導(dǎo)讀：當(dāng)新經(jīng)濟的競爭從線上流量深入線下實體與全球供應(yīng)鏈的縱深，重資產(chǎn)的價值正在被重新驗證。

很多人都知道，京東是所有電商當(dāng)中獨有的重資產(chǎn)模式，但是，京東究竟有多少重資產(chǎn)？不久前，京東產(chǎn)發(fā)在向港交所遞交A1申請文件中披露了一組數(shù)字：截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)在全球擁有285個現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施，總建筑面積2710萬平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模超1200億元。

這不僅僅是一份資產(chǎn)清單，更是一張繪制了近二十年的產(chǎn)業(yè)地圖。從最初被質(zhì)疑“太重”的自建物流，到如今成為服務(wù)全行業(yè)的“公共底座”，京東產(chǎn)發(fā)的的價值正在被市場重估，也是中國新經(jīng)濟從流量競爭轉(zhuǎn)向供應(yīng)鏈深耕的縮影。

一場關(guān)于確定性的驗證

故事要回到2008年初。那場罕見的南方雪災(zāi)，壓垮了京東在上海租用倉庫的頂棚。雖然無人傷亡，但業(yè)務(wù)幾近癱瘓。

那一刻，劉強東痛定思痛：依賴那些只具備基本儲存功能的傳統(tǒng)倉庫，永遠(yuǎn)無法支撐京東對“確定性”的極致追求。

于是，一個在當(dāng)時看來近乎“瘋狂”的念頭誕生了——自建物流。

在那個輕資產(chǎn)模式備受追捧的年代，重資產(chǎn)意味著高投入、慢回報，資本市場對此嗤之以鼻。但劉強東在《創(chuàng)京東》中留下了那句名言：“收益是波浪曲線，但價值一定是這條波浪曲線的基準(zhǔn)線，是恒定的?！?/p>

時間是最好的證明者。

2014年，上海嘉定“亞洲一號”竣工。9米層高、3噸承重、為自動化預(yù)留的空間……這座倉庫將京東對效率的偏執(zhí)，物化成了一座看得見摸得著的“新基建樣板”。

當(dāng)時，“亞洲一號”的目標(biāo)是“要做出全國乃至亞洲自動化程度最高的智能物流園區(qū)，要有超前的思路，超越所有傳統(tǒng)倉儲形態(tài)”。這個目標(biāo)，在今天看來依然不過時。

沒人想到，這個當(dāng)時被質(zhì)疑“太重”的決定，會在近二十年后長成今天的樣子。

截至2025年9月30日，它在全球布局了285個現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施，包括259個物流園、20個產(chǎn)業(yè)園和6個數(shù)據(jù)中心?？偨ㄖ娣e2710萬平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模1215億元。

按建筑面積算，它在亞太區(qū)新經(jīng)濟領(lǐng)域現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施提供商中排名前三，在中國排名前二。

這些資產(chǎn)中，超過90%位于一線城市及其衛(wèi)星城市和二線城市。這意味著，京東產(chǎn)發(fā)在核心物流節(jié)點上占據(jù)著有利位置。

營收方面，2023年京東產(chǎn)發(fā)收入約29億元，2024年增長至34億元，增速19.1%。2025年前9個月，收入達(dá)30億元，同比增長21.2%。

出租率是物流地產(chǎn)的核心指標(biāo)。截至2023年末、2024年末及2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已竣工資產(chǎn)的期末平均出租率超過90%，比行業(yè)平均水平高出約10個百分點。在充滿不確定性的市場環(huán)境下，這種“確定性”本身就是稀缺資源。

當(dāng)新經(jīng)濟的競爭從線上流量深入線下實體與全球供應(yīng)鏈的縱深，重資產(chǎn)的價值正在被重新驗證。

從“內(nèi)循環(huán)”到“外賦能”

如果僅僅服務(wù)于京東內(nèi)部，京東產(chǎn)發(fā)的故事或許只是一家大型企業(yè)的后勤進化史。但招股書揭示了一個關(guān)鍵轉(zhuǎn)折：它已成功走出“內(nèi)循環(huán)”，成為了賦能全社會的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。

2018年，京東產(chǎn)發(fā)開始獨立運營。這一步意味著它要走出京東體系，接受市場的檢驗。招股書給出了答案：2023年收入29億元，2024年增長至34億元，2025年前9個月達(dá)30億元，同比增長21.2%。更關(guān)鍵的是，基礎(chǔ)設(shè)施解決方案收入中，來自外部客戶的貢獻(xiàn)已達(dá)62.5%。

這意味著京東產(chǎn)發(fā)已經(jīng)成功從服務(wù)京東內(nèi)部，轉(zhuǎn)向服務(wù)更廣闊的市場。

它的客戶名單堪稱一本新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)圖鑒：理想汽車、寶馬、永輝超市、壹米滴答、TikTok Shop、希音……這些行業(yè)龍頭為什么愿意把供應(yīng)鏈命脈交給京東產(chǎn)發(fā)？

答案藏在細(xì)節(jié)里。

它服務(wù)理想汽車，在常州啟用“全托管”模式，從選址、設(shè)計到建設(shè)、交付一攬子負(fù)責(zé)，僅用7個月建成10萬平方米定制高標(biāo)倉。它服務(wù)TikTok Shop，在廣州花都達(dá)成超過20萬平方米的大體量合作，承擔(dān)起商品集散與履約保障職能。

希音在肇慶鼎湖，京東產(chǎn)發(fā)三個月完成項目大面積復(fù)雜改造，分揀操作量達(dá)400萬件/日。投產(chǎn)后的分撥中心，成為希音在大灣區(qū)集收發(fā)貨及分揀一體的大型智能化供應(yīng)鏈樞紐。

還有永輝超市。京東產(chǎn)發(fā)在北京通州園區(qū)為它打造了華北多溫物流倉，涵蓋常溫、冷凍、冷藏、恒溫多個溫層，同時服務(wù)于永輝線下門店、線上前置倉以及企業(yè)服務(wù)品牌“永輝彩食鮮”。

還有壹米滴答。京東產(chǎn)發(fā)在武漢物流園為它配備員工宿舍、餐飲服務(wù)等生活配套設(shè)施，這種“倉儲+生活”的一站式方案，解決了物流企業(yè)員工的后顧之憂。

這些案例說明，京東產(chǎn)發(fā)不只是個“房東”，而是能幫客戶解決實際問題的合作伙伴。從服務(wù)京東內(nèi)部的配套部門，進化成了賦能中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的基礎(chǔ)設(shè)施提供商。它幫助制造企業(yè)降低庫存成本，助力零售企業(yè)優(yōu)化履約體驗，賦能跨境電商打通出海通道。一句話：它正在成為中國新經(jīng)濟的“公共底座”。

出海棋局，從資產(chǎn)投資到能力輸出

在國內(nèi)筑牢基本盤的同時，京東產(chǎn)發(fā)正將這套經(jīng)過驗證的模式復(fù)制至全球，成為中國供應(yīng)鏈國際化的支點。

截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已在海外10個國家和地區(qū)擁有53個基礎(chǔ)設(shè)施項目，覆蓋新加坡、荷蘭、迪拜等核心物流節(jié)點。海外資產(chǎn)管理規(guī)模占比從2023年初的3.7%增長至12.8%。

在英國考文垂，京東產(chǎn)發(fā)收購的物流園憑借“4小時車程覆蓋英國90%人口”的區(qū)位優(yōu)勢，實現(xiàn)了近100%出租率。租戶既有當(dāng)?shù)刂髽I(yè)，也有京東物流和出海英國的中國企業(yè)。

在中東，京東產(chǎn)發(fā)2025年7月與阿布扎比機場自由區(qū)簽約，共建中東智慧物流樞紐；同年11月與沙特工業(yè)城與技術(shù)區(qū)管理局簽署戰(zhàn)略合作備忘錄，首個落地項目是吉達(dá)智慧物流樞紐。

“京東產(chǎn)發(fā)日益成為推動中國企業(yè)出海的重要橋梁?！闭泄蓵@樣寫道。憑借對中國企業(yè)海外倉儲需求的深刻理解，它能識別并投資最契合特定需求的地點，提供定制化的解決方案。重資產(chǎn)與實體經(jīng)濟在全球范圍的深度融合，也成為推動當(dāng)?shù)毓?yīng)鏈升級的重要力量。

進化，重資產(chǎn)的“輕功”

如果說高標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)是京東產(chǎn)發(fā)的實體底座，那么它的資本循環(huán)模式，則是讓這座底座持續(xù)增值的核心引擎。

京東產(chǎn)發(fā)擯棄了依賴地價升值的舊邏輯，探索出一條新路：通過深度運營創(chuàng)造現(xiàn)金流與資產(chǎn)增值，然后通過金融工具實現(xiàn)資本回收。

具體來說，京東產(chǎn)發(fā)憑借選址、開發(fā)與運營能力，持續(xù)培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。當(dāng)資產(chǎn)進入穩(wěn)定運營階段，便通過主導(dǎo)設(shè)立的核心基金、開發(fā)基金或公募REITs，將資產(chǎn)注入其中，引入長期機構(gòu)資本，實現(xiàn)資本回收。而京東產(chǎn)發(fā)自身則鎖定資產(chǎn)管理人的角色，獲取穩(wěn)定的管理費與業(yè)績分成。

這套模式的效果寫在數(shù)據(jù)里：截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)管理的基金及合伙投資平臺規(guī)模達(dá)410億元，占總資產(chǎn)管理規(guī)模的33.7%。2020年至2024年，基金管理費收入年均復(fù)合增長率高達(dá)30%。

更值得關(guān)注的是資產(chǎn)增值能力。2020年至2024年間，通過成功的資產(chǎn)退出，京東產(chǎn)發(fā)年均實現(xiàn)變現(xiàn)收益13億元，累計回報率超過初始成本的40%。

這意味著，京東產(chǎn)發(fā)的收入來源既有運營服務(wù)帶來的經(jīng)常性流水，更有資產(chǎn)價值創(chuàng)造帶來的戰(zhàn)略性收益。在產(chǎn)業(yè)升級的背景下，它重新定義了物流基礎(chǔ)設(shè)施的估值邏輯——當(dāng)一件資產(chǎn)能深度賦能新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，并因此獲得超越同行的租金溢價時，它在資本市場眼中就擁有了更強的信用和流動性。

“現(xiàn)在幾乎做到所有業(yè)務(wù)，100%都是圍繞著供應(yīng)鏈來做。如果跟供應(yīng)鏈無關(guān)的事情，我從來不碰?！眲姈|曾這樣說。2025年以來，京東動作頻頻：上線外賣業(yè)務(wù)，為全職騎手繳納五險一金；投資智元機器人、千尋智能、逐際動力、眾擎機器人等六家具身智能企業(yè)；在澳大利亞、香港、德國收購物流中心和零售資產(chǎn)。

而京東產(chǎn)發(fā)的IPO，正是這條供應(yīng)鏈主線上最重要的一步棋。它系統(tǒng)性地將近二十年沉淀的實體資產(chǎn)與運營能力，打造成了一套“供應(yīng)鏈筑底、輕資產(chǎn)循環(huán)、全球化拓展”的成熟范式。

2710萬平方米的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，1215億元的資產(chǎn)管理規(guī)模，超90%的出租率，12.8%的海外資產(chǎn)占比——這些數(shù)字共同構(gòu)成了一份長期主義答卷的注腳。