01

大洗牌！全澳租房空置率創(chuàng)4年新高！

根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu) PropTrack 的最新數(shù)據(jù)，今年1月份，全澳進(jìn)入租賃市場(chǎng)的可用房源數(shù)量有所增加，全國房屋空置率上升至 1.48%，創(chuàng)下了自 2022 年 2 月以來的最高水平。

1月通常是簽訂新租約最繁忙的月份，全澳各大首府城市的租房可負(fù)擔(dān)性表面上都在“回暖”。

但為什么租客依然覺得“日子難過”？

REA 集團(tuán)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Anne Flaherty 給出了扎心的答案：一個(gè)健康的租賃市場(chǎng)，空置率應(yīng)該在 2.5% 左右。我們現(xiàn)在的 1.48%，距離“供需平衡”還差得十萬八千里！目前，房東依然占據(jù)絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。

在這波數(shù)據(jù)中，墨爾本以 1.81% 的空置率領(lǐng)跑全澳，成為了最受矚目的焦點(diǎn)。

過去這幾年，維州政府因?yàn)椤盎ㄊ秸魇铡备甙旱姆慨a(chǎn)稅，逼得大批墨爾本本地房東苦不堪言。維州房地產(chǎn)研究所（REIV）副主席 Adrian Butera 描繪了目前維州本地投資者的心態(tài)：“很多本地投資者直接雙手一攤，說：‘我已經(jīng)賺夠了，我不玩了’，然后果斷套現(xiàn)退出了維州投資市場(chǎng)?！?/p>

然而，本地人眼里的“坑”，卻成了外州人眼里的“香餑餑”！

數(shù)據(jù)顯示，盡管有重稅壓身，投資者的貸款承諾總額在過去三個(gè)季度里持續(xù)飆升！到了2025年底，全澳投資者貸款比2024年高出了近25%。錢都去哪了？答案是：悉尼和布里斯班的“土豪”們，正帶著熱錢殺向墨爾本！

為什么？

1. “降維打擊”： 悉尼和布里斯班的房東們?cè)谶^去幾年賺足了房屋增值的紅利（Equity）。

2. “全澳價(jià)格洼地”： 所有的貸款經(jīng)紀(jì)人和買家代理都在告訴他們——現(xiàn)在的墨爾本被嚴(yán)重低估（Undervalued）了，正是進(jìn)場(chǎng)抄底的絕佳時(shí)機(jī)！

更讓租客無奈的是，SQM Research 董事總經(jīng)理 Louis Christopher 指出：房東們正在把維州高昂的房產(chǎn)稅，原封不動(dòng)地轉(zhuǎn)嫁到租金上！ 墨爾本的歷史租金回報(bào)率一直偏低，但在目前的軟著陸市場(chǎng)下，房東們不僅成功收回了稅費(fèi)成本，還實(shí)現(xiàn)了更高的租金回報(bào)率（Yields）。

如果你覺得墨爾本的 1.81% 空置率已經(jīng)算高了，那來看看其他真正“一房難求”的鐵血市場(chǎng)：

• 布里斯班 (1.13%) & 珀斯 (1.11%)： 極度緊缺！這兩個(gè)城市的房東根本不知道什么叫“房屋空置風(fēng)險(xiǎn)”。

• 霍巴特 (0.72%)： 全澳最緊！簡(jiǎn)直是一房難求的終極修羅場(chǎng)。

• 達(dá)爾文 (1.76%)： 雖然市場(chǎng)向來波動(dòng)較大，但目前以高達(dá) 6% 的超強(qiáng)租金回報(bào)率，吸引著追求現(xiàn)金流的硬核投資者。

• 悉尼 (1.55%) & 堪培拉 (1.59%)： 投資者目前在這兩個(gè)地區(qū)仍保持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。

02

悉尼公寓又要漲價(jià)？新州擬征收新建筑稅引發(fā)爭(zhēng)議

悉尼Liverpool市長(zhǎng)Ned Mannoun近日公開抨擊州政府的一項(xiàng)新提議，警告稱擬議中的建筑稅將進(jìn)一步推高公寓價(jià)格，并導(dǎo)致大量建筑項(xiàng)目陷入停滯。

一位西悉尼市長(zhǎng)對(duì)州政府向開發(fā)商征收新稅的計(jì)劃表示強(qiáng)烈不滿。他指出，由于目前建筑成本已然高企，該地區(qū)的公寓項(xiàng)目早已舉步維艱。

根據(jù)規(guī)劃部門（Planning Department）自12月起開始公示的一份草案文件，到2027年，新州每一個(gè)議會(huì)都必須實(shí)施“保障性住房攤派計(jì)劃（affordable housing contribution scheme）”。

雖然目前尚未確定最低稅率，但據(jù)測(cè)算，即便僅按2%的比例征收，一套開發(fā)成本為75萬澳元的公寓也將額外增加1.5萬澳元的開支。

此外，州政府還規(guī)定在交通樞紐周邊的特定開發(fā)項(xiàng)目中征收2%的攤派費(fèi)。盡管部分議會(huì)此前已獨(dú)立引入類似費(fèi)用，但此次全州范圍的推行依然引發(fā)了廣泛關(guān)注。

Liverpool市長(zhǎng)Ned Mannoun直言，強(qiáng)行實(shí)施這種“一刀切”的規(guī)定毫無意義。他警告稱，此舉若獲通過，新州恐將無法實(shí)現(xiàn)《國家住房協(xié)議》（National Housing Accord）中設(shè)定的目標(biāo)。

按照協(xié)議，該州需在2029年前交付37.7萬套新房。然而，目前的行業(yè)分析顯示，新州可能面臨近16萬套的巨大缺口，達(dá)成目標(biāo)前景渺茫。

Mannoun表示，由于在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地供應(yīng)方面的政策失敗，當(dāng)?shù)卣媾R嚴(yán)峻的住房危機(jī)，但政府的回應(yīng)卻只是增加繁文縟節(jié)或征收更多稅費(fèi)。

他進(jìn)一步警告稱，西悉尼開發(fā)項(xiàng)目的攤派費(fèi)最終只有兩條出路：要么直接轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；要么迫使更多公寓項(xiàng)目因無利可圖而徹底停擺。

據(jù)《每日電訊報(bào)》上周末披露，由于建筑成本和各類監(jiān)管稅費(fèi)已榨干了中低價(jià)位產(chǎn)品的利潤(rùn)空間，西悉尼的開發(fā)商目前甚至無法收回成本，更遑論盈利。

“普通家庭為了買房省吃儉用，不應(yīng)為政府的失職買單，”Mannoun感嘆道。他指出，雖然當(dāng)?shù)赜泻芏鄤e墅套餐項(xiàng)目，但價(jià)格都非常昂貴，目前極少看到塔吊動(dòng)工或可負(fù)擔(dān)的住宅大樓拔地而起。

盡管Mannoun對(duì)州長(zhǎng)Chris Minns將開發(fā)責(zé)任分擔(dān)到全悉尼（包括富裕的東區(qū)和北岸）的做法表示認(rèn)可，但他堅(jiān)持認(rèn)為，住房負(fù)擔(dān)能力的核心問題并未得到解決。

他補(bǔ)充道，由于東區(qū)新建公寓的價(jià)格普遍超過100萬澳元，這并不能真正提供可負(fù)擔(dān)住房。一旦稅收負(fù)擔(dān)過重導(dǎo)致開發(fā)商放棄建設(shè)，最終結(jié)果可能是一無所獲。

對(duì)此，規(guī)劃廳長(zhǎng)Paul Scully回應(yīng)稱，現(xiàn)任政府并未要求西悉尼獨(dú)自承擔(dān)住房重任。

他表示，保障性住房條款是鼓勵(lì)不同背景民眾混合居住的簡(jiǎn)單方式，而《悉尼規(guī)劃草案》的建議正是為了確保全市33個(gè)議會(huì)都能共同參與其中。

03

5年暴漲68%！悉尼入門級(jí)房產(chǎn)價(jià)格達(dá)$115萬

最新房產(chǎn)分析顯示，隨著澳洲房?jī)r(jià)漲幅與工資增速嚴(yán)重脫節(jié)，普通年輕夫婦在全澳各大城市均已無力負(fù)擔(dān)入門級(jí)住房。

這一現(xiàn)狀標(biāo)志著住房負(fù)擔(dān)能力的劇烈惡化——僅在5年前，悉尼還是全澳唯一被視為“不可負(fù)擔(dān)”的城市。

Domain發(fā)布的《2026年度首置業(yè)者報(bào)告》指出，2020年至2025年間，全澳入門級(jí)市場(chǎng)的房屋中位價(jià)從40.8萬澳元升至68.5萬澳元，漲幅高達(dá)68%，遠(yuǎn)超同期約22%的工資漲幅。

面對(duì)高企的房?jī)r(jià)，工黨正承受著越來越大的輿論壓力。

盡管政府通過“5%首付計(jì)劃”幫助部分購房者避開貸款保險(xiǎn)提早入市，但經(jīng)濟(jì)學(xué)家批評(píng)稱，在住房供應(yīng)嚴(yán)重短缺的背景下，此類刺激需求的政策只會(huì)推高房?jī)r(jià)。

澳各首府城市的準(zhǔn)入門檻正節(jié)節(jié)攀升。

悉尼的入門級(jí)房屋中位價(jià)已達(dá)115萬澳元，較2020年上漲64%。布里斯班和珀斯更是翻了一倍多，分別達(dá)到86萬和78萬澳元。

而在阿德萊德，72萬澳元的入門價(jià)在5年內(nèi)增長(zhǎng)了近兩倍。

Domain經(jīng)濟(jì)主管Nicola Powell表示，澳洲首次置業(yè)者面臨的是結(jié)構(gòu)性而非周期性的挑戰(zhàn)，房?jī)r(jià)漲度持續(xù)高于工資，這種背離已成為核心問題。

她指出，悉尼入門房?jī)r(jià)突破百萬大關(guān)，讓買家?guī)缀鯚o法實(shí)現(xiàn)購房目標(biāo)。

與此同時(shí)，布里斯班的公寓入門價(jià)格在5年內(nèi)暴漲81%，至66萬澳元，甚至超過了悉尼的64.5萬澳元。

相比之下，墨爾本是唯一沒有出現(xiàn)異常增長(zhǎng)的首府城市，其入門級(jí)房?jī)r(jià)5年增長(zhǎng)20%至72萬澳元，公寓甚至下降了2.4%。

Nicola Powell進(jìn)一步分析稱，目前在所有首府城市購買入門級(jí)住房都將面臨“房貸壓力”。

根據(jù)定義，家庭收入的30%以上用于償還房貸即為面臨壓力。

以悉尼25至34歲的年輕夫婦為例，在無外界資助的情況下，需將收入的62%用于支付月供，而5年前這一比例僅為31%。

“對(duì)于年輕人來說，購買入門級(jí)房產(chǎn)正逐漸成為遙不可及的幻想，”Nicola Powell 直言，“你甚至根本無法通過貸款審批。”

“當(dāng)年輕一代必須承受這種不必要的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)時(shí)，他們的人生階段和規(guī)劃都會(huì)受到嚴(yán)重干擾?！?/p>

針對(duì)這一困境，朝野雙方針鋒相對(duì)。住房部長(zhǎng)Clare O’Neil承認(rèn)住房準(zhǔn)入極其困難，但強(qiáng)調(diào)自執(zhí)政以來政府已幫助超22.5萬名首次置業(yè)者圓了住房夢(mèng)，且正努力增加供應(yīng)。

反對(duì)黨住房事務(wù)發(fā)言人Andrew Bragg則反駁稱，Domain的數(shù)據(jù)揭露了政府政策的失敗。

他認(rèn)為，工黨正迫使年輕人承擔(dān)更大規(guī)模、期限更長(zhǎng)的貸款，偽稱這能讓住房變得更實(shí)惠，實(shí)際上是一個(gè)“殘酷的騙局”。

CoreLogic的Tim Lawless指出，低價(jià)住房的增速幾乎是高價(jià)住房的兩倍，大量投資者正涌入低端市場(chǎng)尋找資本增值機(jī)會(huì)。

他認(rèn)為，如果政府傾向于提供需求側(cè)補(bǔ)貼，就必須擁有同等力度的供給側(cè)政策，否則只會(huì)適得其反。

對(duì)于沒有家族財(cái)富支持的澳洲年輕人來說，買房選擇已所剩無幾。

Tim Lawless表示，首府城市的購房者目前只能局限于公寓或城市邊緣地帶，否則就不得不考慮搬往偏遠(yuǎn)地區(qū)，或達(dá)爾文等規(guī)模較小的城市。

04

DIY 組裝屋熱潮遇上微型屋需求暴漲

專業(yè)貸款經(jīng)紀(jì)表示，微型屋咨詢量異常火爆，越來越多購房者在購房壓力下尋求替代方案。

Great Escape Finance 高級(jí)資產(chǎn)經(jīng)紀(jì) Jamie Mitchell 在接受《The Adviser》采訪時(shí)表示，即便夏季本是購房淡季，微型屋需求仍出現(xiàn)激增。

“按往年慣例，節(jié)假日期間這段時(shí)間通常比較清淡，但我們現(xiàn)在迎來了過去四五年里最火爆的一波咨詢潮。線索量增長(zhǎng)了近 50%?！盡itchell 說。

他表示，微型屋已不再只是 “另類生活方式” 選擇，并強(qiáng)調(diào)這類住房有助于緩解全國住房短缺問題。

但他指出，真正的挑戰(zhàn)在于確保住房安全、符合居住用途，因?yàn)閲医ㄖ?guī)范（NCC） 目前仍沒有為微型屋設(shè)立專門類別。

“遺憾的是，大多數(shù)微型屋無法達(dá)到 1A 類住宅標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樾乱?guī)要求 7 星級(jí)節(jié)能評(píng)級(jí)和無障礙通行設(shè)計(jì)?！?他說。

Mitchell 補(bǔ)充道，如果 NCC 能為微型屋修訂條款，它們將 “成為那些暫時(shí)負(fù)擔(dān)不起傳統(tǒng)房貸人群的非常可行的選擇”，目前很多買家將其作為過渡選擇，一邊租房或還債一邊過渡。

不過 Mitchell 表示，微型屋融資流程復(fù)雜，高度依賴抵押物與產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。

他說，就在四年前，幾乎沒有主流銀行愿意為微型屋提供貸款，Great Escape Finance 當(dāng)時(shí)只能對(duì)接私人放貸機(jī)構(gòu)。

他介紹，該公司后來與 MoneyPlace 合作試點(diǎn)，推出專門用于微型屋的無擔(dān)保個(gè)人貸款 —— 這一模式此后被更廣泛采用。

從那以后，他觀察到相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)一步發(fā)展，包括一家大型銀行推出了類似建筑貸款的模塊化建造產(chǎn)品。

“自從個(gè)人貸款產(chǎn)品面市以來，我們看到 CBA 推出了針對(duì)模塊化建造的產(chǎn)品，類似建筑貸款。適合有一定存款、且擁有已獲批開發(fā)用地的人群。” 他說。

“我們也看到多家商業(yè)放貸機(jī)構(gòu)允許將微型屋用于合理商業(yè)用途?！?/p>

但他解釋，抵押物仍是核心難點(diǎn)。

“辦理傳統(tǒng)房貸時(shí)，放貸機(jī)構(gòu)會(huì)將產(chǎn)權(quán)作為抵押，但目前放貸機(jī)構(gòu)不能將微型屋本身作為抵押，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)太高?！?他說。

Mitchell 提到，有一家未具名放貸機(jī)構(gòu)允許將微型屋本身抵押，但附帶一個(gè)重要限制：不能作為主要居住地。

同樣，總部位于 Lennox Head 的經(jīng)紀(jì)、ZEP Finance 總監(jiān) Zain Peart 告訴《The Adviser》，大量客戶希望在自有土地或家人土地上放置微型屋。這一需求爆發(fā)的背景是：傳統(tǒng)房屋建造成本暴漲、開發(fā)審批延遲、土地價(jià)格上漲。

“我們經(jīng)常聽到很多人想在自己或家人的土地上放微型屋 —— 在我們這一帶很普遍，但其他很多地區(qū)也有同樣情況?！?他說。

“過去幾年需求一直在上升，我相信未來還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)?！?/p>

但他強(qiáng)調(diào)，資金是首要障礙。

“問題在于這類房產(chǎn)的融資，而且如果安裝不當(dāng)，反而可能拉低土地價(jià)值?！盤eart 說。

在實(shí)際融資結(jié)構(gòu)上，Peart 表示方案取決于土地所有者身份及可提供的抵押物。

“有一些短期無擔(dān)保選項(xiàng)，但利率較高；如果你自有房產(chǎn)且有凈值，可以直接做凈值釋放 —— 不過這只能拿到買屋的錢?！?他說。

他補(bǔ)充，年輕購房者通常依賴父母釋放房產(chǎn)凈值。

“很多年輕人想把這類房子放在父母的土地上，這種情況下他們沒有抵押物，我見過很多父母為孩子貸款?！盤eart 說。

Mitchell 表示，近年來微型屋的客戶群體發(fā)生了明顯變化。

“以前主要是追求另類生活方式的人?，F(xiàn)在更多是年輕職場(chǎng)家庭或單身專業(yè)人士，把微型屋當(dāng)作實(shí)際居住選擇?！?他說。

他補(bǔ)充，一旦建筑規(guī)范更新、市政廳能正式將其認(rèn)定為合規(guī)住宅，微型屋很可能變得更加主流。

Peart 也認(rèn)為，可移動(dòng)與模塊化住房應(yīng)在政策討論中得到更多關(guān)注。

“微型屋確實(shí)值得討論 —— 模塊化或可移動(dòng)住宅絕對(duì)是提高住房可負(fù)擔(dān)性的一條路。” 他說。

這一新興趨勢(shì)恰逢微型屋需求持續(xù)上升。據(jù)組裝屋供應(yīng)商 Shed House 數(shù)據(jù)，2026 年 1 月 DIY 住房咨詢量同比（2025 年 1 月）暴漲 340%，凸顯自建房興趣急劇升溫。

該公司還記錄到，2025 年 7–12 月咨詢量比上半年激增 221%。

Shed House 表示，昆士蘭州引領(lǐng)這波 DIY 建房熱潮，1 月咨詢量暴漲 373%，超過維多利亞州和西澳，成為組裝屋熱門地區(qū)。

總監(jiān) Katie Penfold 表示，這一趨勢(shì)在年輕家庭中尤為明顯。

“我們很多客戶是年輕家庭，希望用更經(jīng)濟(jì)的方式建造適合自己需求的房子?！?她說。

*本文圖片均源自網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系后臺(tái)刪除

26

02-2026

25

02-2026

24

02-2026