái)實(shí)際顯示得房率約75%，需依賴飄窗面積提升居住使用的空間效率。

比如建筑面積為148.04平戶型，套內(nèi)建筑面積110.67平。

若對比2021年1月入市的前海天境，備案得房率并不占優(yōu)勢。

前海天境實(shí)際備案得房率約77.54%，建筑面積144.05平戶型，套內(nèi)建筑面積為111.7平。

并且，今年1月前海天境花園二手房成交價(jià)格體現(xiàn)出一定的優(yōu)勢，約139.39平戶型成交總價(jià)約1355萬，折合單價(jià)約9.72萬/平。

再就是，媽灣的替代性極強(qiáng)，片區(qū)內(nèi)還存有大量未掛拍用地，存在未知的供應(yīng)體量。

即使是核心區(qū)，也很難抵擋得住大量的供應(yīng)預(yù)期。2023年媽灣規(guī)劃大調(diào)，新增10多塊居住用地。

《中國（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)及大小南山周邊地區(qū)綜合規(guī)劃》

再比如其他一些設(shè)計(jì)上的差異，項(xiàng)目一期三梯四戶但自帶專梯入戶，而二期同樣為三梯四戶，但無專梯入戶；項(xiàng)目一期基本已經(jīng)是現(xiàn)樓狀態(tài)，預(yù)計(jì)今年年底交付，二期則處于建設(shè)中，出地面十多層，預(yù)計(jì)明年底交付。

當(dāng)然，自貿(mào)紫荊嶼也有一定優(yōu)勢。

比如相比一期，公共區(qū)域設(shè)計(jì)更豐富，自帶下沉庭院，庭院花園、泳池等。

比如價(jià)格維持同期水平。

在核心區(qū)統(tǒng)一提價(jià)的背景下，能維持現(xiàn)狀，不漲價(jià)，對購房群體來說，就已經(jīng)比較友好。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場