本報(bào)記者 李凱旋 北京報(bào)道

“商轉(zhuǎn)公”正在成為購(gòu)房者降低成本的得力工具。近兩年，越來(lái)越多的城市執(zhí)行“商轉(zhuǎn)公”政策。不過(guò)，“商轉(zhuǎn)公”的操作實(shí)際上并不簡(jiǎn)單，不僅需要多個(gè)前置條件，還要對(duì)房子的現(xiàn)價(jià)進(jìn)行評(píng)估。

值得關(guān)注的是，近兩年，伴隨著市場(chǎng)的調(diào)整，房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，不少申請(qǐng)人在“商轉(zhuǎn)公”時(shí)需要補(bǔ)繳價(jià)差，有申請(qǐng)人需要補(bǔ)繳30萬(wàn)元的價(jià)差，這讓“商轉(zhuǎn)公”落地難度更大?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，評(píng)估體現(xiàn)了公積金貸款的審慎性。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，后續(xù)可以通過(guò)穩(wěn)定市場(chǎng)，以及創(chuàng)新組合工具來(lái)打通“商轉(zhuǎn)公”的難點(diǎn)。

大額補(bǔ)繳愁壞買房人

“如果想轉(zhuǎn)為公積金貸款的話，要自己補(bǔ)30萬(wàn)元?！?月25日，業(yè)主陳琳（化名）對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。陳琳直言：“我不懂這些，聽(tīng)到要自己補(bǔ)這么多錢的時(shí)候懵了。”何為“商轉(zhuǎn)公”？簡(jiǎn)單來(lái)看，就是將尚未結(jié)清的商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額全部或者部分轉(zhuǎn)為住房公積金貸款，從而降低利息支出，減輕還款負(fù)擔(dān)。

陳琳表示，房子買在惠州，當(dāng)時(shí)并不能使用公積金貸款，只能商業(yè)性貸款，貸款利率在3.7%左右。彼時(shí)，房子的總價(jià)為120萬(wàn)元，首付30萬(wàn)元，而貸款的本金加利息總額則有144萬(wàn)元。目前，惠州首套房5年以上的公積金貸款利率為2.6%，若能將余額轉(zhuǎn)為公積金貸款，則可以省去一大筆利息。

“不算利息的話，現(xiàn)在還有80萬(wàn)元的房貸本金沒(méi)有還。”陳琳對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。2024年5月份，惠州發(fā)布了“商轉(zhuǎn)公”操作細(xì)則。關(guān)于貸款額度方面，惠州規(guī)定“商轉(zhuǎn)公”貸款額度不得超過(guò)原商貸本金余額。若轉(zhuǎn)為純公積金貸款，額度為“原商貸本金余額－夫妻雙方公積金賬戶金額”；若轉(zhuǎn)為組合貸款，額度為“原商貸本金余額－剩余商貸貸款金額”。

陳琳表示：“我看文件上要求申請(qǐng)人提供的材料只有購(gòu)房合同、抵押合同等，所以就直接去指定銀行咨詢了。銀行方面說(shuō)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌了，現(xiàn)在公積金可貸款額度比我們還沒(méi)有還的商貸本金額度要低，我們要自己補(bǔ)繳30萬(wàn)元?！?/p>

陳琳坦言，如果要補(bǔ)繳這么多，那真的就沒(méi)必要轉(zhuǎn)成公積金貸款了。

評(píng)估價(jià)如何確定？

“銀行那邊說(shuō)，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)波動(dòng)比較大，所以評(píng)估價(jià)上不去，只能補(bǔ)繳?！标惲諏?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。記者從房產(chǎn)交易APP上了解到，與陳琳房子相同的戶型目前二手房的掛牌價(jià)在80萬(wàn)元左右。

“商轉(zhuǎn)公”卡殼的不止陳琳一位?！拔沂?025年想要辦理‘商轉(zhuǎn)公’。房子的原價(jià)是190萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)評(píng)估的價(jià)格在140萬(wàn)元左右。銀行表示，需要等商業(yè)貸款未還額度為總房?jī)r(jià)的80%時(shí)才能辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，那就是要等到110萬(wàn)元左右的時(shí)候才能辦理。但那時(shí)候，我們的商業(yè)貸款還有150萬(wàn)元沒(méi)還，所以也沒(méi)有辦成?！?月26日，另一位購(gòu)房者對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

“沒(méi)辦過(guò)這個(gè)業(yè)務(wù)，不知道還要評(píng)估，看到評(píng)估出來(lái)的價(jià)格時(shí)有點(diǎn)接受不了。”包括陳琳在內(nèi)的三位購(gòu)房者對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。記者了解到，不少申請(qǐng)人還會(huì)通過(guò)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估，從而可以提高公積金貸款額度。

“轉(zhuǎn)公積金貸款的話額度大部分是評(píng)估價(jià)的70%至80%，我們操作了很多個(gè)類似的業(yè)務(wù)?！?月26日，一家評(píng)估公司的工作人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。該工作人員表示，住宅評(píng)估不需要上門，客戶線上提供房產(chǎn)證等資料便可，報(bào)告一般3個(gè)工作日就可以出來(lái)?！拔覀冇匈Y質(zhì)，報(bào)告都是銀行和公積金管理中心認(rèn)可的。房?jī)r(jià)的評(píng)估是根據(jù)最近3個(gè)月周邊房子成交價(jià)來(lái)計(jì)算，我們有系統(tǒng)，可以看到數(shù)據(jù)?！边@位工作人員說(shuō)。

不過(guò)，到底評(píng)估價(jià)能夠提高多少，任何評(píng)估機(jī)構(gòu)都不能打包票?！皶?huì)比銀行高，但肯定不會(huì)高得很多，也是要根據(jù)行情來(lái)?！痹u(píng)估公司的工作人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

多地發(fā)力公積金新政

2月27日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“商轉(zhuǎn)公”這一惠民政策在實(shí)際執(zhí)行中，因市場(chǎng)周期變化而演變?yōu)橐坏馈案唛T檻”，這類問(wèn)題的確需要關(guān)注。公積金貸款遵循“三價(jià)取低”原則，以當(dāng)前評(píng)估價(jià)作為授信標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)防控的審慎性，因此，公積金貸款偏謹(jǐn)慎是可以理解的。

“‘商轉(zhuǎn)公’政策非常好，但確實(shí)出現(xiàn)了因?yàn)閮r(jià)差導(dǎo)致的減負(fù)‘最后一公里’遇堵。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，“要持續(xù)做好房?jī)r(jià)預(yù)期管理，當(dāng)評(píng)估價(jià)企穩(wěn)回升，評(píng)估價(jià)與買入價(jià)的倒掛幅度將逐步收窄，所需的資金缺口自然縮小?！?/p>

另外，嚴(yán)躍進(jìn)提到，可以創(chuàng)新組合模式。例如，允許“商轉(zhuǎn)公”時(shí)，超出公積金可貸額度的部分保留為商貸，或者轉(zhuǎn)為其他低息貸款，無(wú)需申請(qǐng)人一次性補(bǔ)齊價(jià)差。也可動(dòng)態(tài)優(yōu)化公積金貸款參數(shù)，在市場(chǎng)調(diào)整期可以階段性提高公積金貸款最高成數(shù)，比如提升至85%，或者引入專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對(duì)評(píng)估價(jià)低于買入價(jià)的差額部分提供階段性擔(dān)保，降低公積金中心的風(fēng)險(xiǎn)敞口。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，近期，多城加大“商轉(zhuǎn)公”力度。2月24日，貴陽(yáng)市住房公積金管理中心發(fā)布公告表示，自今年3月份起正式實(shí)施流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)三級(jí)響應(yīng)措施，優(yōu)先支持從未使用過(guò)公積金貸款的繳存職工家庭辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款，今年該業(yè)務(wù)規(guī)模設(shè)定為5億元。此前，貴陽(yáng)的“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)曾因資金流動(dòng)性緊張而長(zhǎng)期處于暫停狀態(tài)。

以貴陽(yáng)為例，此次“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)重啟，其采用線上預(yù)約排隊(duì)、線下分批受理的模式。申請(qǐng)人家庭需在全國(guó)范圍內(nèi)從未使用過(guò)住房公積金貸款，原本的商業(yè)貸款需為純商業(yè)性貸款且已經(jīng)正常還款滿1年，申請(qǐng)前12個(gè)月內(nèi)無(wú)逾期記錄，抵押房產(chǎn)要位于貴陽(yáng)或者貴安新區(qū)并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。目前，貴州一共有14家銀行支持辦理該業(yè)務(wù)。

同日，鄭州住房公積金管理中心發(fā)布通知，中國(guó)工商銀行股份有限公司鄭州商都路支行已與鄭州住房公積金管理中心簽訂《商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。此前，鄭州已有63家銀行簽約商轉(zhuǎn)公貸款協(xié)議，加上此次公布的銀行，目前一共有64家銀行可辦理商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)，簽約銀行規(guī)模擴(kuò)容。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>