上海樓市“新七條”大幅調(diào)減限購(gòu)

今起施行，涉及住房限購(gòu)、公積金貸款、房產(chǎn)稅等7項(xiàng)調(diào)整

馬年開工第二天，上海再出重磅樓市新政。

昨天中午，上海市住建委、市房管局等五部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，涉及住房限購(gòu)、公積金貸款、房產(chǎn)稅等7項(xiàng)調(diào)整。其中，限購(gòu)政策大幅松綁，非滬籍家庭及單身人士持有居住證滿5年即可購(gòu)買一套住房，無需再同時(shí)滿足社?；騻€(gè)稅繳納要求。居民的住房消費(fèi)能力再提升，公積金最高貸款額度上調(diào)，目前已達(dá)全國(guó)領(lǐng)先水平。新政自2月26日起施行。

調(diào)減限購(gòu)政策占比近半

此次樓市“新七條”中，有3條為調(diào)減限購(gòu)政策。

最大亮點(diǎn)是購(gòu)房群體再擴(kuò)容，即持有《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，可在上海限購(gòu)1套住房。上海對(duì)持居住證群體在已有的基礎(chǔ)教育、醫(yī)療等公共服務(wù)功能上，增加居住服務(wù)功能。

過去，這部分非滬籍常住人口，因?yàn)闆]有在上海繳納社?；騻€(gè)稅，無法買房，包括護(hù)工、家政等從事城市基礎(chǔ)服務(wù)為主的人員，還有企業(yè)總部在外地、因公搬到上海長(zhǎng)期生活工作的外地人才?，F(xiàn)在只需滿足居住證條件，無需在滬繳納社?；騻€(gè)稅即可買房。

順應(yīng)非滬籍家庭(成年單身人士)的需求，限購(gòu)政策進(jìn)一步優(yōu)化，具體包括降低購(gòu)房門檻、增加購(gòu)房套數(shù)。

此前，非滬籍居民家庭(成年單身人士)連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿1年及以上，可在外環(huán)外買房；調(diào)整之后，可在全市買房，不限外環(huán)內(nèi)外(不足3年，外環(huán)內(nèi)僅1套)。此前，非滬籍居民家庭(成年單身人士)連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿3年及以上，只能在外環(huán)內(nèi)買1套房；調(diào)整之后，視作滬籍家庭，可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套房，即外環(huán)內(nèi)可買兩套房。

“限購(gòu)政策的調(diào)整，將支持相關(guān)家庭住房消費(fèi)需求，尤其是住房改善型需求的釋放。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)說。這也體現(xiàn)了上海不斷支持青年人才、新市民和基礎(chǔ)行業(yè)從業(yè)者來滬安居，為每一位奮斗者提供安居樂業(yè)的多樣化選擇，應(yīng)支持盡支持。

公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”

圍繞降低置業(yè)成本，新政出臺(tái)公積金、房產(chǎn)稅相關(guān)的4條細(xì)則。

最大看點(diǎn)在于優(yōu)化貸款次數(shù)認(rèn)定，即落實(shí)公積金的“認(rèn)房不認(rèn)貸”。新政前，若公積金貸款次數(shù)滿兩次，后續(xù)購(gòu)房將不予辦理公積金貸款。新政后，只要無住房或僅有1套住房，且公積金已結(jié)清，則繼續(xù)享有公積金貸款權(quán)利。這使得更多住房置換家庭可獲公積金貸款支持，促進(jìn)改善型住房需求的釋放。

同時(shí)，繼續(xù)提高公積金貸款的最高額度。新政下，家庭購(gòu)買首套房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元。若疊加多子女家庭(增加20%)和購(gòu)買綠色建筑(增加15%)最高貸款額度上浮政策，總共可增加35%貸款額度，即公積金貸款最高額度可達(dá)324萬元，處于全國(guó)領(lǐng)先水平。

“最終貸款額度的計(jì)算，要視購(gòu)房者公積金賬戶余額等情況而定?！眹?yán)躍進(jìn)說。

此外，繼續(xù)擴(kuò)大多子女家庭購(gòu)房支持范圍。新政明確，多子女家庭購(gòu)買第二套房使用公積金貸款額度上浮20%，此前首套貸款額度已經(jīng)可以上浮20%?！岸紫蚴滋住待R’，將覆蓋更多改善家庭群體，釋放多樣需求?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)分析師盧文曦說。

個(gè)人住房房產(chǎn)稅也結(jié)合實(shí)際操作情況進(jìn)行微調(diào)。原來，滬籍家庭子女成年后首次購(gòu)買屬于成年子女家庭唯一住房的，免征房產(chǎn)稅，但置換時(shí)“賣一買一”就要征收房產(chǎn)稅。此次政策調(diào)整后，取消了“首次購(gòu)買”要求，只要購(gòu)買住房是唯一住房的，都不征收房產(chǎn)稅，體現(xiàn)對(duì)改善型住房需求的支持。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次新政，既涉及非滬籍家庭，也涉及滬籍家庭，甚至包括從事城市公共服務(wù)的人員等，覆蓋了各類住房需求。

延續(xù)精準(zhǔn)調(diào)控思路

剛剛過去的春節(jié)，樓市“小陽春”跡象顯現(xiàn)。上海中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間，上海新房成交量較2025年春節(jié)同期明顯增長(zhǎng)，且高于2023年和2024年春節(jié)假期；二手房交易暖意延續(xù)，不少中介門店大年初四就開門迎客。

在市場(chǎng)持續(xù)釋放積極信號(hào)的背景下，上海為何選擇在此時(shí)出臺(tái)新政？

“持續(xù)涌現(xiàn)的市場(chǎng)需求，需要政策進(jìn)一步給予回應(yīng)?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，2025年，上海高品質(zhì)新建商品房表現(xiàn)亮眼，市區(qū)多個(gè)樓盤開盤即售罄，二手房月均成交量逼近2萬套。今年1月，上海打破常年淡季規(guī)律，二手房成交2.28萬套，創(chuàng)下五年同期最高紀(jì)錄?；钴S交易之下，一批新的購(gòu)房需求正在浮現(xiàn)。如，沒有在上海繳納社保卻長(zhǎng)期工作生活于此的外地人才、為城市日常運(yùn)轉(zhuǎn)提供基礎(chǔ)服務(wù)的從業(yè)人員、希望二套房購(gòu)房成本進(jìn)一步優(yōu)化的多子女家庭……這些來自剛性和改善型群體的置業(yè)訴求，等待政策的進(jìn)一步覆蓋。

“有了新政助力，上海樓市將提前鎖定‘小陽春’?！北R文曦說。此次新政出臺(tái)及時(shí)，節(jié)前的市場(chǎng)呼聲，在節(jié)后迅速得到回應(yīng)，不僅有助于穩(wěn)定預(yù)期，也讓更多購(gòu)房者能提前規(guī)劃置業(yè)節(jié)奏。從歷次上海政策的優(yōu)化來看，包括新房和二手房都將迎來積極的交易態(tài)勢(shì)。得益于今年年初的良好開局，樓市后續(xù)走勢(shì)會(huì)更加扎實(shí)。

通過政策的持續(xù)優(yōu)化，將有更多愿意長(zhǎng)期工作、生活在這座城市的人群獲得購(gòu)房資格，這有助于夯實(shí)市場(chǎng)向好趨勢(shì)，為樓市發(fā)展注入持久動(dòng)力。

新政也是上?！笆逦濉币?guī)劃綱要公布以來，在房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)的第一項(xiàng)舉措。2025年12月，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，“十五五”時(shí)期推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。上海“十五五”規(guī)劃綱要明確，要“更好滿足人民群眾多樣化多元化住房需求”“加強(qiáng)住房精準(zhǔn)有效供應(yīng)”。上海此番新政出臺(tái)，就是在市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，響應(yīng)和順應(yīng)中央部署與城市發(fā)展趨勢(shì)，繼續(xù)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

(來源：解放日?qǐng)?bào) 記者 戚穎璞)