在經(jīng)歷四次流拍的尷尬之后，青島西海岸薛家島甘水灣的兩宗低密地塊將于4月23日再度“試水”法拍臺。

與首次拍賣的1.89億元起拍總價相比，此次起拍總價跌至1.12億元，價格一再探底。

位于西海岸甘水灣環(huán)島路兩側(cè)的兩宗地塊總占地面積約44661㎡，合計約67畝，總建筑面積約41359㎡，稱得上是坐擁一線山海資源的“絕版”地塊。但崎嶇地形、周邊配套短板及商業(yè)用地僅剩25年使用年限等“硬傷”，使其在前四次競價中，均以流拍收場。

在1.12億元的新底價面前，市場關(guān)于“要不要抄底”的博弈再度升級。

4次流拍，起拍總價跌幅超40%

此次拍賣的兩宗地塊位于西海岸甘水灣環(huán)島路兩側(cè)，起拍總價1.12億元，已經(jīng)歷4次法拍。

回顧兩宗地塊的拍賣歷程，起拍價格一再探底。首次拍賣是2024年7月，彼時起拍總價1.89億元，兩宗地塊雖有超16000人圍觀，但未能擺脫流拍命運(yùn)。

隨后，在2024年8月，起拍總價下調(diào)20%，降至1.51億元，仍無人報名。2024年9月，維持1.51億元價格不變，繼續(xù)流拍。

2024年12月，流拍三次后，兩宗地塊重新評估再次上架法拍臺。起拍價由1.51億元下調(diào)0.1億元，降至1.41億元，依舊無人報名。

直至近期，四度流拍后，兩宗地塊起拍價再下調(diào)，總價由1.41億元下調(diào)2811萬元，降至1.12億元。

根據(jù)法拍文件，估價對象的土地所有權(quán)屬于國家所有，土地使用權(quán)人為青島元亨利置業(yè)有限公司。城鎮(zhèn)住宅用地土地使用終止日期至2081年1月14日；餐飲、旅館用地土地使用終止日期至2051年1月14日。

地塊一，產(chǎn)權(quán)證號為青房地權(quán)市字第201112603號。四至為北至國有用地、東至國有用地、南至環(huán)島路、西至支路。土地用途是城鎮(zhèn)住宅、商服（住宿餐飲），占地面積24322㎡（其中住宅12647.44㎡，商服（住宿餐飲）11674.56㎡），容積率為1.2，總建筑面積約29186㎡（居住占總建筑面積的52%，商業(yè)占比48%），住宅剩余年限55.35年，商業(yè)用地25.35年，土地總價1.41億元。此次起拍價為0.99億元。

地塊二，產(chǎn)權(quán)證號為青房地權(quán)市字第201112686號。四至為北至環(huán)島路、東至國有用地、南至環(huán)島路、西至國有用地。土地用途是其他商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，占地面積約20289㎡，總建筑面積12173㎡，規(guī)劃建筑容積率0.6。土地使用年限至2051年01月14日止，至估價期日剩余使用年限25.35年。評估價5968萬元，起拍價4178萬元。

相較首次上拍，起拍價格已累計降價7700萬元，跌幅超40%。對于總建面4.14萬㎡的土地而言，這意味樓面地價的大幅回調(diào)。

為何“靚地”無人識？

從地理位置來看，這兩宗地塊擁有一線親海資源，且容積率僅為1.2和0.6，在主城區(qū)土地資源日益稀缺的當(dāng)下，這樣的低密指標(biāo)無疑是打造高端改善產(chǎn)品的絕佳地塊。

那么，為何兩宗低密地塊引不來一個買家？

根據(jù)法拍文件及現(xiàn)場勘查信息，兩宗地塊雖“靠山瞰?！?，但“硬傷”也十分明顯。地形與規(guī)劃方面，地塊形狀為“較不規(guī)則多邊形”，地勢并不平坦。這意味著開發(fā)商在總圖布局、產(chǎn)品排布上需要付出額外的設(shè)計成本，且較難實(shí)現(xiàn)土地價值的最大化利用。

圖片來源：阿里資產(chǎn)官網(wǎng)

其次是使用年限嚴(yán)重縮水。文件顯示，住宅用地剩余年限約55年，而商業(yè)用地（包括餐飲、旅館及其他商服）剩余使用年限僅約25.35年。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，若開發(fā)酒店或商業(yè)設(shè)施，在經(jīng)營期內(nèi)計提折舊和攤銷的壓力巨大，會極大影響項目未來的退出路徑和估值模型。

再者是商業(yè)配套的短板。甘水灣區(qū)域雖然景觀資源絕佳，但周邊生活配套、商業(yè)氛圍及人口導(dǎo)入能力偏弱。在沒有成熟的區(qū)域板塊輪動效應(yīng)支撐下，項目需要開發(fā)商具備極強(qiáng)的“造盤”能力和長線持有耐心。

圖片來源：阿里資產(chǎn)官網(wǎng)

第五次上拍，機(jī)會窗口打開了嗎？

盡管起拍價一再下調(diào)，但對開發(fā)商而言，需要考量的不僅是土地成本，還包括后續(xù)的建安成本、財務(wù)成本、營銷費(fèi)用，以及去化預(yù)期等。

在當(dāng)前的市場環(huán)境下，高端住宅的去化速度普遍放緩。而面對商業(yè)占比達(dá)48%，但商業(yè)用地只剩25年的地塊，也會使投資者望而卻步。商業(yè)部分無法通過散售快速回血，若自持經(jīng)營，將面臨漫長的回報周期和資產(chǎn)折舊壓力。

此次起拍總價降至1.12億元，意味著門檻進(jìn)一步降低。如果能以1.12億元底價成交，結(jié)合0.6-1.2的容積率，可以打造極具差異化的“藏品級”物業(yè)。

但關(guān)鍵在于如何盤活：或是通過整體改造，將其作為企業(yè)會所集群；或是引入頂級酒店品牌，對沖商業(yè)年限的貶值；又或是憑借極致的景觀資源，通過定制化產(chǎn)品吸引特定圈層。

不過，即使價格“骨折”，但地塊物理屬性上的“硬傷”并未消失。