購買“二手房”，如何避免買到“兇宅”等忌諱的房屋？

購買房屋是一般老百姓的重大事件。尤其是在購買二手房時，人們普遍害怕購買到“兇宅”等忌諱的房屋。因為購買人一般對所購買房屋的具體居住使用等歷史情況知之甚少或者一概不知，而對于影響出賣的情形的房屋出賣人往往也不愿意介紹和告知，購買人自己也難以打聽的到。這種情況下作為購買人該如何是好呢？前不久，筆者的一位朋友A因購買到B的一套曾經(jīng)發(fā)生過有人墜亡的房屋，在發(fā)現(xiàn)后，買賣雙方協(xié)商解決不成，訴訟到法院后，法院的調(diào)解下，雙方達成調(diào)解協(xié)議：解除雙方的房屋買賣合同，退房退款，賣方賠償買方5000元損失。那么，我們看看，A在購買“二手房”時是如何具體操作的。

大約在半年前，朋友A就打算購買一套“二手房”一事向筆者咨詢，如何避免購買到“兇宅”以及在房屋內(nèi)死過人的房屋。筆者說無非是兩點：一是事前進行認真詳細的調(diào)查，以了解真實的情況。但這一點未必能做得到，因為知情的人很少，重要的是知情的人也未必愿意告訴你。事前調(diào)查這一點恐怕是不大可靠的。二是和房屋中介簽訂的《中介合同》以及和出賣人簽訂的《房屋買賣合同》中要有出賣人保證出賣房屋不是“兇宅”以及該房屋內(nèi)不曾發(fā)生死亡事件，事后如果買方發(fā)現(xiàn)該房屋屬于“兇宅”或者發(fā)生過死亡事件的，有權(quán)單方解除合同并有權(quán)賠償買方損失的相關(guān)內(nèi)容。雖然這屬于事后救濟，但也是可以彌補損失的。朋友A連連說，看來我們買方也只能在合同方面作文章了。

在今年5月底，朋友A通過某房屋中介和房屋所有人B簽訂了《房屋買賣合同》，在該合同中，除了約定有房屋的價款及交付期限、交付方式，房屋交付時間及過戶時間等條款外，還特別約定“出賣人保證該房屋不屬于是‘兇宅’以及該房屋內(nèi)沒有發(fā)生過死亡事件，如果事后買方了解到有上述情況，買方有權(quán)單方解除該房屋買賣合同并有權(quán)要求出賣人賠償損失”。同時，A在和某中介公司簽訂的《中介合同》中也有這樣一個條款：“中介人保證A購買的房屋不屬于是‘兇宅’以及該房屋內(nèi)沒有發(fā)生過死亡事件，如果事后A了解到有上述情況，中介人則協(xié)助A解除《房屋買賣合同》并賠償損失，如果不能和賣方解除房屋買賣合同的情況下，中介人退還中介費8000元并再賠償8000元損失”。在《中介合同》和《房屋買賣合同》簽訂后，買賣雙方均按合同履行了交付房屋、支付房屋價款以及房屋過戶的義務(wù)。

在房屋過戶一個月后，A在其購買的房屋所在小區(qū)的門口食雜店購買食品時，偶爾聽到自己購買的房屋原房主B的母親在該房屋內(nèi)墜亡的情況，并且警察還因此出警過。A經(jīng)過當房屋當?shù)嘏沙鏊蚵?，派出所警察告知A確有此事。B的母親患有阿爾茨海默癥，在2018年12月在該房屋陽臺上墜落地面死亡，警察出警后認為墜亡，不屬于刑事案件。A很生氣地找到B詢問此事，B也承認確有此事，但認為不屬于是在房屋內(nèi)死亡的，是墜落以后在地面死亡的。雙方不能就解除合同及賠償問題達成一致。于是，A將B訴訟到法院，請求解除與B簽訂的《房屋買賣合同》并賠償中介費等損失總計人民幣10000元。

法院在審理中，A申請中介公司的工作人員出庭作證，中介公司工作人員證明在和B的談話向其了解房屋情況時，B保證說房屋內(nèi)沒有死過人，自己的父母在農(nóng)村老家和哥哥一起生活，父母曾經(jīng)到該房屋居住過一段時間，但都是在農(nóng)村老家在醫(yī)院去世的。工作人員還提供了他們與B談話的錄音。工作人員還作證證明，買方A也專門詢問過B，B也是如此保證的。經(jīng)過法官多次調(diào)解，原告A和被告B雙方達成調(diào)解協(xié)議：雙方解除合同，退房退款，被告B向原告A賠償損失人民幣5000元。

本案中，購房人A雖然不幸購買到了自己忌諱的曾經(jīng)死過人的房屋，但最終還是挽回了損失。主要原因還是在其簽訂的《房屋買賣合同》中，訂立了出賣人證其出賣的房屋不是“兇宅”以及房屋內(nèi)不曾死過人的特別條款，以及在和中介人簽訂的《中介合同》中要求中介人保證不買到死過人的房屋以及違約的責任的條款。本案如果沒有這樣一個特別條款，恐怕A是不可能解除房屋買賣合同的。因為嚴格來說，該房屋難以認定為是“兇宅”。 因為“兇宅”的認定，通常是在房屋內(nèi)發(fā)生有人非正常死亡的情形，例如，自殺、被殺，以及其他不正常死亡，譬如被電擊死亡、煤氣或者燃氣中毒死亡等。在房屋內(nèi)因疾病死亡，尤其是老人壽終死亡的，通常被認為是正常死亡，這樣的房屋是不能被認為是“兇宅”的。如果是“兇宅”的話，通常認為房屋從出賣人或者出租人是有告知義務(wù)的，未盡到告知義務(wù)，則通常認為構(gòu)成欺詐，依法是可以撤銷合同的。但如果不是屬于“兇宅”則在購買方?jīng)]有詢問的情況下則沒有告知義務(wù)。因在本案中，在《房屋買賣合同》中訂立有出賣人B也有保證出賣房屋中不曾死亡過人的內(nèi)容，盡管B抗辯說人是死亡在室外的，但通常這種情況也是認定是在該房屋內(nèi)死亡的。另外，在《中介合同》也訂立一個這樣的特別條款，中介人也會在事前以及糾紛發(fā)生后，積極履行其義務(wù)，有助于買方彌補損失。

再一種情況就是房屋出賣人和中介人描述該房屋所在的位置幾年之后會修建商超等商業(yè)設(shè)施以及修建學校等，即該房屋升值的空間很大。以此來吸引人購買。這種情況下，為保證將來真的可以實現(xiàn)，其有效做法也是在簽訂的《房屋買賣合同》以及《中介合同》中訂立類似的條款以及違反該條款應(yīng)當承擔的法律責任，如此，就可以最大程度免受損失以及受到損失后獲得法律救濟。

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