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開年即王炸：廣州馬場地塊刷新紀錄

2026年2月25日，廣州土地市場迎來“開年王炸”！越秀集團以236億元總價、26.6%溢價率拿下天河馬場地塊一期，住宅樓面價高達8.57萬元/㎡，一舉刷新廣州單價地王紀錄。

這場土拍堪稱史詩級對決。8家實力房企同臺競技，超10萬人在線圍觀，平臺一度卡頓崩潰。越秀與保利鏖戰(zhàn)近9小時、243輪競價，最終越秀勝出，成為珠江新城最后一塊大規(guī)模凈地的主人。

馬場地塊位于珠江新城核心，北至黃埔大道、南至花城大道、西至馬場路、東至華南快速干線，是銜接珠江新城、金融城、琶洲“黃金三角”的關鍵節(jié)點。

作為廣州近十年位置最核心、體量最大、功能最齊全的地塊，其規(guī)劃建筑面積達56.7萬㎡，起拍價186.44億元已創(chuàng)紀錄，成交總價更是相當于2025年廣州全年涉宅用地成交總額的37%。

數據顯示，長沙土地市場在2025年下半年樓面價整體走低，2026年初雖有小幅回升，但整體仍處于調整期，與廣州地王頻現形成鮮明對比。

長沙S10地塊：三度掛牌的命運轉折

就在廣州地王誕生的同時，長沙S10地塊也迎來第三次掛牌。這塊位于開福區(qū)黃興北路片區(qū)的商住用地，出讓面積61365.55㎡，容積率≤3.0，起始價20.27億元，起始樓面價約11010元/㎡。

S10地塊的故事可謂一波三折。2023年12月首次掛牌，中建以14968元/㎡樓面價摘得；2024年1月二次掛牌，運達以16180元/㎡樓面價競得，創(chuàng)下當時長沙地價新高。

然而，兩次成交后均因各種原因未能順利開發(fā)，如今重回市場，起始樓面價回調至11010元/㎡，較最高成交價下調近32%，反映出當前市場對高成本地塊的謹慎態(tài)度。

雙城記：一線VS二線的土地邏輯

廣州與長沙兩地土拍熱度的巨大差異，折射出當前房地產市場的分化格局。一線城市憑借稀缺資源和強勁需求，依然能夠支撐高溢價地王誕生。

而二線城市則更加理性務實。長沙S10地塊雖具備一線江景、雙地鐵、優(yōu)質教育醫(yī)療等配套優(yōu)勢，但兩次流拍的經歷讓開發(fā)商對高成本項目更加謹慎。

從政策環(huán)境看，廣州取消土地限價，讓市場機制發(fā)揮更大作用；而長沙則通過嚴格的銷售限價、自持要求等條件，確保項目符合城市發(fā)展需要。

數據顯示，2026年1月長沙新房成交主要集中在岳麓區(qū)、天心區(qū)和雨花區(qū)，開福區(qū)成交建面僅占7.2%，說明即使在主城區(qū)，不同板塊的市場熱度也存在明顯差異。

S10地塊的價值密碼：江景+地鐵+名校

盡管面臨市場挑戰(zhàn)，S10地塊的核心價值依然突出。地塊位于湘雅路以南、湘江大道以東、黃興北路以西、晴佳巷以北，是長沙市中心少有的92畝一線江景地塊。

交通方面，地鐵1號線和6號線文昌閣站距地塊僅50米，雙軌交匯實現30分鐘直達長沙南站、黃花機場。商業(yè)配套上，周邊富興國際廣場、泊富國際廣場等十余個商業(yè)綜合體云集。

教育資源更是亮點，周邊有明德華興中學、周南實驗中學和三角塘小學（擬引入優(yōu)質教育品牌）。醫(yī)療資源包括湘雅醫(yī)院、湖南省婦幼保健院等頂級醫(yī)療機構。

開發(fā)門檻高企：新能源產業(yè)+五恒系統成標配

本次S10地塊掛牌設置了多項嚴苛條件，顯示出政府對項目品質和產業(yè)導入的高度重視。開發(fā)商須采用地源熱泵集中供冷供熱系統，計容建面不低于10萬㎡。

同時，須自持不少于10000㎡商辦物業(yè)至少5年，并導入具備孵化能力的新能源產業(yè)，引進不少于1家新能源企業(yè)總部。這些條件大大提高了開發(fā)門檻。

住宅陽臺需統一封閉，外立面采用玻璃幕墻、干掛石材、鋁板等高品質材料，銷售均價按長沙市政策執(zhí)行。這些要求確保項目將成為真正的高端品質住宅。

誰將接棒？央企國企或成主力

面對S10地塊的高門檻和高成本，具備雄厚資金實力和高端產品線開發(fā)經驗的央企國企更有可能成為接盤者。

市場傳言華潤、金茂等企業(yè)已有明確意向。金茂的五恒系統與地塊要求的地源熱泵集中供冷供熱系統高度契合；華潤在高端商業(yè)運營方面經驗豐富。

此外，深耕長沙市場的本土企業(yè)如運達地產，雖然此前退地，但在積累了經驗后可能重新參與競拍。不過，考慮到地塊的產業(yè)導入要求，具備產業(yè)資源整合能力的企業(yè)更具優(yōu)勢。

市場前景：豪宅競爭加劇，客戶分流明顯

S10地塊面臨的最大挑戰(zhàn)是高端客戶分流。2024至2025年間，開福中心板塊已有多個高端項目入市，如城發(fā)恒偉君樾文昌、湘江金茂府、邦泰觀宸等，已消化大量本地高端購買力。

同時，江景資源稀缺性被稀釋。未來濱江新城C7/C8、運達南湖新城等地塊也將推出一線江景豪宅，市場競爭更加激烈。

按照16180元/㎡的歷史最高樓面價測算，項目住宅售價需達到3萬元/㎡以上才能保證合理利潤，頭排觀江房源甚至需突破4萬元/㎡，這對當前市場接受度構成考驗。

結語：理性看待地王效應

廣州236億地王的誕生，更多反映了一線城市優(yōu)勢地段優(yōu)質資產的價值，而非普漲信號。長沙S10地塊雖具備諸多優(yōu)勢，但在當前市場環(huán)境下，更需要理性定價和精準定位。

對于購房者而言，關鍵是要區(qū)分地王的象征意義和實際影響。S10地塊的最終成交情況，將為長沙高端市場提供重要參考。