建發(fā)海宸售樓處。 李貝貝/攝

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報(bào)道

2月25日，上海五部門聯(lián)合發(fā)布樓市新政，聚焦穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、支持合理住房需求，推出涵蓋住房限購(gòu)、公積金貸款、個(gè)人住房房產(chǎn)稅三大類共計(jì)七項(xiàng)調(diào)整措施，將于2月26日正式實(shí)施。

新政的出臺(tái)迅速為上海樓市注入暖意，市場(chǎng)熱度初步顯現(xiàn)。2月26日，《華夏時(shí)報(bào)》記者在走訪時(shí)獲悉，不少在售項(xiàng)目的來(lái)訪量、咨詢量均有所增長(zhǎng)。建發(fā)海宸銷售經(jīng)理孫福吉向記者透露，新政官宣當(dāng)晚，該項(xiàng)目便先后接到兩組客戶主動(dòng)咨詢房源信息，業(yè)務(wù)員第一時(shí)間邀約客戶到場(chǎng)看房，最終成功促成兩套成交；金茂璞元營(yíng)銷負(fù)責(zé)人則表示，自2月25日新政“官宣”后，項(xiàng)目已累計(jì)接待20多組客戶咨詢。

業(yè)內(nèi)普遍預(yù)判，上海樓市提前鎖定“小陽(yáng)春”，并有望成為全國(guó)樓市止跌回穩(wěn)的重要風(fēng)向標(biāo)。中指研究院認(rèn)為，上海接連出臺(tái)樓市利好政策，釋放積極信號(hào)，短期市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)“小陽(yáng)春”行情，未來(lái)隨著更多政策落地見(jiàn)效，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有望率先止跌回穩(wěn)。

激活剛需與改善需求

2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（下稱《通知》），并宣布自2026年2月26日起施行。

上?！皽邨l”與現(xiàn)行樓市政策對(duì)比圖。 圖源：上海鏈家

在進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)措施方面，一是縮短非滬籍居民購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社保或個(gè)稅年限。對(duì)非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上；

二是符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。對(duì)在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房；

三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在本市購(gòu)買住房。對(duì)持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購(gòu)1套住房，無(wú)需提供繳納社保或個(gè)稅證明。

公積金政策同樣力度空前。首套住房公積金貸款最高額度由160萬(wàn)元上調(diào)至240萬(wàn)元，疊加多子女家庭、綠色建筑上浮政策后，首套最高可貸324萬(wàn)元；二套住房公積金貸款額度同步提升至200萬(wàn)元，多子女家庭購(gòu)買二套房可再上浮20%。同時(shí)，公積金貸款套數(shù)認(rèn)定進(jìn)一步優(yōu)化，已結(jié)清貸款且符合住房條件的繳存家庭，再次購(gòu)房可重新申請(qǐng)公積金貸款。

此外，新政還完善了個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，規(guī)定自2026年1月1日起，對(duì)上海市戶籍居民家庭中的子女成年后，購(gòu)買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。此前已多繳稅款可按規(guī)定申請(qǐng)退還。

對(duì)比此前的樓市政策，“滬七條”實(shí)現(xiàn)多重突破。例如，非滬籍1年社保即可覆蓋全市范圍，不再局限于外環(huán)外；此前已規(guī)定首套房貸款額度上浮20%，新政后“額度上浮20%”的政策擴(kuò)大至二套房等。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次7項(xiàng)政策圍繞多項(xiàng)住房需求展開(kāi)。其既涉及非滬籍和滬籍家庭，也包括從事城市基礎(chǔ)服務(wù)的相關(guān)人員、多孩家庭等，具有惠及面廣、精準(zhǔn)施策的特點(diǎn)。綜合來(lái)看，其體現(xiàn)了對(duì)各類住房需求的進(jìn)一步支持，尤其包括職住平衡、宜居安居、剛需改善等需求維度。

多個(gè)新盤來(lái)訪量增加

新政發(fā)出后，上海新房、二手房市場(chǎng)均快速感受到政策紅利，客戶咨詢量、來(lái)訪量顯著提升，部分樓盤甚至出現(xiàn)“激情下單”的情況，市場(chǎng)暖意持續(xù)蔓延。

2月25日下午，招商時(shí)代潮派銷售主管王會(huì)雷向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，滬七條”的消息正式放出后，項(xiàng)目電話來(lái)訪量有所增長(zhǎng)，客戶咨詢主要集中在公積金政策的變化上，“相信這個(gè)周末的表現(xiàn)更好”。

招商蛇口上海公司發(fā)出大紅海報(bào)。 公司供圖

2月26日，新政實(shí)施首日，記者走訪虹口區(qū)金茂璞元、楊浦區(qū)建發(fā)海宸等多個(gè)在售新盤時(shí)獲悉，各項(xiàng)目的客戶咨詢量均呈現(xiàn)顯著提升態(tài)勢(shì)。

在金茂璞元售樓處，沙盤旁和接待室內(nèi)不時(shí)有客戶到訪咨詢。金茂璞元營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，“滬七條”樓市新政發(fā)布后，對(duì)金茂璞元項(xiàng)目的刺激作用尤為明顯：“新政出臺(tái)后，項(xiàng)目已累計(jì)接待20多組客戶咨詢，主要集中在限購(gòu)政策的相關(guān)問(wèn)題方面。”

金茂璞元項(xiàng)目售樓處。 李貝貝/攝

該負(fù)責(zé)人判斷，限購(gòu)政策的進(jìn)一步放開(kāi)，顯著釋放了部分此前受限的購(gòu)買力，尤其是長(zhǎng)三角地區(qū)父母為子女購(gòu)房的需求得到進(jìn)一步激活：“金茂璞元作為內(nèi)環(huán)內(nèi)實(shí)景紅盤，高品質(zhì)和科技住宅受到客戶肯定，深受高凈值人群認(rèn)可。許多目標(biāo)客戶為海外歸國(guó)人才租房中，之前社保年限較短不具備購(gòu)房資格，但家庭資金充裕，新政使他們具備了購(gòu)房資格，上海作為長(zhǎng)三角首選置業(yè)城市，預(yù)計(jì)將在短期內(nèi)帶來(lái)一波來(lái)自長(zhǎng)三角地區(qū)的看房與置業(yè)高峰。”

同時(shí)，該負(fù)責(zé)人也強(qiáng)調(diào)，高端項(xiàng)目客戶有置換需求，會(huì)出售名下老房獲取部分資金，而下游剛需市場(chǎng)活躍度提升有助于加快老房出售，進(jìn)而推動(dòng)高端改善需求釋放。

時(shí)值午飯時(shí)間，建發(fā)海宸售樓處的銷售人員還在向到訪客戶介紹項(xiàng)目。建發(fā)海宸銷售經(jīng)理孫福吉向記者透露，此次新政落地直接帶動(dòng)了該項(xiàng)目的客戶來(lái)訪、咨詢量上升，政策“官宣”當(dāng)晚即實(shí)現(xiàn)兩套成交。不過(guò)，當(dāng)前為工作日，實(shí)際來(lái)訪增量尚未完全體現(xiàn)，預(yù)計(jì)本周末客戶到訪量將較往常有所上升。目前銷售團(tuán)隊(duì)正積極協(xié)調(diào)看房安排以應(yīng)對(duì)高峰。

孫福吉進(jìn)一步介紹說(shuō)，目前客戶主要關(guān)注購(gòu)房資格變化與公積金政策帶來(lái)的成本降低，尤其首次置業(yè)和改善型需求群體反應(yīng)積極：“政策重點(diǎn)覆蓋外地購(gòu)房人群及外環(huán)以內(nèi)區(qū)域，建發(fā)海宸項(xiàng)目地處上海中環(huán)位置，正好直接承接政策利好。同時(shí)，項(xiàng)目105平米三房、125平米四房的產(chǎn)品，總價(jià)區(qū)間在1000萬(wàn)元至1500萬(wàn)元，客群以首次置業(yè)及改善型需求為主，非常適配本輪政策，本次公積金政策調(diào)整，有效降低了他們的購(gòu)房成本。”其認(rèn)為，政策釋放出來(lái)的高端改善需求，項(xiàng)目本身2000萬(wàn)+的大戶型產(chǎn)品在市場(chǎng)有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必然會(huì)引起市場(chǎng)關(guān)注。據(jù)了解，在即將到來(lái)的3月，建發(fā)海宸將進(jìn)行新一輪的推盤動(dòng)作。

值得一提的是，不少樓盤抓住政策窗口加快推廣節(jié)奏、搶占市場(chǎng)先機(jī)。例如，2月26日，位于上海虹口北外灘的綠城潮鳴外灘美學(xué)藝境示范區(qū)正式開(kāi)放，借力新政熱度啟動(dòng)前期蓄客工作。記者了解到，該項(xiàng)目即將于3月入市，推出建面約190-307平米大戶型住宅，總價(jià)3000萬(wàn)元起，目前樣板間已經(jīng)開(kāi)放。

二手房市場(chǎng)方面，在浦東三林一家鏈家門店，中介曹啟辰（化名）告訴記者，2月25日下午政策發(fā)布后，其所在的門店客戶咨詢量直線上升，直至2月26日午間，依舊保持高位。“客戶主要關(guān)心兩大核心：一是公積金新政，二是非滬籍外環(huán)內(nèi)1年社保的具體要求?！辈軉⒊教寡裕壳岸址砍山簧形醇嗅尫?，但隨著政策效應(yīng)的逐步傳導(dǎo)，預(yù)計(jì)本周末帶看量將迎來(lái)明顯小高峰。

有望率先引領(lǐng)樓市止跌回穩(wěn)

受訪人士認(rèn)為，“滬七條”的出臺(tái)時(shí)機(jī)精準(zhǔn)，恰逢市場(chǎng)調(diào)整期。這套精準(zhǔn)對(duì)接市場(chǎng)需求、兼顧穩(wěn)市與民生的重磅組合拳，將有效激活市場(chǎng)活力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)。

2月25日晚，宸嘉發(fā)展上海公司相關(guān)人士向記者表示，“滬七條”的出臺(tái)恰逢其時(shí)，“隨著各項(xiàng)政策的落地，3—4月份上海樓市的‘小陽(yáng)春’行情值得期待”。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦分析認(rèn)為，上海樓市今年有良好的開(kāi)局，配合此前的動(dòng)遷安置房票試點(diǎn)、國(guó)企收購(gòu)二手房等諸多舉措，馬年樓市后續(xù)的走向會(huì)更踏實(shí)。成交量穩(wěn)步釋放的背后，房?jī)r(jià)有望盡快走出底部。

在售樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)市場(chǎng)前景保持樂(lè)觀。孫福吉表示，“滬七條”是新年后出臺(tái)的重要政策，對(duì)市場(chǎng)具有明顯促進(jìn)作用。每年“金三銀四”都是上海樓市的黃金置業(yè)周期，此次政策對(duì)項(xiàng)目及整個(gè)市場(chǎng)均形成利好：“從市場(chǎng)行情來(lái)看，本次政策利好效應(yīng)預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，個(gè)人判斷可達(dá)半年至一年。若后續(xù)疊加其他利好政策，今年樓市行情有望逐步企穩(wěn)回升?！鄙鲜鼋鹈痹?xiàng)目負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，在上海樓市小陽(yáng)春到來(lái)之際，此次新政將極大促進(jìn)上海市場(chǎng)的銷售熱度、為市場(chǎng)注入更多活力。

中指研究院對(duì)比京滬政策指出，2025年12月底，北京推出新一輪房地產(chǎn)支持政策，新政后，部分二手房業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)積極變化，二手房掛牌量回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度也有所好轉(zhuǎn)。此次上海跟進(jìn)優(yōu)化樓市政策，進(jìn)一步降低社保/個(gè)稅年限要求，優(yōu)化公積金和房產(chǎn)稅政策，整體力度較大：“當(dāng)前上海限購(gòu)政策較北京更為寬松、公積金政策支持力度也更大，預(yù)計(jì)政策效果也將更為明顯?！?/p>

中指研究院進(jìn)一步指出，未來(lái)隨著更多政策落地見(jiàn)效，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有望率先止跌回穩(wěn)，從而發(fā)揮大城市的帶動(dòng)效應(yīng)，推動(dòng)整體市場(chǎng)預(yù)期改善。北京、上海政策已經(jīng)落地，預(yù)計(jì)深圳也將優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。

克而瑞集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)丁祖昱強(qiáng)調(diào)，“滬七條”不是一次常規(guī)的政策微調(diào)，而是一次精準(zhǔn)發(fā)力、力度超預(yù)期的穩(wěn)市場(chǎng)組合拳，政策影響覆蓋面廣，且中長(zhǎng)期影響將持續(xù)釋放。

“上海作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，此次政策調(diào)整可謂誠(chéng)意十足，政策的作用持續(xù)釋放對(duì)市場(chǎng)回穩(wěn)具有重要的支撐作用。”丁祖昱認(rèn)為，此次上海政策調(diào)整并非簡(jiǎn)單的“托市”，而是向市場(chǎng)釋放“穩(wěn)定樓市”的信號(hào)，對(duì)穩(wěn)定全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心將發(fā)揮重要的積極作用。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>