文/上海進深 嚴明會

蘇河灣已經(jīng)很久沒有真正意義上的頂級豪宅入場了。

最近，這個空窗期終于被打破。日前，招商、越秀等聯(lián)合體操盤的蘇河灣32街坊地塊正式公示規(guī)劃方案，部分效果圖也一并流出。

層層往下看，會發(fā)現(xiàn)這塊地的邏輯其實非常清晰：它從拿地那一刻起，就不是按普通住宅在設計。

從規(guī)劃圖來看，項目擬建3幢38-41F、約150米高度的超高層住宅，外加3幢文化設施及部分商業(yè)配套。

住宅整體采用抬板設計并架空兩層，配備了風雨連廊體系。

中部32-08地塊為公共綠地，設四至開放通道。

人車分流，東/北兩側有單獨的架空層車庫出入口，西側有地下車庫出入口。

預計主力戶型面積約171-280㎡大平層，大面寬、全景落地窗和空中庭院將是標配，直接鎖定改善頂端客群。

招商挑大梁

項目的建設單位為上海招越置業(yè)有限公司，法人和董事長為黃俊杰，他同時是招商蛇口上海公司副總經(jīng)理。

公司股權結構較為分散：

50%：最大股東指向招商蛇口，其通過全資子公司平湖招陸置業(yè)有限公司持股。

20%：越秀地產(chǎn)通過旗下上海樾恒企業(yè)管理有限公司持股。

16%：南通海門國企通過南通瑞宏置業(yè)有限公司持股。

14%：新加坡星獅集團通過蘇州星泰益置業(yè)有限公司&蘇州星盛榮企業(yè)管理有限公司持股。

這種組合，在上海核心地塊中并不常見，這是典型的“央企主導 外資參與 地方資本協(xié)同”結構。

通常只有在戰(zhàn)略級核心地塊上，才會出現(xiàn)這種配置。

資本陣容本身，就已經(jīng)替項目完成了一輪價值背書。

此次拿地的四家房企，此前已經(jīng)有過成功合作。例如，招商和越秀合作開發(fā)了和樾長寧，招商和南通瑞城成功打造了康定壹拾玖。

高門檻地塊

回顧土拍，2025年10月20日，招商&越秀&星獅&南通瑞城聯(lián)合體，在經(jīng)過52輪激烈的競價后，以77.37億元拿下了靜安區(qū)蘇河灣32-04地塊及32-08地塊及地下空間，溢價率約9.03%，地塊成交樓板價81415元/㎡。

表面看溢價率不算夸張，但必須結合地塊性質來看：

根據(jù)規(guī)劃，地塊住宅部分占比73%，文體用地占比27%，并配建5200㎡商業(yè)。

這意味著開發(fā)商不僅要建住宅，還要承擔長期運營型資產(chǎn)。

剔除文體用地后，可售住宅部分實際樓面價高達約11.15萬/㎡，刷新蘇河灣板塊地價水平。

項目未來單價預計會賣到18-19萬/㎡，部分觀景樓層可能達到20萬 /㎡。

還有一個關鍵背景：它是整個蘇河灣最后一宗住宅用地。

這種收官宅地，向來不會做成普通產(chǎn)品。

裝修標準不低于7000元/㎡，這在當下新房市場基本屬于天花板級別。

控規(guī)信號

從控規(guī)要求也能看出規(guī)劃部門的態(tài)度：

1、32-04地塊，容積率3.64，地塊總建筑規(guī)模約為9.50萬㎡，建筑高度150米，其中，浙江北路、天潼路沿街建筑高度不超過24米。

2、32-05地塊內保留1處文物保護點，32-04地塊內保留1處二級風貌建筑，地塊內設置南北向公共通道及地塊內部廣場，其中，公共通道寬度不低于6米，地塊內部廣場面積不低于700㎡。

項目建設必須兼顧城市界面與地標形態(tài)。

沿街低層控制，保證街道尺度；核心塔樓沖高，形成天際線記憶點；內部公共通道與廣場，則把項目從封閉豪宅轉為半開放城市空間。

項目還規(guī)劃了約5700㎡沉浸式文化商業(yè)空間，融合藝術快閃、高定零售、黑珍珠餐廳與會員制美術館。

二層以上還會通過空中連廊與蘇河灣萬象天地、寶格麗酒店及濱水公共空間無縫連接，相當于把商圈變成小區(qū)配套。

換句話說，業(yè)主日常生活動線可能是：

下樓→連廊→商場→餐廳→展覽→河岸

板塊新變量

地段條件不用多說，南側就是蘇河灣萬象天地，西邊是靜安大悅城，東邊挨著七浦路步行街，商業(yè)密度幾乎封頂。

地塊周邊1公里之內有8、10、12號線等多條地鐵線覆蓋?；鬯碱D高瞻幼兒園、靜安區(qū)閘北第一中心小學、以及擬規(guī)劃建設高中提供教育資源；還有蘇河灣親水平臺、尤倫斯美術館、大悅城文創(chuàng)等休閑配套步行可達。

核心區(qū)該有的資源，它基本都齊了。

景觀條件則是另一個加分項。中區(qū)南向可看蘇州河，高區(qū)有機會遠眺黃浦江和陸家嘴天際線，這種“雙水系 金融地標”視野在內環(huán)已經(jīng)很少見。

蘇河灣的價格錨點早就存在。

2013年，華僑城蘇河灣曾創(chuàng)下25萬/㎡紀錄，曾創(chuàng)下25萬/㎡成交紀錄，至今仍被視為浦西豪宅標桿。

周邊二手價格同樣能說明板塊地位：地塊西側是蘇河灣老牌豪宅中糧天悅壹號，掛牌價17萬 /㎡，東側是新貴次新房蘇河灣中心·潤府，掛牌價16萬 /㎡。

招商聯(lián)合體要做的，不是要抬高板塊，而是在一個已經(jīng)成熟的豪宅板塊里繼續(xù)向上試探價格空間。