北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我北京人，女，前老公外地的，婚前買房兩人名字各50%，首付300w一家一半，200多萬商貸30年?，F(xiàn)在兩年了，準備離，但房價從530跌到470了，您建議我留房還是賣掉分錢？

PS：****小區(qū)，海淀的，兩居，想留房是因為裝修都是我弄的，有點兒舍不得。分錢是他的想法，他家沒錢，我家也一次性拿不出這么多，至少得分兩三年。我娘家還有房，這套房有可能自住，大概率先出租，我不習慣自己住。

A：

1、這跟男方的戶籍地沒什么關(guān)系吧？就是兩口子劃分財產(chǎn)而已。既然是海淀的學區(qū)房，那常規(guī)建議是索性賣掉分錢吧，如果想有套房子的話再買不就得了。

2、因為這套房的學區(qū)溢價至少是海淀平均值，25%左右，甚至有可能更高。畢竟在任何一個學區(qū)，都是總價越高的溢價率越低，而這套房的總價不算太高，低于海淀平均總價，所以溢價有可能更高。

而既然是結(jié)婚兩年就準備離，那大概率是沒孩子吧？那留著學區(qū)房的意義就不大了，以后再婚+生孩子上學的事兒到時候再說吧。現(xiàn)在這幾年是人口出生率下降，入學人數(shù)減少，學區(qū)房的溢價部分都有保值的風險。

再有，溢價高就必定租金收益低，因為溢價部分是沒人給租金的，畢竟租客用不上學位。而且一旦出租，那這裝修用不了幾年就給毀了，跟租金相比不劃算，還不如趁著裝修值錢賣掉呢。

3、是否自住看自己的喜好吧，如果不是特別喜歡地段兒和小區(qū)什么的，那居住的性價比就不高了，也是因為溢價導致的。而且說句不好聽的，這種老小區(qū)全北京有的是，什么時候想買都行。

僅供參考。

二

Q:

我是去年底賣的房子，文慧園的，本來想等兩年房價降到底了再買，但現(xiàn)在有點后悔了，春節(jié)這幾天看到聽到的一半以上都說要漲，和去年的全預測繼續(xù)跌不一樣了。是不是應該趕緊買了？我手里有300多萬現(xiàn)金，年底還有100萬理財?shù)狡凇１緛硎窍胭I太月園的，我看的戶型還沒變化，是等等，還是抓緊買？

A：

1、等等唄，反正也沒賣虧了，那就沒必要太著急。

2、我建議是既然想買太月園的，那就再多關(guān)注幾套房源，或者是整個小區(qū)掛牌的都給關(guān)注了，每天做幾個截圖當記錄。主要就是那些掛牌時間不長，但相對低價的房源，包括單價和總價低的。

什么時候這些房源的數(shù)量明顯減少了，那就加快速度吧，說明成交量上漲，有可能低價的賣干凈了，就該輪到中間價的房源了。很多時候在行情初期不是房價上漲，而是低價的房源賣沒了。

至于那些掛了好久的房源沒必要太關(guān)注，很多要不是有硬傷，就是沒誠心賣只是起哄的。

3、總之既然已經(jīng)賣了就甭自己嚇唬自己了，反正太月園的房齡也不新了，又是塔樓為主的大戶型小區(qū)，不會做到領(lǐng)漲的。

僅供參考。

三

Q:

我在花鄉(xiāng)橋附近看房，銀地家園您覺得怎樣？有一套頂樓的復式130多平，350萬有可能成交，您看戶型圖合適嗎？我主要是為了自住，另外兼顧孩子上學和保值，豐臺五小也算不錯的學校了，這套房感覺性價比也挺高的。

A：

1、銀地家園挺好的，典型的自住為主的小區(qū)。地段兒不算太強，主要是挨著鐵道和市場，導致規(guī)劃空間不足。如果后期新發(fā)地市場真的能整體搬走的話就是大利好了，增加的生活配套能提升地段價值。

小區(qū)中等吧，您看的應該是北邊A區(qū)的，不帶電梯的小板樓，屬于回遷房+安置房+經(jīng)適房+商品房都有小區(qū)，自住為主吧。

2、頂復130多平，說實話這面積小了點兒，因為樓梯占面積，導致使用面積的占比有點兒不太實惠。所以看自己的喜好吧，這種戶型不符合現(xiàn)在的大眾習慣，出手的時候都掛牌期長。

之所以現(xiàn)在的業(yè)主賣的便宜，就是因為不好賣，所以只能降價。那他現(xiàn)在遇到的問題，您將來要想換房的時候也同樣遇到。

3、這里的豐臺五小是分校，跟本校兩碼事兒。另外這里對口的中學也不太強，所以不算學區(qū)房，教育資源中等吧。

居住的性價比應該相對高，就因為單價低，和其他同等面積的相比自然性價比高了。但頂樓的價格走勢一般都不太強，最好成績就是跟上平均值。

4、這套房最好讓當?shù)刂薪榻o算算租售比，如果明顯低于其他同等戶型，那就算是性價比真的高。這種時期有可能撿漏兒，算完之后比較一下吧。

僅供參考。

四

Q:

我女兒是北京豐臺集體戶，現(xiàn)在準備辭職換工作，兼顧讀博，但單位要求必須遷走戶口，否則不配合辦手續(xù)。但我們在北京沒房沒親戚，想買房又買不起，聽說有專門給存放戶口的公司，靠譜嗎？具體價格您了解嗎？

如果買房的話我們能拿出50萬左右的首付，按揭5千，在北京能買房嗎？主要就是比較一下跟花錢存戶口哪個劃算，當然前提是房子得保值，租金高點。

A：

1、我也只是知道有代存戶口的公司，但是否靠譜兒不知道。理論上應該靠譜兒吧，這種業(yè)務(wù)也沒什么風險，跟代交社保的性質(zhì)差不多。價格我不知道，沒接觸過。

2、5000月供對應100萬左右的貸款，加50萬首付肯定能在北京買房了。郊區(qū)的大把抓，五環(huán)不少呢，四環(huán)也有可能。

但您的要求高了點兒，租金高+保值，不太好找這么各項兼顧的。主要是房子的出租vs買賣是兩個市場，出租屬于消費，買賣屬于投資。CPI通脹率里是計算租金的，但不計入房價。

一般來說，在預算不太高的情況下，很難買到兼顧出租和保值的。因為租金收益高的前提就是房價不高，所以租金收益才高。而房價如果不高就說明價格走勢不強，也就很難兼顧了。

3、所以要不還是再考慮一下吧，150萬的北京房子不難買，但兼顧的不好找。我建議是更多考慮租金收益吧，至少不吃虧。另外買這房如果不自住，那最好別追求面積，而是盡量離市區(qū)近+地鐵沿線，這樣有可能兼顧保值不落后。

僅供參考。

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